正在成为潮水本身｜板块天王

题记：

历史是一条已在奔流的河。城市规划是把船系在我岸边的那只手。

我登船，不是因为我幸运，而是因为我懂这水流。

01

丽泽的故事，还要从27年前那个秋天说起。

1999年9月，北京2008年奥运会申办委员会刚刚正式挂牌，澳门还没正式回归。

全国上下正在为即将到来的建国50周年庆典欢欣鼓舞。

北京为了献礼庆典，在这一年一口气完成了首都图书大厦、八达岭高速全线通车等 67 项重点任务。

彼时谁也没注意到，在西南二三环间出现了一条看似不起眼的交通通廊：

菜户营桥至丽泽桥的2.98公里打通了。

这条路，也就是现在的

「丽泽路」。

彼时更不会有人想到，把它和金融、商务、城市航站楼这些名词联系到一起。

在过去的很长一段时间，大家对北京城市的发展预期和展望，向北集中在中关村，向东是国贸CBD，东南是亦庄经济开发区，中心则是金融街。

但有一个内城区域，偏偏是规划留白——

内城二环西南方向，那里还只是成群连片的平房和大片的菜地。

上面迟迟没有出手，它以城市规划留白的方式，在静静等待历史的召唤。

800多年前，它曾经有一个显赫的名字——金中都，位置类似今天的故宫。

历史的改天换地，轮回契机最初就是从一条路开始。

02

内城西南二环的巨变，在彼时也只是稍微拐了弯。

在这条路打通不久，丰台区便在2000年的十五规划纲要中明确提出：

把丽泽路建成丰台标志性大街

什么叫标志性大街？接下来还有哪些规划手笔呢？

丰台区本地的东兴联，承担了这个历史课题。

他们花费巨资，请来了清华大学建筑学院的专家们。

专家们做详细的调研后，给到了六个字：

丽泽城市花园

那份历史文献是这样写的：

以绿色为底蕴，以大型共建为标志，集商务、金融、会展、研发、居住功能为一体的现代化城市空间。

从打通丽泽路，到建成标志性大街，再到丽泽城市花园，短短不到两年的时间，这片土地的历史定位，不断升级。

但这还只是刚刚开始。

在2004年「科博会丰台重点项目发布会」上，时任丰台区政府常务副区长朱建民第一个推出的招商项目就是：

丽泽商务区

这可能是丽泽商务区最初的建设模型，丽泽的历史定位就是升级成了丰台区的发展引擎。

2006年，丽泽商务核心区首次写进丰台十一五规划当中。

只不过，彼时丽泽商务区，还没有出现「金融」二字。

这也是丰台眼里的丽泽：举全区之边发展丽泽，拉升丰台区域经济势能。

现在很难想象，彼时的丽泽在丰台区的规划，是在丰台总部经济区和大红门服装商贸区之下。

但是，事情正在悄悄起变化。

变化来自一次不起眼的经济论坛。

2006 年 11 月 9 日，丰台区政府举办「丽泽金融产业定位高峰论坛」。

一次再平常不过的论坛，主标题居然出现了「金融」二字。要知道，金融产业定位在当时是金融街的标签。

不过，专家的建议也很柔软，担心金融街不开心：

1.为北京金融街进行服务配套；

2.承接金融街金融职能的延伸或创新。

翻译一下就是：

要抱紧金融街大腿，促丽泽发展，促丰台发展。

只是一次再寻常不过的论坛，却像一枚石子投放平静的湖面，引发社会巨大争议。

在 2007年九三学社座谈会的时候，金融支社邵源直接当场泼了一盆冷水：

避免与上级政府产生冲突。

就差直接说：大腿不许抱。

但是西城区金融街发展空间受限，周边距离最近的完整发展空间，有且只有丽泽。

城市发展不是一帆风顺，区域发展也是。

丽泽的「金融」的雄心，曾经很短暂消失在官方语境里。

但是也道出了金融街下一步发展往哪里去的隐情——

彼时，1.18 平方公里的金融街已经饱和，机构还在持续涌入，金融街装不下这么多金融机构，它太需要外溢的池子。

