CI Buddy快评：广州现房销售政策

京沪穗三地细则横向对比

五大差异化安排

市场影响研判

核心摘要

2026年9月30日，广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局广东监管局三部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（以下简称“广州《实施意见》”），自发布之日起执行。广州由此成为8.28新政后，继北京、上海之后第三个出台系统性实施细则的城市，标志着新一轮商品住房销售制度改革在城市层面的落地框架基本成型。

整体来看，广州在预售门槛、在途项目过渡与预售资金监管、按揭放款时点、主办银行制等关键环节与北京、上海高度对齐，同时结合本地市场实际，在定金上限、资金解除监管条件、土地供应及配套支持政策等方面作出明显的本地化差异化安排。本报告通过京沪穗三地细则的横向比对，提炼广州政策的五大差异化特征，并研判其对市场主体的影响。

▌核心结论速览

方向对齐：预售门槛、在途项目过渡安排、按揭放款时点、主办银行制等关键制度与京沪一致，全国规则趋于统一。

差异一（预售门槛）：广州未细化“封顶”验收要求，仅明确“单体建筑完成主体结构封顶”，与上海一致、较北京相对宽松；在途项目过渡安排与北京基本一致。

差异二（资金解监）：广州明确预售资金解除监管的三项前置条件，并设置留存额度、首次登记后销户，管理颗粒度优于京沪。

差异三（定金上限）：广州现房销售定金上限提至房屋总价的5%，为三地最高；且明确定金全存监管账户、监管期内不得使用。

差异四（土地供应）：广州探索开展分户国有建设用地使用权设定抵押，为三地中唯一明确该机制的城市。

差异五（配套支持）：广州明确支持分期分栋开发、支持不动产预登记、优化审批与“交房即交证”，配套支持最为细化。

▌三地关键指标对比

政策背景与出台逻辑

▌2.1 8.28新政的制度框架

8.28新政（《关于完善商品住房销售制度的通知》）聚焦商品住房销售制度的系统性完善，核心在于重构“预售—资金监管—交付”的全链条规则，从销售端推动行业从“高周转、快回款”模式向“保交付、稳预期”模式转型。其制度框架主要包含四个层面：一是提高预售门槛，强化现房销售导向；二是强化预售资金全额、全过程监管；三是明确按揭放款时点与主办银行制；四是建立新老项目过渡安排。

广州《实施意见》是对8.28新政在广州层面的具体化落地，其制度设计与北京、上海细则形成呼应，同时保留了地方自主调整空间。

▌2.2 三地细则落地的时间序列

北京、上海先行出台系统性实施细则，广州紧随其后于9月30日发布，成为第三个落地城市。三地细则的相继出台，意味着核心一二线城市在商品住房销售制度改革上的规则框架已基本确立，后续有望向更多城市扩散。

从政策传递路径看，本次改革采取“中央定框架—核心城市先落地—其他城市跟进”的渐进式推进方式。京沪穗三地作为一线城市和房地产市场的风向标，其细则落地具有较强的示范效应和参考价值。

广州政策五大差异化安排深度解析

▌3.1 差异一：未细化“封顶”要求，在途项目过渡与北京基本一致

针对8.28后新发布出让公告的商品住房项目，广州明确实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。这一形象进度要求与上海一致，相较北京有一定宽松——北京要求建设、勘察、设计、施工、监理等单位出具签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》，实质上将预售门槛提高到“验收合格”层级，而广州仅要求“完成封顶”这一物理进度节点。

针对在途项目，广州与北京的划分方式和过渡期安排基本一致，与上海相比相对更加灵活，具体分为三类：

第一类：8.28（含）前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按广州市原有政策规定执行。

第二类：8.28（含）前已取得国有建设用地使用权未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，以及8月28日前（含当日）已发布出让公告但在8月28日后取得国有建设用地使用权的项目，原则上执行新的预售政策；为保持市场供需平稳，各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市住房城乡建设部门备案后，2027年底前仍可按广州市原有预售条件申请预售。

