地产的拐点，这次真的来了吗？

“拐点”两个字，最近一周又被推上了热搜。

9月24日，半夏投资创始人李蓓在腾讯财经专访中扔出一句话：“地产的机会，我以前说是十年一遇，现在变成二十年一遇。”她甚至给出量化判断：被洗出局的房企比例可能从90%升至95%，甚至98%，而少数幸存者的股价，未来几年有望涨5到10倍。

同一周，大洋彼岸的伯克希尔·哈撒韦在一周内两度申报加仓美国头部房企莱纳（Lennar）：9月17日至21日买入约2.12亿美元，9月23日至25日再买入约1.36亿美元，合计约3.48亿美元，持股比例推到约10%。

还是同一周，9月24日，香港证监会法规执行部执行董事戴霖在一个研讨会上公开回应了普华永道香港那笔10亿港元和解案——这是香港首例由已倒闭公司的审计师向蒙受损失的散户股东作出赔偿的安排，4月23日达成，如今仍在司法复核的拉锯中。恒大留下的2.4万亿负债，还在以这种方式缓慢结账。

市场这边也有新数据。克而瑞刚发布的统计显示，重点15城前8个月二手房成交占比已经落在57%到82%的区间，京沪在80%上下。新房退、二手房进的结构切换，比大多数人感知的要快得多。

三个信号撞在一起，氛围确实热。但问题还得老实问一遍： 地产，真的到拐点了吗？

多方的牌

李蓓这次不是第一次喊拐点，但她的逻辑链是完整的。今年1月28日，她以署名文章加视频的形式发布《中国地产的大拐点确认》，当时的判断是”虽然全国指数还没有转正，但是拐点基本确认”，很有可能在两个季度之内看到全国范围内的指数企稳。支撑她的是一组供给端数据：住宅新开工面积比2021年的高点下降了接近80%，前30个城市的推盘量下滑了百分之七八十；成交结构则从一手占80%、二手占20%，走到了各占50%；25城平均租售比从2.0%升到近2.4%，而按揭利率从5%以上滑到3%左右，经营贷利率只有2.2%——买房收租的账，开始算得过来了。

到了9月这次专访，她把判断升级了：行业出清会更彻底，“最终退出的企业比例可能从90%升至95%，甚至98%”，未来能在全国持续拿地和扩张的企业不会超过两位数；当AI热潮退去、美元走弱，中国的地产和消费反而可能成为全球资产的”沙漠绿洲”。她说的机会从来不在房价，而在活下来的头部房企的股价弹性——“部分企业的股价在未来几年的涨幅，有望达到5-10倍”。

巴菲特那边的动作更像教科书式的逆向买入。美国30年期固定房贷利率已经连涨五周，升到7.03%；Lennar刚公布的财季净利润2.84亿美元，同比腰斩，股价年内跌超18%，13家卖方的共识评级是卖出。就在这个时点，伯克希尔连续加仓。这条线索其实铺了三年：2023年二季度首次建仓D.R. Horton、Lennar和NVR，中间几番进出，2025年上半年增持Lennar超过700万股，今年7月24日又完成了对Taylor Morrison的收购，每股72.50美元现金、股权价值约68亿美元。巴菲特已在9月18日卸任董事长，这笔加仓出自谁手外界无从确证，但它代表伯克希尔的判断没有疑问：在美国住房供给短缺的底色下，头部房企的困难是周期性的，估值是便宜了的。

市场侧的数据也在给多方递弹药。1至8月全国二手房网签面积同比增长10.6%，9月前20日重点20城二手房成交套数同比增长13.1%，京沪二手房连续7个月同比增长；新房端，9月前20日北京成交同比增23%、上海增22%，是年内少见的正增长。土地市场上，一线城市宅地出让金前8月同比增长2.3%，8月单月300城出让金同比增37%。政策端，8月28日五部门同日发文，新出让土地项目优先现房销售、预售须主体结构封顶、个人房贷最长期限从30年延到40年——制度的底在重铺。

反方的账

总量还在收缩，而且收缩得不轻。 1至8月新建商品房销售面积同比下降12.1%，房地产开发投资下降19.9%且降幅在逐月扩大，新开工下降24.8%，房企到位资金下降21.0%，其中国内贷款下降33.3%。价格方面，70城新房和二手房价格环比已经分别连跌39个月和40个月，8月新房下跌城市49个、二手房下跌城市62个，二手房环比上涨的城市只剩3个；一线城市二手房环比虽然此前连续6个月正增长，但涨幅一路收窄到0.07%，北京已经转跌。

