北京买房：理清思路，购房建议2020

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

请问西城手帕口朗琴园的学区溢价高吗？Ps：一居室，50多平的都500万左右，9-10万一平。

A：

1、您想买的是大户型自住的还是占坑儿房？

2、既然是一居室，那溢价肯定高啊，而且我估计是“相当高”，等我算算吧。

刚看了看，以58平一居室为标准，大致租金在6000左右，售价就算500万吧，那租售比就是830。这数值看上去不算太高，但实际上北京现在这种户型的一居室，在没有溢价的情况下，租售比也就是500左右，那（830-500）/830=40%溢价率。

之所以高，主要是对口实验二小广外，热度高，自然溢价也就被炒的高。另外这小区也不错，流动性相对好，对应的代价也是溢价高点儿了呗。

3、不过这也无所谓吧，反正是占坑儿房，用完了学位就看行情，觉得不合适了就赶紧卖，应该不难卖，卖掉就无所谓风险了。

仅供参考。

借网友这话题聊两句。一是朗琴园的物业问题，当年这里可是轰动全国的。二是朗琴园的凶宅问题，也是引发了很大的舆论，甚至是部分家长的恐慌。

朗琴园最早的物业我忘了是谁家了，反正是业主们不满意，之后就发生了很多纠纷。这无所谓，很多小区都存在。然后是业委会主任选举出来了，叫朱学军，挺有意思的一个人，又红又军，永远带着一顶五角星八角帽，据说是开口必谈红色思想+奉献精神。

之后此人带领业主们暴力轰走了老物业，在他主持下选定了新物业，而且成为了全国第一家“业主自治”的物业模式的小区。

但其实采用的就是香港的“抽佣制”，也叫“信托制”。就是物业费并不进入物业公司的账户，而是由业委会主导的信托基金，物业想花钱要有业委会审核+监督。物业不再挣差价，而是只拿6%的提成（香港一般5-10%），有剩余利润的话给业主们分红。

本来这是个很好的模式，毕竟人家香港都实行了好几十年了。但是问题很快发生了，日防夜防的防物业，但业委会谁来监督啊？既然没人管，那这老朱就方便了呗，稍微动用手段就揣自己兜里好几十万。

当然后来东窗事发了，判了好几年。但是这档子事情在全国物业+业委会范围内引发轰动，尤其是老朱落网后，外人才知道这哥们儿竟然是惯犯，曾经因为强奸幼女和持有枪支两次入狱。这背景其实不是秘密，但可能是当时的其他业主们都不在乎吧，所以老朱才当上了业委会主任。毕竟这工作老实人干不了，老朱这种敢打敢拼敢贪的才正合适。

第二件凶宅问题。是个叫温全的业主做的孽。名字挺好听的，但此人竟然连续杀害了两家邻居的幼童，都是五六岁的，还抛尸到河里了。

这姓温的据说是因为沉迷于赌博，除了房子之外都输了（房子可能也抵押了），还欠了不少钱。于是心态就扭曲了，看邻居家都幸福美满就想报复社会。

于是某天以聚会的名义，邀请邻居家孩子上门，之后就是残害了。好像是一男一女两个小孩儿，还拍了过程录像，凶残至极，惨不忍睹啊。

事件曝光后轰动一时，很多家长在痛恨的同时也产生了恐惧。毕竟这是邻居作案啊，变态叔叔就在身边，怎么预防？

我没想表达什么，只是想起了这两件事，高楼背后有阴影，业主和家长们都当做参考案例吧。

仅作参考。

二

Q:

我有一套知春路二号院的房子想出售，想了解一下房价预判趋势。

A：

1、这种问题就跟预测股市涨跌似的，没什么实际意义，您未必当真，我也就是刷点儿流量而已。

2、简单说吧，如果从北京楼市大盘来说，我认为是至少没有下跌空间了，就因为平均租金收益率早就超过同期银行利率。北京历史上这种情况就三次，每次都是相对低谷期，2014年的也可以算，只是不太明显而已。而现在的行情比2014年还低，所以没道理再下跌。