第三类：2026年8月28日前（含当日），已取得国有建设用地使用权（含部分取得）的历史遗留问题项目，经各区政府评估风险后，可按在途项目有关规定执行，与北京一致。

▌3.2 差异二：预售资金解除监管设三项前置条件，留存额度后销户

在预售资金监管方面，京沪穗三地均要求预售资金全额、全过程监管，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金全部存入监管账户。广州在此基础上进一步对解除监管的门槛与销户节点进行了明确：

一是明确解除监管条件。广州要求完成项目竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件、居住用地内独立设置的居住区配套公共服务设施竣工验收。北京以“联合验收后”为条件、上海以“综合竣工验收后”为条件，广州将居住区配套公共服务设施竣工验收一并纳入，整体更为细化，实质上将解除监管的门槛提高至“居住功能完整可用”层面。

二是明确解除监管时由住房资金监管机构留存一定额度。北京、上海均尚未明确留存安排，广州此项安排为资金监管加装了“安全垫”，有助于保障后续配套完善与交付质量。

三是明确在项目完成房屋首次登记后，注销预售资金监管账户，资金余额转入企业在主办银行开立的资金账户。这一安排将账户生命周期延伸至产权登记完成，形成“预售—交付—登记”闭环。

▌3.3 差异三：定金上限提至5%，为三地最高且监管期内不得使用

京沪穗三地现房销售定金合同签订时点一致，均要求开发企业在取得建筑工程施工许可证后与购房人签订购房定金合同，定金金额、商品住房售价、交付时间及不能按期履约的责任等须在合同中约定。差异集中在收取上限：

广州定金上限为房屋总价的5%，在三地中收取比例最高，较北京高4个百分点、较上海高2个百分点。以总价600万元的房屋为例，广州定金可达30万元，为北京的5倍、上海的约1.67倍。

与北京、上海不同的是，广州对定金的资金管理有更为详细的规定，明确购房人支付的现房定金应全部存入定金监管账户，监管期间定金不得使用；在完成项目竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件、居住区配套公共服务设施竣工验收后，方可解除定金监管、注销监管账户。这一“高上限+严监管”的组合，既增强了开发企业锁定客户的能力，又通过全额监管防止定金被挪用，在鼓励销售与保障购房人资金安全之间寻求平衡。

▌3.4 差异四：探索开展分户国有建设用地使用权设定抵押

土地供应方面，广州明确探索开展分户国有建设用地使用权设定抵押。房地产开发项目取得建设工程规划许可证后，按照不动产单元建筑面积占宗地总建筑面积的比例，计算其相应国有建设用地使用权份额，以国有建设用地使用权份额集合设立抵押。

分户抵押有助于加快交易、融资节奏：对房企而言，可将已建成部分对应土地份额单独抵押融资，盘活沉淀资产；对购房者而言，购房后可实现土地与房屋权属的完整对应，便利后续交易与再融资。这一规则明确对于购房者和房企都将形成利好，也是三地中广州独有的创新安排。

▌3.5 差异五：更多配套支持政策，明确支持分期分栋开发

在政策协同方面，广州明确多项支持性政策措施，配套支持力度在三地中最为细化：

支持项目分期分栋开发。广州明确支持项目分期分栋办理建设工程规划许可、建设工程施工许可、人防工程报建、商品房预售许可、商品房现房销售备案和竣工验收备案，对相关条件也进行明确，指出相关楼栋应具备独立使用功能，明确各期配套设施的建设时序和交付时间，满足道路、供水、电力、燃气、通信、消防等市政公用服务设施接入条件。对房企而言，这一政策支持有助于加快项目开发入市，无需等项目整体竣工即可按楼栋推进销售，有助于资金回笼。

