这场“不谈主义”的发布会，藏着招商上海的“真诚”

9月23日，招商蛇口上海公司举办了一场品牌发布会，正式发布年度品牌主张——“敢为上海新”。

不同于过往多数地产品牌发布会将焦点放在宏观形势、市场布局与增长数据上，招商这场发布会选择了一条截然不同的路径：它讲述的是发生在招商社区的人的故事、人的感受与人的期待。

当这些片段被串联起来，你会发现，招商对于未来住宅产品该如何打造、地产行业该往何处去，已经通过多个新项目的实践，形成了自己的思考。而这份思考，不仅领先、成体系，更透着一份真诚。

更难能可贵的是，招商把它毫无保留地分享了出来。尤其是在上海828新政落地之后，地产的游戏规则完全变了：新拿地项目要优先现房销售、预售门槛提高……开发商该如何应对？招商在这个时间节点分享自己的思考与实践，无疑为同行提供了有益的启发。

自古套路留不住，唯有真诚动人心。这场发布会最打动人的内核，恰恰是这份落脚于人的真诚。

从热词的解题，看招商对产品的真诚

地产行业向来不缺少新概念，抬板、平权、长期主义……这两年一众热词轮番走红。但剥开营销话术的外壳，真正值得深究的，是概念背后落地的产品逻辑。

在这场发布会上，招商结合苏河宴、上中隐翠、浦东唐镇三个新项目，完整拆解了这些热词的解题思路，坦诚呈现每一处设计取舍、每一项痛点考量。可以清晰感受到：招商不是借概念造势，而是带着真实的产品思考做决策。

1、抬板：是设计的手段，而非产品价值本身。

招商是上海比较早落地抬板设计的房企，众所周知的上海首批抬板实践项目安澜·上海，招商深度参与其中，项目实践也给上海抬板政策的落地执行提供了重要参考，包括建筑高度认定、公摊范围界定、板上空间计容方式等。

而更早之前，招商在静安内环打造的康定壹拾玖，就已经尝试局部抬板，结合下穿公共通道的设计，化解了场地割裂、配电房等不利因素带来的困扰。

当抬板慢慢成为市场流行卖点，不少项目直接以“区域首个抬板”作为营销卖点。但在招商的判断里，抬板只是一种设计工具，不等于产品的核心价值。

它固然能节约土方开挖、创造新场景体验，但也存在先天局限，有可能造成社区与城市界面割裂、归家动线复杂、会所深坑化等问题。

因此在三个新项目中，招商没有“一刀切”套用抬板模式，而是结合地块条件，做出了不同的、甚至反常识的选择：

上中隐翠“半抬”——核心城区难得的低容低密项目，容积率仅1.8，南侧毗邻公共绿地，不做抬板，实现社区与城市界面自然相融；北侧抬板，将净菜超市、运动中心、配电房等置于板下，减少对中心园林的干扰；南北衔接处打造多层次立体景观，依托中央庭院过渡，融合板上、板下空间，弱化层级割裂感。

苏河宴“不抬”——这是为了处理好周边相对复杂的城市关系。通过创新性的登高场地外置设计，协调红线内外的城市界面，同时在红线内打造中央公园式核心景观，联动多处架空层泛会所，形成“一轴五园”的海派花园格局。

唐镇项目“微抬”——顺应地块北高南低、南侧沿河的原生地势，选择微抬2.5米，划分出效率层、抬板层、全明板下层三重垂直空间，通过垂直方向的叠加、穿插与嵌套，提高空间利用率，创造丰富多元的生活场景。

2、平权：关照每个家庭成员，也关照每户的公区体验。

近些年户型设计不断讨论“平权”，常见做法是做全套房、各卧室面积均衡，目光主要聚焦在户内空间。招商对“平权”的理解，则延伸到了社区公共领域。

上中隐翠143平方米户型跳出大餐客体系的传统思路，保证每个卧室面宽做到3米及以上，让每一位家庭成员都拥有舒适独立的居住感受；不止户内，项目更进一步提出“公区平权”：放弃叠墅、洋房高低配的收益最大化思路，全盘打造洋房社区，楼栋间距约33米，楼高与间距比例接近1:1。宽松的宅间尺度，支撑起更多架空层空间，让所有业主平等享有社区公共资源。

