房地产，这回真的变天了

文/十一弟

上世纪五十年代的香港，房子还是整栋买卖。

开发商要先准备大笔资金，把楼盖起来，再等买家上门。

有个叫霍英东的商人，把这套玩法改了一下——

楼还没有建好，他就开始卖了。

这件事，后来影响了整个房地产行业的游戏规则。

这就是今天大家很熟悉的期房预售，在香港叫卖楼花——

先交钱，后收房。

这套玩法，本质上是改变了房企的资金逻辑，把房地产变成了一门金融生意。

开发商不需要把房子建好，只要取得了预售证，就可以提前拿走买家的购房款，继续买地，撬动下一个项目了。

后来，香港卖楼花传到了内地。

1990年，上海宝石公寓开始预售；

10幢法式公寓楼还在开发建设，房子就已经卖光了。

1992年，上海虹桥的锦明大厦，成为第一幢外销商品房；

对外销售后，144套住宅，只用了四天时间，就被海外人士抢购一空。

那个年代的人买房，跟今天一模一样——

售楼处里摆着沙盘，墙上挂着效果图；

未来你要入住的小区，只停留在销售人员的营销话术里；

房子有多好，全看他们吹得有多么天花乱坠；

工地上还是一片泥泞和烟尘，地基的第一铲土，才刚刚挖下去。

1994年，期房预售正式被制度化——

建设部出台了《城市商品房预售管理办法》，明确把正在建设中的房屋预先出售，定义为商品房预售。

按照当时的制度，项目只要取得了土地、规划和施工许可，并达到一定工程进度，就可以申请预售。

从此，中国房地产进入了一个疯狂的黄金时代——

房子还没建好，钱就已经被开发商提前拿走了；

有了钱，开发商又可以继续买地；

买了地，再开工，再预售。

房子越卖越多，土地越买越多，杠杆越加越高。

过去三十年来，中国房地产能够以如此快的速度扩张，预售制功不可没。

它解决了开发商早期资金不足的问题，让大量住房在短时间内被建设出来。

房地产就这样越跑越快，变成了高周转。

后来，万科把这种速度，直接量化成了一组数据。

2008年金融危机之后，万科在内部提出了“5986”——

拿地5个月动工，9个月开盘，开盘第一个月卖掉8成，产品6成以上是住宅。

王石还专门解释过这套打法——

那些年，万科不止是要琢磨怎么建好一套房子；

还要研究一块钱投进去以后，怎样才能更快地赚回来。

2004年，万科新增权益建筑面积397万平米；

到了2010年，这个规模已经变成了2215万平米。

六年时间里，翻了五倍还多。

2010年，万科的销售规模跨过千亿，成为全国第一家千亿房企。

它给自己定下的千亿计划，要用五年时间。

最后站上这个目标，万科确实也只用了五年。

但真正把高周转这件事干到极致的，是后来居上的碧桂园。

2016年，碧桂园内部流传着一组更夸张的数字——

456。

拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转。

2018年，碧桂园的内部文件里，甚至要求三四线项目把开盘时间压缩到3个月。

据说，当时项目拿地后三个月开盘，可以奖励项目总20万；

超过7个月，项目总撤职。

只要差了短短三四个月时间，项目总的前途命运，一个天上，一个地下。

一个楼盘从拿地到开盘，不是按年计算的，是按月，甚至按天计算。

有人记录过当时碧桂园的项目管理——

土地摘牌当天，设计就开始往前赶；

设计、报建、采购、工程、营销几条线同时推进；

项目把开工、展示区开放、开盘、竣工、交楼，全都拆成了一个个具体明确的时间节点。

2017年，碧桂园的销售额突破了5000亿。

那一年，这家民营房企第一次坐上了行业销冠的位置。

这套高周转机器转得飞快——

2016年的销售规模还是3000多亿，2017年已经卖了5000多亿。

碧桂园当年的口号是，给你一个五星级的家。

实际上，它只要五个星期，就能给你一个家。

恒大也是这么长大的。

以至于后来有人调侃许老板——

我建房是为了卖房，房子既然卖出去了，那我还建什么？

到2017年，碧桂园、万科、恒大、融创四家房企的销售规模，加起来已经接近2万亿了。

卖期房和高周转的这套玩法，需要有一个前提才能成立——

房价得涨，或者至少市场得相信它会一直涨。

因为在上涨周期里，期房的风险很容易被价格上涨遮盖。

一旦房价涨不动了，慢慢就会玩不下去了。

这个转折点，在2021年终于到来了。

恒大、融创、碧桂园、万科等大批房企，集中爆发流动性危机。

过去被高周转掩盖的问题，开始显现——

停工，烂尾，延期交付，货不对板。

过去三十年来的期房信仰，几乎是在短短一两年时间里，就崩塌了。

于是，房地产行业最重要的一套游戏规则，要被替换了。

上个月，住建部、自然资源部、金融监管总局三部门，联合出台了《关于完善商品住房销售制度的通知》。

最重要的，是文件里面提到的一句话——

“有力有序推行商品住房现房销售。”

对于新出让土地的商品住房项目，以及已经出让但尚未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售；

如果仍然实行预售，单体建筑原则上要先完成主体结构封顶。

现房销售政策，最先落地的城市，当然还是北京和上海。

前几天，北京已经出台了现房销售的实施细则——

对于今后新出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售；

如果要预售，单体建筑必须完成主体结构封顶，还要取得主体结构分部工程验收记录；

预售资金实行全额、全过程监管；

现房项目取得施工许可证以后，可以先收定金，但不能超过总房款的1%；

新出让的商品住宅用地，土地款允许分期缴纳，土地出让合同签订后一个月内缴纳50%，剩下的50%两年内缴清，不计利息。

上海的现房销售实施细则，跟北京几乎一致。

只不过把开发商允许向买房人收取的定金上限，提高到了总房款的3%。

现房销售，看似改变的是过去三十年来的新房买卖方式。

但真正改变的，是在房地产这门生意里，风险和资金的顺序——

开发商要把更多的钱压到土地、工程和建设周期里，等它把房子建好；

看到了社区大门、园林、外立面、楼间距、户型、房屋质量、地下车库，甚至站在阳台上看到了采光以后，买家才会把首付交给开发商，银行才会把房贷批下来。

以前买期房，购房人要承担未来能不能按时交房、如约兑现的风险。

现房销售，这些风险将会留在开发商自己的账上。

过去买家相信开发商、相信沙盘、相信效果图，交了钱，再等房子建好；

今后需要开发商先把房子建好，再等买家上门。

房子还是那个房子，钱还是那些钱。

只是顺序变了。