蓝绿双城：适应8·28新政，重构房地产行业的经营模式

2026年9月17日，“2026中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第二十三届中国房地产品牌发展论坛”在北京隆重举行。

图：2026中国房地产品牌参会嘉宾合影

蓝绿双城首创的“共建”新模式以及在城市建设、城市运维、城市服务等领域的创新实践，在共建以及城市更新领域取得优异表现，荣膺“2026中国房地产共建领先品牌”“2026中国房地产城市更新领先品牌”“2026中国房地产代建领先品牌”“2026中国房地产政府代建领先品牌”等多项殊荣。

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8・28系列政策开启我国房地产基础性制度重构，行业由“企业信用、预售驱动、集团统筹”的旧模式，加速转向“项目信用、现房导向、资金封闭运行”的新模式。开发逻辑、信用基础、现金流规则、客户定位均发生根本性变化，传统单一主体大包大揽的开发模式面临现实挑战。蓝绿双城实践八年的“共建模式”，是适配新政制度导向的有效组织实现方式，通过围绕具体项目重构土地、资金、专业能力、产业链、客户之间的协同关系和实际成效，提供房地产发展新模式样本。

8·28新政，共同指向房地产组织基础的一次深层变化：推动经营、融资、资金和信用进一步向项目层面下沉。房地产正在从主要依赖企业信用，走向更加重视项目信用；从以土地和开发商为中心，回到具体项目、创新产品和真实客户；从解决“有没有”，转向兑现“好不好”，带来三个方面的根本性变化。

信用主体变化。今后不是不认企业，而是既要认企业，更要穿透到项目。项目信用支持的是能够成立的好项目，不是简单替任何主体兜底。

客户地位变化。房地产需求并没有消失，客户越来越不会只为土地增值预期和开发商品牌买单，而是要为看得见的产品、真实的居住体验和能够兑现的服务作出选择。客户不再是销售阶段最后出现的人，而要成为土地判断、产品定位和投资决策的起点。客户是谁、真实需求有多大、能够承受什么样的总价、愿意为什么样的空间和服务付费，都要在拿地前研究到位。

资金和现金流逻辑变化。销售回款整体后移，前期资金投入相对增加，资金占用周期延长，项目的峰值资金需求提高。过去由预售回款承担的部分开发资金，今后要更多依靠股东资本、项目贷款和专业金融机构。

三个变化最终指向：当单一开发商不能再主要依靠主体信用、预售回款、集团资金池和高周转独立组织项目时，土地、资金、专业能力、产业链和客户就必须围绕具体项目重新连接。

正是在这样的制度方向下，探索与实践了八年的“共建”模式，直观匹配了项目和市场的组织实现需求。

8·28新政解决的是房地产向哪里转的问题；共建解决的是新的房地产项目和市场由谁组织、怎样组织的问题。二者之间，不只是政策利好与业务模式的关系，更是制度方向与组织实现的关系。

8·28新政建立项目公司制、主办银行制和资金封闭运行的新规则，要把制度条件转化为项目产品、交付和偿债结果，还需要一种能够组织土地、资金、专业能力、产业链和客户的机制，共建就是对这一问题的组织性回答。

所谓“共建”，是在公司法和相关政策框架下，以具体项目为中心，把土地、资金、专业能力、产业链和客户组织到同一套投资、经营和治理结构中，发挥各方优势，共同把项目做成，共同对结果负责。

共建各方虽然在法律和合同上仍有不同身份，但在项目经营中应当围绕共同结果形成一体化协同，围绕项目成立条件配置优势、资源和能力，共同形成项目资本金，把投资治理和操盘经营结合起来，按照控制风险的能力配置责任，在项目发生偏差时及时纠正，对最终的交付和偿债结果负责，按照创造价值的贡献分享收益。

投资治理守住投资安全、资金安全和项目安全；操盘经营对客户、产品、开发、销售和交付结果负责。二者既要相互制约，也要保持足够的协同效率。

不同于委托代理关系的代建，也不同于少量出资但主导经营控制权的小股操盘，共建是把项目公司章程、股东合作安排、共建运营合同、专业经营机制、资金监管和风险处置放在同一套结构中设计并组织实施，不仅是资源合作，也是治理合作，这不是降低责任，而是重新配置责任。