这套“公区平权”逻辑同样落地在苏河宴。在2.5容积率的约束条件下，招商借鉴康定壹拾玖的经验，以精细化总图排布，搭配一梯一定制户型思路，最终实现全区小高层T2核心筒配置。105–125平方米小户型，和140–180平方米大户型一样，都能拥有独立电梯厅，同时规避北外廊的痛点，不因总价差异，剥夺小户型业主的公共空间体验。

3、长期主义：公区不再是展示道具，要做到可持续运营。

会所、架空层是当下上海新房的竞争红海。很多项目比拼的是会所面积、装修用材、硬件配置，把公区当成提升项目调性的展示道具。而招商对公区的设计评判，跳出了“好看”的单一标准，落到可持续运营上。

招商提出会所“长期主义”的五大评判标尺：高频、复合、可变、低成本、易维护。三个新项目在设计审核阶段，都增加了一张表——《会所合理性分析与经营测算表》，分析会所谁来用、用什么、怎么用、收支能否平衡，提前预判长期运营的可行性。

在五大原则的指导下，会所的设计重心，自然从效果图里的视觉亮点，转向落地运营的各项细节：运营模式、合规要求、预约管理系统、节能设备选型、后勤配套空间预留等。所有考量指向同一个目标：让会所功能匹配真实需求，把运维成本控制在合理区间，搭建一套能够长期运转的公区服务体系。

但问题随之而来，怎么确保分析与测算的准确性，而不是纸上推演、拍脑袋决策？

招商采取了一项大胆举措——2026年开启所有在售项目、共7个会所的前置运营，以试运营的方式提前暴露问题、迭代优化。

试运营中浮现的问题，往往细碎又贴近真实使用场景，以健身房为例：有氧器械配比不足；健身区需要低温通风，瑜伽区冬春时节却需要更高室温；专业设备门槛高，业主难以上手……

这些真实反馈倒逼招商跳出行业固有惯性，以客户实际使用需求为标尺，打磨新项目的会所设计方案，同时对在建项目的会所进行动态调整。例如即将交付的浦东招商臻境，就在试运营反馈的基础上增补16台有氧及力量训练器械，并把有氧设备调整至采光更好的向阳区域。

从关系的构建，看招商对居住者的真诚

跳出概念、回归设计本质，是招商在产品端的真诚。它拒绝把设计当成营销噱头，在指标、成本、地块条件之间审慎取舍，把产品背后的思考摊开给市场看。

但比空间设计更难的，是读懂并回应人的期待，与业主建立长久、信任的关系。

这场发布会最动人的地方，正在于它没有止步于产品方案，而是让我们看到了招商对社区人际联结的关照——这份关照，最终落在对个体需求、社群关系的体察与回应上。

如何把开发商与业主之间的关系，从“他们”变成“我们”？招商在发布会上分享了一串令人惊叹的数字：

今年以来，招商已在上海举办391场社群活动，近3万人次参与，覆盖40多个社区，参与者年龄跨度从4岁到75岁。刚刚落幕的年度中秋晚会落地上海影城杜比剧场；在前滩体育公园举办的“没外人运动会”，更吸引了1200名业主竞技。

当然，数字只是表象。很多房企都在做社群活动，甚至规模更大、做得更久。招商的差异化究竟在哪？

用“需求洞察、场景设计、专业运营”三步闭环，构建全龄社群生态。

1、需求洞察：社群的起点，是真实的家庭诉求。

在招商，社群活动办什么、怎么办，不是凭空想象出来的，而是从每一个业主家庭的真实需求中生发出来的。

孩子需要同龄伙伴与社交场，招商就举办各有内容的社群活动，为不同年龄段的孩子搭建愿意独立成长的场域，让他们拥有同伴、收获鼓励，在陪伴中自主成长。每年暑期开设的儿童独立营，会为孩子们创造一些难忘的集体瞬间，用社群陪伴填补家庭缺憾，让社区从家的空间衍生，升格为满足家庭的情感延伸。

