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2026年上半年，日本不动产市场延续较高活跃度。虽然整体交易额较去年同期略有下降，但办公楼、数据中心等领域表现突出，海外资本的参与度也明显提升。
根据MSCI Real Capital Analytics数据，2026年上半年日本国内不动产交易额约为4.4万亿日元。在交易规模保持高位的同时，市场内部的资金流向也正在发生变化。
01
4.4万亿日元，日本不动产交易仍处高位
2026年上半年，日本国内不动产交易额约为4.4万亿日元。
其中，一季度交易额约3万亿日元，同比增长1.4%；二季度约1.5万亿日元，同比下降10.4%。虽然第二季度交易有所放缓，但上半年累计规模仅比去年同期小幅下降，整体仍维持较高水平。
不同资产类型之间的表现存在明显差异。
办公楼以约1.959万亿日元的交易额位居第一，占全部交易额44%；其次为租赁公寓、物流设施和酒店，交易额分别约为6,520亿日元、5,650亿日元和4,240亿日元。
数据中心虽然占比仅6%，但增速十分突出。2026年上半年交易额约2,560亿日元，同比增长127%。
办公楼交易额也同比增长6%，与租金上涨预期以及核心区域办公需求保持韧性有关。
另一边，开发用地和商业设施交易则有所下降，交易额分别同比减少53%和38%。建筑成本上涨，对土地开发项目的投资节奏产生了一定影响。
由此形成了较为鲜明的市场格局：整体交易规模保持稳定，资金则进一步向需求明确、市场活跃度较高的资产集中。
02
海外资本大幅增加，占日本不动产购买额36%
在资产交易结构出现变化的同时，投资者构成也在发生改变。
数据显示，2026年上半年，日本国内资本购买不动产约2.844万亿日元，同比下降17%；外国资本购买额约1.591万亿日元，同比增长42%。
随着海外资金快速增加，外国资本占日本不动产购买额的比例达到36%，高于过去10年的平均水平27%。
这也是2026年上半年日本房地产市场较为突出的变化之一。
海外资金主要流向办公楼、数据中心、物流设施和租赁公寓等领域。
其中：
办公楼：约7,230亿日元，占45%
数据中心：约2,560亿日元，占16%
物流设施：约2,470亿日元，占16%
租赁公寓：约2,060亿日元，占13%
商业设施：约1,090亿日元，占7%
酒店：约500亿日元，占3%
可见，办公楼依然是海外资本配置最多的资产类型，而且其投资规模已经达到2007年以来半年度统计的最高水平。
与此同时，数据中心和物流设施获得较多海外资金，也与AI、云计算以及物流需求增长等产业趋势有关。
也就是说，海外投资者进入日本市场，并非集中于单一类型资产，而是覆盖了办公、住宅、物流以及数字基础设施等多个领域。
03
美国仍是最大资金来源，亚洲资本加快进入
海外资本规模扩大之后，资金来源也呈现出新的变化。
过去一年，外国资本购买额中，美国占44%，依然是日本房地产最大的海外资金来源；中国香港占22%，新加坡占13%。
美国资本虽然仍然占据首位，但香港占比较上一年提高12个百分点，亚洲资本在日本房地产市场中的参与程度进一步提升。
日本市场本身也具备较成熟的交易体系和较高流动性，加上住宅租赁、酒店等领域需求持续存在，为海外投资者提供了多元化的资产配置空间。
全球资本市场环境同样推动了这一变化。
2026年上半年，全球不动产交易额约为6,046亿美元，约合97万亿日元，同比增长10%。全球房地产市场自2024年上半年触底后逐步恢复，跨境资本重新活跃。
不过，全球市场目前仍低于过去10年的平均交易水平13%，不同地区的恢复速度也存在差异。
其中，美洲交易额同比增长30%，欧洲、中东和非洲增长6%，亚太地区则同比下降4%。
在这样的国际市场环境下，日本房地产仍然保持较强的资金吸引力，海外资本持续增加也成为日本市场的重要变化。
04
东京继续位居第一，大阪等城市也进入资金版图
海外资金进入日本之后，核心城市依然是主要承接区域。
根据MSCI数据，2026年上半年亚太地区城市不动产投资额排名中，东京继续位居第一，大阪排名第10。
日本其他主要城市同样进入前25名，横滨第12位、札幌第15位、名古屋第19位、京都第24位、埼玉第25位。
东京继续保持领先，与其庞大的经济规模、企业集中度以及成熟的办公和住宅市场密切相关。
大阪则凭借关西地区的经济基础，在亚太城市房地产投资市场中进入前十。
与此同时，横滨、札幌、名古屋、京都、埼玉等城市也进入排名前25，说明海外及机构资本对日本房地产的布局并非只围绕东京展开。
从2026年上半年的市场表现可以看到，日本房地产市场正在形成更加多元的资金与资产结构：东京保持核心地位，其他主要城市持续承接资金；办公楼仍是主力资产，数据中心等新型资产快速增长；美国资本保持领先，亚洲资金的参与度则进一步提升。
总的来说，2026年上半年日本不动产交易额虽同比小幅回落，但市场韧性突出。4.4万亿日元交易规模、36%的海外资本占比，叠加数据中心交易额同比大涨 127%，彰显市场正迎来资金与资产结构的优化机遇。
各业态表现差异化发展，东京持续领跑，大阪等重点城市保持活跃，亚洲资本持续加码，国际化资金格局持续深化。整体来看，2026上半年日本房市维持高位景气，在结构调整中蕴藏新机会。
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