碧桂园服务盯上老旧小区里的物管生意

观点网 退盘、抢盘大战还在持续，物管“战火”纷飞之中，碧桂园服务先注意到了一块难啃的硬骨头。

近日，碧桂园服务悦佰家品牌签约进驻广州市花都区新华街金菊社区钻石花苑小区。据了解，钻石花苑建成年代较早，老年居民占比高、公共设施老化，属于较为典型的现存老旧小区物管空白地带。

而悦佰家则是碧桂园服务旗下普惠品牌，专门针对老旧小区物管治理提出的普惠物业模式。

“普惠”最直接的体现是企业端的“薄利”。今年7月，悦佰家正式签约进驻内蒙古呼和浩特市新城区八一路社区，给出平均每户每年仅收取400元、折合每月不过30余元的报价。

在传统物管逻辑中，规模和利润是一个项目能否继续运营最重要的指标之一，但物业费低、治理难度高、管理成本高的老旧小区向来不在“优质大盘”之列。

碧桂园服务专门成立“悦佰家”品牌背后，是物管行业正经历一场深刻的结构性转变，老旧小区这块“蚊子肉”如今并不如想象中鸡肋。

老小区的“蚊子肉”

很长一段时间里，老旧小区是物业公司避之不及的“烫手山芋”。

物业费标准停留在几十年前的水平，人工和维修成本却逐年攀升，在物业大撤退已成为社会热议话题的当下，撤退战火一路从三四线城市烧到一二线核心区，可以说，回迁社区、安置房、老旧小区几乎是最先被物企们剥离的标的。

这类小区被放弃的最根本原因便是物业费标准与运营成本严重不匹配，更直白地说，这类项目留给物企赚钱的空间非常窄，甚至很容易陷入亏损。

如此，恶性循环便形成了：物企降低服务标准引发业主不满，由此物业费收缴率下降，物企收入进一步压缩，给到小区的服务标准继续降低。

但当城市发展从“增量扩张”转向“存量提质”，旧战场也有可能变成新赛道。

住建部明确提出，要“实施物业服务质量提升行动，持续推动城镇老旧小区改造”，地方政府也被鼓励将“物业服务提升”列入专项资金支持，老旧小区是物管服务中最大的存量市场。

在此背景之下，碧桂园服务成立悦佰家品牌，便是为了重点承接核心城市主城区的老旧小区、保障房社区及单位宿舍等普惠型住宅项目。

据介绍，悦佰家商业模式的核心是一套被称为“三大循环”的闭环机制：治理循环解决“谁来管”的问题，服务循环解决“怎么管”的问题，经济循环解决“钱从哪来”的问题。

图片来源：企业官微

碧桂园服务2026年中期业绩说明会上曾透露，悦佰家上半年服务超200个社区、20万户家庭，营收约2亿元。

不过，悦佰家的模式并非凭空而来，碧桂园服务在老旧小区的管理上也并非初出茅庐。

2018年，正值国企“三供一业”分离移交改革期，碧桂园服务与中石油合作成立宝石花物业，承接家属区供水、供电、供暖的“三供业务”和物业管理职能。

拥有与国企家属区如出一辙的物管难题，悦佰家面临的最大挑战便也相似。

据物聊社了解，广州广铁家属院的“三供一业”改革中，承接方广州建筑集团用了整整十年时间，才在“三供一业”改革的第十个年头达到盈亏平衡。

这意味着，普惠物业的盈利周期远比传统物管业务漫长。

更关键的是，宝石花物业的“三供一业”业务对碧桂园服务整体毛利率构成了拖累。该业务毛利率常年保持在10%左右，远低于碧桂园服务物业管理服务的平均毛利率水平，在部分年度甚至影响了公司整体毛利率。

而宝石花物业在管面积几乎不变的情况下，能够每年获得不低的增速，核心在于低毛利业务做大到足够规模，通过规模效应摊薄固定成本、提升运营效率。

悦佰家显然也是同一发展逻辑，但面对的环境更加复杂。

宝石花服务的对象是收入相对稳定的央企职工家属区，而悦佰家面对的是收入水平更低、老龄化更严重、产权关系更复杂的城市老旧小区。相对而言，悦佰家的成本控制压力更大，盈利周期可能更长。

