越南河内房价两年首降：成交量暴跌66%，开发商开始变相降价

流动性压力导致越南河内（Hà Nội）许多开发商加大折扣和优惠力度，推动新公寓价格水平在两年的攀升后首次降温。

2024-2025年期间，河内新公寓项目接连以高于此前的价格入市，为多个区域创造了新的价格水平。然而，到2026年第三季度，这一涨势放缓，甚至开始出现降价的“暗流”。

9月初，南升龙（Nam Thăng Long）城区一栋40层公寓楼推向市场，试探性价格为每平方米9500万越南盾起，含增值税和维护费。这一价格适用于部分低楼层、提前支付95%房款的客户。项目价格区间为每平方米1.3亿至1.6亿越南盾。

尽管仍处于高位，但许多中介认为，这一价格水平明显低于同区域此前一些开盘价在每平方米2亿越南盾上下的项目。甚至，该项目还与Ciputra、西湖西（Tây Hồ Tây）和外交团（Ngoại Giao Đoàn）区域内一些已交付的旧公寓楼形成竞争。

在东部区域，一个大都市区内600多套的公寓楼于9月底由开发商推出，提前付款方案适用价格为每平方米4700万至5500万越南盾。要拥有一套31平方米的公寓，买家需支付约14.8亿越南盾。如果选择贷款方案，单价升至每平方米5700万至6700万越南盾。

该区域一些中介表示，这一分区的价格水平比同一开发商去年底开盘时低约10%。此外，开发商还实施每月支付1%的延期付款政策，客户预计2030年收房，并获得4年本金宽限。

研究机构Dat Xanh Services表示，一手降价尚未大范围出现，但许多开发商加大力度推出措施，以减轻客户初期财务压力。

常见政策包括低首付、快速付款提高折扣、支持利率和2至5年本金宽限。“先买后付”模式也出现在一些项目中，付款额约为每月600万至800万越南盾或1%。买家可延期付款长达5年。

河内市中心房地产

在10月18日下午的分组讨论中，越南政府总理黎明兴（Lê Minh Hưng）表示，调控部门已采取一些措施，如大力发展社会住房、租赁住房等，帮助房价、尤其是公寓价格趋于下降。他补充说，当《土地法（修订）》在即将到来的国会会议上审议通过后，地价、房地产价格可能下降。根据该草案，国家将决定、强力调节地价。

“技术性降价”加上优惠计划，在房地产流动性大幅下降的背景下被开发商大力推进。房地产服务公司CBRE最新发布的市场报告显示，第三季度约有3900套公寓成交，环比下降33%，同比下降66%。这是2024年以来最低的季度吸纳水平。

流动性压力也导致河内一手公寓平均售价两年来首次下滑。仅首都中心区域，价格水平为每平方米1.02亿越南盾，环比下降6%，同比下降3%。加上文江（Văn Giang）、兴安（Hưng Yên）的大型项目，挂牌价水平为每平方米8600万越南盾，环比下降9%，同比下降6%。

同样，房地产咨询公司Knight Frank表示，本季度新增供应和库存的吸纳率大幅下降至38%，为2024年以来的最低水平。总成交量环比下降40%，同比下降52%。

两家研究机构都记录到，一些开发商已主动将新货入市时间推迟到后续季度，而不是加大推盘力度。

EZ Property首席执行官范德算（Phạm Đức Toản）认为，在新供应日益充足以及二级投资者群体“割肉”货源的背景下，开发商正在竞争。一些此前大幅上涨的项目降价幅度高达15%至20%。如果一手售价继续像此前阶段那样过热上涨，买家将转向转让市场寻找性价比更好的资产。

他认为，房地产市场受买家心理影响很大。市场火热时，大家争相购买公寓。当价格开始下降时，买家又产生观望心理，认为价格还会继续降，所以不急着掏钱。

“要想生存，企业必须接受出售最珍贵的资产，其他能调动的资源就必须调动起来解决眼前的困难。有时及早割肉止损已经是成功，”范德算（Phạm Đức Toản）说。

此前，在10月中旬的房地产研讨会上，越南建设部（Bộ Xây dựng）住房和房地产市场管理局副局长黄秋恒（Hoàng Thu Hằng）也认为，除了利润目标，开发商需要更关注实际住房需求。因为大部分房地产项目都使用银行贷款。当产品销售缓慢时，企业资金积压，还要继续承担利息成本，增加财务风险。

她认为，如果调整价格以合适水平卖出房子，企业可以改善现金流、降低资金成本，并为开发其他项目创造资源。她举例说，与其集中在一个预期利润30%但回款周期漫长的项目上，企业可以接受较低的利润率，约15%，以加快销售进度并继续投资新项目。

“这种方式可以帮助企业在当前市场背景下维持经营并更有效地使用资金，”她说。