而你打开北京地图就会发现，丽泽的位置极其特殊：

它处在二环和三环之间，直线距离金融街6公里，距CBD约12公里。

更重要的是，

8.09平方公里，三环内城大规模、整体规划、整体开发的热土，除了丽泽，再也找不到其它。

03

转机在2008年出现。

这一年，北京市出台《关于促进首都金融业发展的意见》。

在首都「一主一副三新四后台」里的，丽泽就是那个「三新」之一。

从区级推动到纳入北京市规划，丽泽有一个新的身份：

新兴金融功能区

这是一盘大棋。

如何平衡北京历史原因形成的北强南弱，在北京第三轮城南行动计划中，必须有个超级发动机。

而丽泽恰好就是那个被选中的：

唯一能扛大旗的。

丽泽不是没扛过大旗，而是扛过很大很大的大旗。

873年前，现在的丽泽商务区，其实是金代皇城金中都。

甚至丽泽商务区的「丽泽」二字，就出自金中都丽泽门。

873年后，又一项艰巨的任务要落到丽泽了。

04

2008年，北京发生一件大事，举办奥运会。

4年后，还发生一件大事：

丽泽金融商务区控规正式获批。

在实干之前，会同时给帽子戴。在2017年国务院批复的《北京城市总规》中，国务院又给了最新的定位：

新兴金融产业集聚区+首都金融改革试验区

这盘大棋有个背景，北京市主要领导定下了调子：推进金融街与丽泽金融商务区一体化发展。

2018 年，丽泽又被提升一个新高度：

丽泽要成为「第二金融街」。

丽泽的光荣和梦想，从区级规划开始，完成了两次大跃升，肩负起更加宏大的叙事。

也是在这个时期，发生了一件很少人知道，却是落实大领导指示的大事：

丽泽北区整体规划调整。

关于调规的幕后故事，有信源透露：

就是要对标金丝雀码头，把北京丽泽金融商务区，打造成第二金融街。

现在大家能在丽泽看到的五轨换乘，就是源自那次大领导指示。

其实刚开始只有14号线和16号线。

后来的城市航站楼，也是那次规划调整的成果。

因为丽泽地下是五轨交汇，导致调规的成本不是很高，而是巨高，特别是时间成本。

地铁14号线中断了正常的建设周期；16号线也是延迟到去年1月份，才实现全线贯通。

但这也为丽泽的大起势，打下了优质的城市建设基础。

05

调规让丽泽建设一度停摆。

很多一段时间，老百姓管它叫：

饼王

饼王的意思是，看着香，吃不着。

因为丽泽长期是大工地，对已经入驻的企业来说，商务环境并不友好。

2020年有公开资料统计，在北京十大商圈中，空置率最高的是丽泽金融商务区，空置率达到一半以上。

但是，谁也没有想到，丽泽花期这么长，但结果也会来得这么快。

下图是丰台区政府的工作报告。丽泽的大发展，我们从其中窥见一斑。

在十四五期间，丽泽金融商务区正在以肉眼可见的速度快速崛起正在把饼王帽子扔掉。

先是城市规划。

一幅金融城+枢纽港+丽泽湾三位一体的「国际丽泽」，正在从图纸走向现实。

再是经济指标。

这当然不是表妹瞎扯，而是有官方数据支撑：

2025年底，丽泽入驻企业，已经超过1520家。

这个数字在2023年的时候，还是大约1000家；在2021年初的时候，还是大约600家。

聪明人用脚投票，大公司更是如此，特别是代表未来趋势的高科技大公 司。

表妹拿到的数据是：金融企业488家，科技类企业481家。

官方数据披露：截至2025年11月，丽泽37座、共计219万平方米的产业空间建成投用：整体入驻率高达86%。

已投用的写字楼中，已经诞生13座税收超亿元的楼宇。

丽泽金融商务区年度税收贡献首次破百亿。

很多人不知道的是，从0到49亿，丽泽走了 20 年，而从半百亿到突破百亿，丽泽只用了