针对三大新项目，招商也提前完成客户画像描摹与需求深挖：

普陀内环的苏河宴，面向一群“体面的务实派”，他们向往有格调的丰盛生活，期待独处、欢聚等多元家庭关系都能被妥善安放；

上中隐翠扎根徐汇滨江，客群以高知家庭为主，是西岸生活的拥趸。他们既重视下一代成长，也注重自我愉悦，格外期待社区能够承载终身学习的氛围；

唐镇项目主力户型为105-125平方米，客群相较壹江臻邸更为年轻，大多是来自张江的科创精英与高知家庭，他们最迫切的需求，是家门口高品质的亲子陪伴空间。

2、场景设计：以空间承接情感，为关系预埋场景。

读懂需求之后，招商选择用空间承接业主的情感诉求，在规划阶段就预埋适配不同关系的场景。

苏河宴面向多元家庭结构，打造适配不同生活节奏的空间：低龄孩童学爬、动手，大龄儿童益智运动的成长场地一应俱全；为需要独处、远程办公的父母，设置阅读、静思区与共享办公角；同时配置儿童舞台剧场与阅读区，承载亲子演出、共读欢聚的时刻。

上中隐翠则在泛会所内落地常春藤风格书院，配套琴房、家庭派对馆，满足终身学习、练琴、家庭聚会等需求。场馆运动区域直面公园景观，公园也植入乒乓、萌宠活动等配套，将运动场景内外贯通。

唐镇项目坐拥南侧沈沙港河道绿地，依托临河、地势高差的天然条件，打开会所界面、引入自然，以儿童陪伴成长为核心，打造无界天光架空会所。内部规划双层书屋、戏水池、挑高超13米的立体书吧、家庭轰趴馆；2号“楼王”架空层还设置绅士空间，配备九球、沙壶，预留微醺社交场景，满足张江年轻家庭就近遛娃、会客、健身的需求。

3、专业运营：聚合专业力量，让业主成为社区共建者。

在空间打造上，招商主动开放合作，联动外部专家共建解决方案。例如上中隐翠项目，特邀上海植物园科研中心主任肖月娥博士参与社区植物品种筛选，让景观设计兼具专业度与在地性；约2000平方米综合运动场馆，也由属地街道、区体育局、普拉提等专业资源合力打造。

更有意思的是，在招商的社区里，公共空间正在成为开发商与全体业主共同培育的生活阵地，业主不再仅仅是活动参与者，更是社区关系的共建者、理想生活的联合出品人。

虹桥骑行主理人全程参与上中隐翠项目骑行驿站的功能设计、动线规划与专业设备选型，以资深骑行爱好者的视角，把真实社群需求落地为实体空间；亚洲魔方赛事冠军的母亲主导了苏河晏项目魔方主题空间设计，并参与研讨常态化课堂运营，打造拥有完整教学体系、可持续运营的特色社群阵地。

苏河宴项目团队还联动苏河玺教育主理人，计划落地四点半英文学堂、少儿托管等课程体系，把留白的架空层空间，转化为解决家庭育儿痛点的“最后半公里”方案；清和玺美育主理人在上中隐翠落地了艺术画廊，并参与社区美育体系共创，让艺术脱离墙面装饰，成为可参与、可交流、可共同创作的日常。

好房子的评判标准，正在发生转变：不再止步于物理空间的交付，而转向长期生活关系的营造。未来好房子的本质，是重塑人与人、人与社区、人与城市之间的关系。空间承载关系，时间滋养关系，而贯穿始终最核心的底色，永远是真诚。

回看招商蛇口发布的年度品牌主张——“敢为上海新”。这里的“新”，并非博眼球的噱头创新，而是以真诚为底色：在产品思考上坦诚开放，在生活营造上尊重个体。

值得留意的还有这场发布会的选址：上海宝格丽酒店，即上海总商会旧址。这个场地本身，就是招商与上海深厚渊源的无声注脚。

从2003年首个社区依云郡落子上海，招商蛇口已经深耕这座城市20多年，累计开发90余座项目，服务8万户家庭安家于此。

作为招商局旗下地产园区板块的旗舰企业，如果溯源至母公司，这条历史脉络则更为绵长：

1872年招商局诞生于上海，是中国近代第一家民族工商企业，而上海总商会旧址，正是这条百年商脉的重要见证。

因而这场发布会，既是招商蛇口“敢为上海新”的全新宣言，也是招商与上海相伴共生、持续生长的初心重申。

我们也期待，带着这份“不忘初心”的真诚，招商能凭借苏河宴、上中隐翠、唐镇三大重磅新项目，为上海市场奉献令人耳目一新的作品。

注：部分图片来自网络，图片版权归原作者所有

原创不易，转载请注明出处