稳房价能促进消费吗？

最近有种说法挺流行，就是说出台房地产政策是非常必要的，因为只要房价一涨，老百姓就敢花钱；房价一跌，大家就紧着口袋过日子。

其实这套逻辑听上去也不是没有道理，至少在美国等发达经济体里确实很常见，所以很多人也自然而然地套用到了中国的宏观讨论里。

一方面，房子在中国家庭的家底里占着绝对大头。房价巅峰的2021年，城镇居民的资产中，房产占比高达 74%（现在房价跌下来也有50%）；另一方面，过去二十多年房价一路上涨的走势，也深深塑造了大家的认知：重房产、轻金融，房子成了大家心里最核心的财富压舱石。

但国际清算银行（BIS）最新的工作论文《中国的住房财富效应》，得出的结论要复杂得多，也直接打了那些天天喊着靠抬房价拉内需的经济学家的脸：稳房价不一定能刺激消费，甚至有些情况下反而会起反作用。

至少房价并不是在全国范围内、对所有人都能 “拉动消费” 的变量。就算房价涨了，能真正转化成消费增长的，也只集中在一二线城市的特定人群里。

对更多家庭，尤其是年轻人来说，房价上升根本不意味着 变有钱了，反倒更像一种隐性成本上涨：买房门槛被抬高，未来的支出压力变重，这反过来还会压制消费。换句话讲，房价上涨对年轻人几乎没什么财富效应，反而更接近一笔 “隐形税收”。

研究团队跟踪了 2017—2023 年间约 20 万户中国家庭的支付宝高频消费数据，把房价变化如何影响不同人群的消费行为，拆解得非常细致。

BIS 得出的第一个结论，其实就打破了很多人的直觉：中国的住房财富效应分化特别严重，只存在于一二线城市，三四线城市几乎不存在。

报告显示，一线和二线城市房价变化和未来的消费变化呈显著正相关。房价每上涨 10%，居民消费平均增加约 1.6%–1.8%。 三线和四线城市房价变化和消费之间，不存在相关性。

说白了，房价并不是在全国范围内都能拉动消费。中国的住房财富效应是被城市层级严格分开的，只有一二线城市的消费，能吃到房价上涨的红利。而在三四线城市，房价涨不涨，对整体消费没啥影响。

之所以只有一二线城市的居民把房子当成金融资产，是因为三四线城市在 2020 年前人口增长就已经停滞，2021 年更是出现了明显下降；而一二线城市的人口流入相对稳定，部分城市还在持续增加。

人口预期直接影响着大家对 “房子以后值不值钱” 的判断： 在人口持续流入、就业机会集中的城市，住房更容易被当成靠谱的资产，毕竟不愁没人接盘。 在人口收缩或者外流的城市，房子更接近单纯的居住品，甚至成了流动性很差的大件资产。 当大家不再认为房子是 “财富”，房价变化自然也就很难拉动消费了。

另外，这也能解释一个很现实的现象：每当房地产市场下行的时候，一二线城市消费数据下滑更明显。

另外，房价涨跌对不同年龄段人群的消费能力影响是不同的。

中老年家庭（大概率是房主）：在各个层级的城市中都表现出住房财富效应，在一二线城市尤其显著 —— 房价上涨 10%，消费能增加约 2.9%。

年轻家庭的情况则完全不同： 在一二线城市，住房财富效应并不显著，房价变化对他们的消费影响不大。 在三四线城市，反而呈现出明显的消费挤出效应：房价上涨会压缩消费，房价下跌反而会释放消费。

现实里，大量年轻家庭还处在租房阶段，或者正在为首付攒钱。对他们来说，房价上涨意味着未来的成本上升、不确定性变大，于是更倾向于压缩当下的消费，提高储蓄率。

从房屋所有权的角度看，也是对有房一族的影响大于无房一族。

对于房主来说，房价上涨仅在一二线城市中存在显著的住房财富效应（房价涨 10%，消费增约 2.1%）；

对于租客来说，在任何城市层级中，房价变化对消费都没有显著影响。

综合来看，当我们再讨论 “稳楼市能不能稳消费” 这个问题时，答案不是简单的 “能” 或者 “不能”，而是高度取决于对象和结构。

对于房子占家庭资产比较大的群体，尤其是一二线城市的中老年房主，房价企稳甚至回升，确实有助于稳定他们的资产预期，也会在一定程度上转化为消费支出。

相反，对大量年轻家庭，尤其是三四线城市的居民来说，房价根本不会促进消费，相反可能会抑制消费。房价上行抬高了未来的购房门槛和储蓄压力，让年轻家庭更倾向于压缩当期支出、增加预防性储蓄，从而形成消费挤出效应。

因此，支撑消费回暖的关键，不再是房价，而是宏观经济：稳定的就业机会、可预期的收入增长、完善的公共服务，以及对未来现金流的确定性预期。这些因素，才是覆盖更广人群、也更具可持续性的消费基础。

也正因为这样，未来的扩消费政策，不会只盯着给房地产市场 “托底”，而必须更多着眼于真实收入和长期预期的改善。

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