机构里谨慎的声音不在少数。据媒体转述，瑞银测算三四线城市房价仍有38%的下调空间，整体触底时间要延后到2027年；东方证券3月就下过结论，这轮行情是”以价换量”的脉冲，“楼市景气度目前总量压力仍大，只是点状修复”；平安证券和中金公司对2026年的中性假设，是销量还要再降5%到6%。

更要紧的是，拐点论有一份不短的落空史。2023年初”小阳春”被确认后，全年商品房销售面积下降8.5%，下半年重回下跌；2024年”517”新政后机构一片乐观，结果7月成交环比跌44.7%，“金九不再”；2024年”9·26”政治局会议首提”止跌回稳”，年底业内普遍判断”拐点已现”，可2025年全年销售面积还是降了约8.7%；2025年3月瑞银林镇鸿说拐点信号与2014—2015年周期底部相似、预计2026年初企稳，如今2026年过了一大半，70城还在环比下跌。每一次拐点喊出来，都有一批人信了，然后被套在半山腰。

李蓓自己的记录也得如实摆出来。2023年她首次提出地产”十年一遇”，当年半夏稳健亏损20.49%，是她成立以来第一个亏损年，2024年初她公开道歉，承认自己”犯了速胜论的错误”。据第一财经6月报道，截至6月18日，半夏旗下4只有展示的产品年内全部亏损，最大的一只亏24.5%，同期沪深300上涨6.73%；另据澎湃5月报道，其管理规模已从百亿一路缩到20亿至50亿区间。写这些只为说明一件事：判断拐点，是这个市场上最难的判断之一，最聪明的人也在这个题上反复交学费。

巴菲特的类比同样要打折。网易财经的评论点得很直接：伯克希尔买的是美国财务最稳健的头部房企，不是所有地产股都能对标，A股房企的存量债务问题远没解决，“基本面的底还没真正出现”。何况那波A股地产行情里，涨的主要是低价小票，龙头涨幅有限，情绪的成分远大于基本面。

拐点不是一个点

吵到这里，其实双方都有一点对：大家都在用”拐点”这个词，说的却不是同一件事。

把”拐点”拆开看，至少有三个。

第一个是出清拐点。新开工较高点下降近80%，前30城推盘量下滑七八成，百强房企里百亿阵营比去年少了13家，李蓓说的退出比例从90%走向95%以上——供给端的出清确实接近尾声，活下来的企业名单基本清晰了。这个拐点，大概率已经到了。

第二个是结构拐点。二手房成交占比在重点城市冲到57%到82%，全国口径也过了五成；土地出让金向TOP20城市集中，占比约61%；现房销售从荆门、信阳一路推到广州、北京。行业的生意模式在变，从”借钱盖楼卖图纸”转向”盖好现房再卖”——这已经写在成交结构里了。

第三个才是价格拐点，也就是绝大多数人关心、也最容易被套牢的那个。70城环比连跌39个月，北京二手房刚刚转跌，据媒体转述瑞银认为三四线还有38%的空间——它还看不见影子。

想明白这三层，李蓓和巴菲特的动作就不矛盾了。李蓓说”二十年一遇”，指向的是出清拐点和结构拐点之后，少数幸存者的股价弹性；伯克希尔逆势加仓，买的是美国头部房企的周期估值。两个人没有一个人在说”房价要涨了”。把他们的赌注翻译成”地产回暖”，是传播链路上最严重的失真。

与其问拐点，不如问你在盯哪个

地产到拐点了吗？这个问题本身就有问题。

对买房的人，要紧的是价格拐点，盯三个可观察的数：70城房价环比什么时候转正，二手房挂牌量是否延续下行，现房销售推进的速度——现房时代来了，“以价换量”的急售盘才会真正减少。对买股票的人，出清拐点才是关键变量，看的是谁能持续拿地、谁的净利率撑得住，而非整个板块的表现。对政策观察者，结构拐点的成色，取决于8·28新政在地方落地的密度。

以上都是市场参与者的个人判断与公开数据，不构成投资建议。拐点这两个字喊了四年，喊对的人还没出现，但愿这一次，数据和判断至少有一个是对的。

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