但什么时候真正回暖不知道，政策出台不少，但都没起到明显作用呢。只能是等着，看样子今年悬了，就算再出台大政策也得年底才有反应了。

3、具体到知春路2号院，属于整体保值比较好，但溢价率不算低的小区。保值好是因为国管局家属院，听说历任局长都很关心是吧？现任王局一直都在局里，这么多年了对2号院应该很熟，所以小区在维护和物业管理方面至少应该不差，对保值有很大帮助。

另外就是单独的学区溢价方面，这没什么特殊的，老小区一般都是海淀平均值，占总房价的25%左右。常规建议是如果用不上学位+不自住，那就趁溢价还高的时候卖掉，否则租金收入低，居住的话性价比也不高，溢价部分的保值也有可能受影响。

4、简单就是这情况吧。总结就是北京楼市大盘我认为不会再下跌，什么时候回暖没谱儿。以2号院来说，房价中基础部分的保值肯定很好，但溢价部分说不好，毕竟入学低谷期要延续到2032年以后呢。这期间如果没有政策利好，那这溢价的比例至少不会再涨了。

仅供参考。

三

Q:

我想问阎村地铁站北边的千禧家园，商品房，现在价格1万出头，南边的天恒乐活城和绿城百合都2万，千禧家园是不是被低估了？算不算洼地？从投资角度看是否合适？

A：

1、投资？您这角度挺特别的，我觉得不太合适。房子是用来住的，这种地段儿还是多考虑自住吧。投资角度最好多考虑一句话，房产的价值由什么决定？地段地段还是地段儿。虽然不能决定全部，但至少是大部分。

当然，我不是说401周边的地段儿不好，基地的配套肯定也很齐全。只是这里相对离地铁远点儿，而且这种产业跟社会投资的关系不大，北京市+房山区估计都不会轻易规划这里。

2、另外房价是否被低估可以看租金收益率。我刚问了问房山的中介，说千禧家园和绿城百合的真实租金收益率差不多。或者说表面上略高一些，但如果计入空置期，那实际收益没什么差距。

租金是纯粹的市场价值体现，有炒房的，但没人炒作租金，也没法儿炒。那既然是两边的收益率差不多，就说明千禧家园的房价没有被低估。

3、可以算价格洼地，但不能算价值洼地。

4、我建议还是多考虑自住吧，原子能研究院+周边几乎是个独立的小城镇，配套+安全都挺好，但这种地方就别纠结什么投资了。

仅供参考。

四

Q:

讲个笑话，我在北京郊区有两套回迁房，给打通成了200多平大平层，随手发了个视频，没想到爆了，几万的点赞。但最可笑是不少人留言要举报我，还有的说让中纪委查我，凭什么在北京有这么大的豪宅！

天地良心啊，我就是个北京远郊的农民，回迁房是用宅基地换的，到现在连房本还没有呢，就算有房本了也就就几千块一平米，两套房加起来才100多万，县城的大产权商品房才1万多，山根儿的回迁房谁买啊？

还查我？还中纪委？你怎么不@749局啊？联合国也行，让我见识见识他们怎么到京郊农村来办案。

A：

以上是网友发来的，给我也笑尿了，只能说仇富让很多“三失一偏人群”失去了理智吧，嫉妒不仅能让人面目全非，恨意更能让人心态扭曲。

主要让我发笑的是这中纪委，人家既然是中字头，监察的就是中管干部，理论上只有省部级才能进人家的法眼呢。甭说一个京郊农民了，就是村长也不算干部儿啊。不过这也说明“北京人”这身份在底层喷子心目中很高贵吧，高到了让他们都闹不清级别。

另外我前些天也被喷了，也是因为拍了几张房子照片。结果一发出来也有人留言，问我这买房子的钱，禁得住反贪局查吗？

靠，真给我气乐了，这帮人是连内容都没看就上来开喷，我发的是在张家口张北县城的房子，才花了20多万，这也值得调查？也太不让人家反贪局省心了，都不够人家油儿钱。

当然最不让人省心的就是这些“三失一偏”人群，可怜又可恨，可怜之人必有可恨之处……

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