对地方政府和地方城投，共建是把土地和存量项目转化为适销产品、真实现金流和长期资产价值。

对金融机构，共建是通过项目独立核算、资金封闭运行和持续监测，使风险看得清、管得住，发生偏差以后能够及时纠正。

对专业企业和产业链伙伴，共建提供的是在权责清晰的条件下参与项目投资、经营和价值分享的机制。

对客户，共建最终要兑现的是好房子、好服务和好生活。交付不是一个工程节点的结束，而是项目兑现信用、开始长期客户关系的起点。

蓝绿双城从2019年5月首次推出共建模式，至今八年的探索和实践，深层的价值在于帮助各类项目建立信用，并进一步恢复城市市场的信心和活力。

2021年6月，推行“变量共建”，回应风险化解与高品质保交楼需求。针对变量出险项目，组合金融机构与产业资源，提供从债务重组、品牌焕新、管理置换、资产盘活、复工复建、高品质交付的全套纾困方案，帮助金融机构成功纾困杭州、温州、南京、广州、昆明、南充、遵义、石家庄等地不良项目超过40个，成功把变量的不确定性转化为高品质保交楼的确定性。

2022年底，推动“城市共建”，与地方政府及城投平台从市场需求源头开始，共同解决存量盘活、增量优化、质量提升等系统性问题，共建开始从“项目维度”向“城市维度”的关键升维。目前，共建已在温州、湖州、宁波、衢州、南京、枣庄等十余地市落地，打造了紫宸府、十号院、玉瓯源、晴屿望湖、江山宸庐、东岸和鸣等一批“叫好又叫座”高品质好房子样本，并在浙江、江苏、安徽、山东、广东、广西、湖南、湖北、四川、陕西、天津、辽宁等十余省份对接落实，不仅盘活存量资产、推动增量流转、助力城投转型，更通过持续供应匹配新需求、市场高度认可的高品质好房子，稳定区域预期，促进消费和投资。

2025年1月，推动“全产业链共建”，以新的逻辑和规则重构房地产全产业链，集聚设计、施工、招采和建管、物管、运管、商管、资管、数管等优质资源，发挥各方优势，实施“设计一体化、施工一体化、招采一体化”，统筹保障好房子建设的品质、进度和成本，从根源上确保“好房子”的落地，进一步强化全周期安全管理体系，建设全新的产业链生态。

2025年7月，“共建”被浙江省住建厅列为全省推广的房地产发展新模式，从企业方案升维为行业共通的系统方法论。

2026年8·28新政进一步使得“共建”成为房地产新政平稳落地的有效组织实现方式。

围绕房地产新政的制度方向，蓝绿双城再造现金安全、产品经营、客户运维、生活方式兑现、低容错条件下的协同五大能力体系，探索建设人工智能专业大模型，关注城市、市场的真实市场流动性，优选合适城市、核心区、高品质、优配套的项目，统筹实施克制型开发，把好房子真正做好。

八年的实践，沉淀为成文的成果。蓝绿双城系统复盘共建的体会和经验，汇编《共建2026白皮书》《蓝绿双城企业文化纲要》《蓝绿双城基本法》《“蓝绿好房子”蓝皮书》《共建操盘导则》等系列文本，合称“共建五策”，回应行业模式、企业定位、治理机制、产品开发、项目实操五大议题，为共建模式的规模化落地提供了系统方案。

蓝绿双城希望进一步把投资管理、开发管理和资产运营连接起来，形成以项目信用为基础的房地产投资运营管理平台，从城市真实需求出发，把土地供应、项目开发、金融资源、产品营造和长期运营更好地衔接起来，使一个个项目成立，也让一个城市的房地产市场形成与需求匹配、更加稳定和可持续的供给

房地产最终要从“地”回到“房”。8·28新政改变了旧模式赖以运行的条件，确立了项目公司制、现房销售制、主办银行制等新规则。

蓝绿双城在做的，就是以“共建”新模式作为房地产新政落地的有效组织实现方式，围绕具体项目，以客户需求为中心，充分发挥各方优势、资源和能力，把新政确立的制度方向转化为项目做成、市场做好的经营模式，提高老百姓的居住品质和生活品质，为行业贡献经验，为城市创造真实、持续的价值。