支持项目办理不动产预登记。广州明确支持按照新预售条件开展预售以及现房销售的商品住房项目，在取得不动产登记机构出具的土地不动产预登记证明后，先行办理宗地的建设工程规划许可、建设工程施工许可、不动产测绘等手续，销售已交清土地出让价款对应部分房屋。上海在细则中指出“凭出让合同办两证、价款缴清后核发第一批次预售许可”，广州明确可销售已交清土地出让价款对应部分房屋，有助于加快销售节奏。

优化项目审批服务。广州明确优化建设工程规划许可、建设工程施工许可、人防工程报建、商品房预售许可、商品房现房销售备案、竣工验收备案和不动产登记等行政审批环节，实行告知承诺制与容缺受理。优化商品住房销售中涉及的合同网签、不动产登记、抵押贷款办理等环节流程，强化工作协同，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书，落实“交房即交证”。

支持项目施工建设。广州支持加快商品住房项目工程建设，大力推动智能建造与工业化建筑，鼓励采用装配式建筑、装配式装修。

此外，广州明确广州市房屋交易监管中心作为住房资金监管机构。与之对照，北京为市住房资金管理中心、上海为市、区房地产交易中心，三地住房资金监管机构各不相同，反映各地在机构设置与管理体制上的差异。

四、市场影响研判

▌4.1 对房地产开发企业的影响

开发节奏加快。分期分栋开发、不动产预登记、审批提速等配套政策，使房企无需等待项目整体竣工即可按楼栋推进销售，缩短开发周期、加快资金回笼。

定金销售工具强化。5%的定金上限为三地最高，房企可通过定金提前锁定更多客户、增强现金流确定性，但须履行全额监管义务，不得挪用。

融资渠道拓宽。分户国有建设用地使用权设定抵押为房企盘活土地资产提供了新路径，尤其有利于拥有已建成部分、沉淀资产较多的项目。

资金占用周期拉长。预售资金解除监管条件细化、留存额度要求、首次登记后销户等安排，意味着资金释放更晚、留存更多，对房企的资金链管理能力提出更高要求。

▌4.2 对购房者的影响

资金安全更有保障。预售资金全额监管、定金全额存入监管账户且监管期内不得使用，购房人资金被挪用的风险显著下降。

交付预期改善。解除监管与交付条件挂钩（水电气配套、居住区公服设施），“交房即交证”同步落地，交付质量与产权办理效率提升。

定金门槛提高。5%的定金上限虽高于京沪，但定金须全额存入监管账户，购房人宜关注合同约定的定金金额、交付时间及违约责任条款。

分户抵押便利后续交易。土地与房屋权属对应更清晰，有利于购房后的再交易与抵押融资。

▌4.3 对市场整体的影响

广州《实施意见》整体方向与北京、上海基本一致，部分细则给出较为明确的规定，也体现出地方特点。其落地将推动广州新建商品住房市场进一步向现房销售与“保交付”导向转型，短期内或对开发企业的资金周转效率形成一定压力，但中长期有助于修复市场信心、稳定购房预期。

从全国看，京沪穗三地细则已相继落地，可为更多城市提供参考借鉴，预计接下来更多城市将加速跟进，商品住房销售制度改革将进入城市细则密集落地期。

▌4.4 广州政策特色小结

结语

广州《实施意见》的出台，标志着8.28新政在北上广深核心城市层面的落地框架基本成型。整体来看，广州细则在制度主线上与北京、上海保持一致，在具体安排上则以“更灵活的过渡、更细的解监、更高的定金、更强的配套”为特色，体现出广州在“稳市场”与“保交付”之间的精细平衡。

对开发企业而言，需重点关注资金监管新规带来的资金占用变化，善用分期分栋开发、不动产预登记、分户抵押等政策工具优化开发与融资节奏；对购房者而言，资金安全与交付保障进一步提升，但需审慎约定定金条款；对地方政府与其他城市而言，京沪穗三地细则提供了可资借鉴的样本，后续更多城市跟进值得关注。

（本报告由CI Buddy整理分析，数据及观点仅供参考）

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