物管战场

碧桂园服务选择在这个时间节点发力普惠物业，并非偶然。

经历了上半年住宅存量市场的残酷竞争，大部分物企已经转舵声称要发展非住业态，但为了长远发展考虑，住宅业态始终是大部分上市物企的基本盘。于是，如何在提升品质的要求上做出差异化的战略路径成为生存之问。

比起万物云投向城市空间科技服务的“向上”，以及保利物业向城市公共服务的“向深”，碧桂园服务选择了发力老旧小区的“向下”。

然而，从短期财务角度看，悦佰家对碧桂园服务的直接利润贡献几乎可以忽略不计，此外即便在管理面积达到一定规模后品牌能够实现盈亏平衡，其中的利润空间也较为有限。

对于碧桂园服务而言，悦佰家的价值或许并不在利润表上。

老旧小区背后是一片存量市场，在增量地产持续萎缩的背景之下，主城区老旧小区的物业服务市场是物企可以争取的确定性存量。当大部分物企因为成本权衡放弃这片市场时，碧桂园服务反向掘金，反而可以占领空白。

更重要的则是品牌层面的价值，碧桂园服务2025年ESG报告将“重塑老旧小区生命力”作为年度专题，在资本市场日益关注企业社会责任的当下，这种叙事对企业估值具有潜在的正向作用。

只是在企业层面，悦佰家的模式还有不少问题正在等待解答。

首先便是“治理循环、服务循环、经济循环”三位一体模式中经济循环的可持续性。悦佰家“经济循环”的构想是好的，通过盘活闲置空间、运营充电桩和停车位等方式实现社区经济“自我造血”。

但这些增值收入的规模取决于小区的地理位置和空间资源天赋，位于城市核心地段的老旧小区可能有停车位和广告位的运营空间，但大量的老旧小区可能并不具备这种条件。

而如果经济循环无法有效闭合，低物业费带来的资金缺口就便大概率要靠碧桂园服务自有资金持续输血。

而最大的运营难点，还是物管行业普遍面临的人力成本与服务品质之间的永恒矛盾。

悦佰家通过“片区共享、人员复用”来压缩成本，但物业服务的本质是人对人的服务，尤其是老旧小区面临的维修需求远比新建小区复杂，对技术工人的要求更高。

通过广州广铁家属院的案例可以看到，老旧小区居民的诉求往往超出物业服务的常规边界，从退休金认证到社保材料办理，物业一线人员的隐性人力成本在标准化的物业费测算模型中很难被充分覆盖。

另一个深层问题在于，悦佰家是否在重走宝石花“以规模换生存”的老路。

宝石花物业的“三供一业”业务毛利率长期在10%左右，碧桂园服务用了近七年时间才通过规模扩张和服务多元化逐步改善盈利结构。悦佰家面对的老旧小区，业主付费能力更低、产权结构更复杂、增值服务变现更难。

如果悦佰家也需要十年甚至更长时间才能达到盈亏平衡，碧桂园服务要面对的是，是否有足够的耐心和财务韧性承受这一过程。

从行业竞争格局来看，老旧小区物业服务赛道并非悦佰家独享，差异化优势的关键在于碧桂园服务的品牌影响力和规模化运营能力，但这种优势最终能否转化为老旧小区赛道上的持续竞争力，则还需要时间验证。

碧桂园服务做悦佰家，本质上是在回答“当增量市场萎缩、存量市场竞争加剧，物业企业如何在做减法与做加法之间找到平衡”的行业性命题。

普惠物业不是一门快生意，它考验的不仅是成本控制能力，更是企业在商业可持续与社会责任之间找到长期平衡点的耐心和智慧。

对于碧桂园服务而言，悦佰家真正的考验不在于能否把规模做起来，而在于把规模做起来之后，维持住低收费与高品质之间微妙的平衡。

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