谁来做合作方？广州地铁41亿底价闯入黄埔鱼珠

观点网 9月29日上午，广州土拍市场迎来一宗“毫无悬念”的成交。

黄埔区鱼珠车辆基地综合体AP0508018一期地块正式出让，竞价系统里从头到尾只有一条报价：广州市品隽房地产开发有限公司，41亿元，底价成交，零溢价，折合楼面地价约2.32万元/平方米，总价排在今年广州涉宅地块成交前三。

“品隽”是广州地铁地产的旗下公司，这也是广州地铁地产2017年以来连续第9年拿地，鱼珠是它的第22块地。

为什么毫无悬念？因为出让公告的规定就已经把门槛焊死--竞买人或联合竞买人之一的直接或间接控股股东，须具备地铁线网建设、运营、管理经验。就这一条，绝大多数市场化房企直接被挡在门外。

所以，这宗地从8月28日挂牌那天起，就写着广州地铁的名字。而真正值得琢磨的是，地拿到手了，谁来加入操盘？合作方是谁？毕竟地块体量不小，资金压力大。

地块本色

在猜测合作方之前，首先来看地块的底色，它到底值不值得合作开发，又为什么需要合作开发？

目前，广州正处于向东发展的浪潮中，而它刚好卡在天河、黄埔两区交界，夹在黄埔大道东路与中山大道东路之间，离5号线、13号线换乘的鱼珠站只有几百米，旁边还有5号线三溪站。

一半是金融城的写字楼灯光，一半是老黄埔的市井烟火，金融城住不下的、老黄埔要改善的，鱼珠板块就是首选之地。

商业也不用画饼，有着山姆和宜家两大IP的美林天地就在一公里范围内，该商场2025年销售额就达到60亿元（不含新能源汽车销售20亿元），更有着“食在美林”的称号，一站式解决刚需消费。

地段的优势是有目共睹的，但购房者买单看的不仅是地段，更是产品。

该地块规模不小，出让面积14.36万平方米，计容建面17.68万平方米，但综合容积率仅约1.23，是近十年“珠金琶鱼”板块出让宅地中密度最低的一宗。

低密到什么程度？结合前期招标资料，项目规划48栋住宅：5栋32层高层、21栋17层中高层、22栋5层低层，主打叠院+小高层洋房。

不过，低密的代价也明明白白写在账上。这是车辆段上盖--盖板下面，地铁照常跑，而鱼珠车辆段是全国首个L型车大架修基地，长期承担4、5、6号线维保，这次又是全国首个“边运营、边改造、边加盖”的更新工程，光一期盖板成本就达3.9亿元。

此外还要配建45班九年制学校、12班幼儿园和社区商业，按广州“好房子”标准建设，唯一“庆幸”的是，出让条件没有设现房销售的硬性要求。

因此，虽然名义楼面价约2.32万元/平方米，看着不高，但把3.9亿元盖板、学校、公建、道路全摊进去，有测算认为实际成本楼面价超过3万元/平方米。

再看市场参照。根据安居客的最新数据，鱼珠板块二手挂牌均价3.42万元/平方米，老黄埔新房均价是4.75万元/平方米，而周边距离地块最近的在售中洲紫轩项目均价4.1万元/平方米，建面79-171平方米。

不过，该块地是低密叠院+小高层，产品形态比周边高层改善盘高半档；隔壁金融城-琶洲方向，琶洲南TOD已经卖到10万-11.6万元/平方米。成本撑底、竞品托腰、产品有溢价，从两头夹逼，市场推测主力售价大概率落在5万元/平方米左右，叠院类产品只会更贵。

当然，能不能站住这个价，还得看明年入市时的行情--828新政后市场整体还在筑底，价格敏感度比以往更高。

合作方是谁

回到开头的问题，广州地铁地产的老路径是“合作开发为主、自主开发为辅”，加上地块体量大，独自开发资金承受压力也接踵而来，所以合作是必然的。

而市场上这轮猜测并不分散，多数人把宝押在越秀身上，理由很实在，广州地铁的老搭档里，越秀是为数不多把“轨道+物业”这条路跑通了，还跑出了成绩单的。

越秀和广州地铁渊源颇深。2019年，广州地铁战略入股越秀地产，持股约19.9%，成为第二大股东，随后把品秀星图、品秀星樾、品秀星瀚等“品秀系”车辆段上盖项目部分股权转让给越秀，形成“广州地铁拿地、越秀操盘”的成熟模式。

目前，双方已联手做了星图、星樾、星瀚、星樾山畔、星汇城5个新一代TOD，再加上越秀占49%的琶洲南TOD--在珠金琶鱼这个圈子里，越秀就是广州地铁最熟的“自己人”。

再看战绩。得益于从广州地铁手上收购的TOD项目，2020年越秀地产TOD项目合同销售170亿元，同比上升236.6%；其中星樾卖了75.3亿元、星瀚25.3亿元、星图29.3亿元。2022年上半年市场最冷的时候，星樾也仍卖出30.1亿元。

论最招牌的，必然是琶洲南TOD。2022年项目开盘价9万元-14万元/平方米，2022-2024年累计销售额约337.56亿元，到了现在，单价也卖到10万元-11.6万元/平方米，是广州地铁和越秀合体的“活广告”。

2026年开年，越秀在“珠金琶鱼”这条轴线上越买越重，砸下236亿元拿下珠江新城、金融城、琶洲交会处的马场地块，而它和广州地铁的TOD利益也绑得越来越紧，让它来操盘鱼珠，几乎是“按图索骥”。

恰恰，该地块也是车辆段上盖项目，这种在运营车辆段上盖开发，工程接口多、减震降噪要求严苛，属于广州TOD项目里难度最高的一档，普通房企就算资金充足，没有相关实操经验，也很难接手。

当然，万事也无绝对。从地块周边看，保利在鱼珠有现成阵地，鱼珠港商办就在旁边，中央公馆也是保利与招商、华发联手做的，央企稳健；而华润则在新溪旧改押注，即黄埔润府，这两家的资金分量都够上桌。

不过，话说回来，这宗地实际成本不低、利润不算肥，合作方要接受“地铁出地、合作方出钱出力”的分配，还得掂量掂量，就算最后真是越秀，这笔账也没那么好算。

鱼珠这出戏，广州地铁只是先登了台。合作方是谁、卖什么价、卖不卖得动，才是接下来的重头。明年入市时，答案自然见分晓。

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