4 年。

在十五五规划中，丽泽金融商务区提出还要：

持续提升丽泽金融商务区发展能级

饼王没有糊，只是伴随一次次定位升级、调规，最终变成了超级王炸。

肉眼可见的是，开通没两年的丽泽商务区站，直接跃升到北京早高峰出站量TOP11的站点，以及刚重新修通不久的丽泽路也开始堵车了。

这就是超级商业氛围和超级人气。

但我们不要忘了，

这还只是以南区为发展引擎的表现，北区的爆发力只会更高。

06

丽泽北区，已经不再是简单的五轨交汇。

在表妹看来，它即将依托城市航站楼完成了「国际丽泽枢纽港」的蜕变升级。

它和城市机场一样，是一座托举北京新一轮发展的又一城市之门。

表妹听官方说，预计2027年6月底，航站楼可以到达初期投用条件。

到时候，丽泽城市航站楼将成为北京首座实现地铁

五线换乘的综合枢纽。

地铁11号线、14号线、16号线，连新机场线和丽金线都会在此交会并实现换乘。

你不仅可以便捷的前往金融街、CBD、望京、中关村等北京最能造血的几个产业带，

还能提前在航站楼值机和行李托运，通过新机场线到大兴国际机场只需3站地。

但更重要的是，丽泽商务区站，可以联通一个机场+三个高铁站+一个客运站（非直达），并与金融街直连互通。

这一点，几乎是全球任何城市所未有。

与此同时，在这座枢纽港的地下，还有一项2010年前后启动，目前加速推进的北京市内最大规模「地下交通环廊」工程正在悄然接近尾声。

这是呈「目」字型展开的地下环隧，

在南区将串联包括丽泽soho、首创中心、丽泽平安金融中心等在内的核心写字楼，在北区将直达未来的华润万象城，与丽泽航站楼同步投运。

或许，丽泽之所以建设得久，其实就是：

未来的想象力

07

但此时的丽泽，还在持续生长。

生长出莲花河，生长出丰草河，生长出内城滨水活力带，生长出金中都遗址公园……

于是，「丽泽湾」诞生了。

丰草河效果示意图

诞生的，是一种极具想象力的未来城市生活方式。

而最近被整个北京关注的，华润置地操盘的万泉寺B地块—北京澐玺，正处在这个湾流的首排腹地。

很多人都觉得，华润只是恰巧拿到了这块地。

但哪有那么多巧合，有的只是跨越时间的情投意合。

表妹在查找资料的时候发现，早在2015年丰台区领导班子就已经去往深圳华润万象城，和华润置地深圳分公司考察。

那时候华润置地统筹、建设与运营的深圳南山后海，成为了当下标杆级湾流枢纽。

如今，华润置地的「南山模式」，也要推向北京，以片区统筹的模式，在丽泽与北京结成命运共同体。

表妹仔细研究了北京澐玺的产品方案，发现华润这次不只是带经验来，而是带着「重新定义」的雄心来的。

他们把总图前后推翻重来了几十版，只为了让每一栋楼都有最佳的观景体验。

更创新的在北京做出了全域立体抬板架空社区，

抬板之上，是高线廊桥和 6 米架空层带来的更丰沛的立体视野和场景感受，所有人都无比期待它真正揭开面纱的那一天。

本质上，北京澐玺要做的是重塑空间后重新定义一代人对塔尖生活的全部想象，是在丽泽崛起之际，针对内城双河禀赋的一次在地化重造。

这让表妹想到，美国有个奇幻电影《梦幻之地》，一个年轻时未能完成自己梦想的农场主疯了似地把铲平了自己的玉米田，建了一座棒球场。这个过程中，一直有一个神秘的声音指引他：

你建好了，他就会来。

现在的丽泽金融商务区，时间也恰恰好，不早一天，不晚一天。销冠100

注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。

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