五年前没在东京买房，有三波人都后悔了

如果把时间拨回到5年前的2020年，东京的房地产市场在很多人眼里还是个“稳健有余、暴涨不足”的避风港。

当时不少人踌躇满志地拿着预算打量着东京23区：有的觉得港区泡沫太重，有的嫌弃湾岸填海地没有底蕴，有的想着刚需盘再攒攒钱还能挑个更好的。

然而，这5年（2020–2025/2026）经历了低利率、日元贬值与全球通胀的轰炸，东京房价开启了一轮极具戏剧性的“暴涨狂欢”。根据日本国土交通省及各大不动产机构的数据，过去5年里那些“再等等”的决定，直接让许多人的买房预算缩水了一个档次。

站在今天回头看，大家后悔的逻辑虽然各有不同，但本质上都是低估了这 几年年东京房产从“消费品”向“通胀避险资产”演变的爆发力。

后悔一：“没敢追高”顶流——港区从高不可攀，变成了宇宙中心

第一种人的后悔，是“胆子不够大”。

5年前，港区和千代田区的均价就已经高高在上，很多人望而却步，甚至预测“再追高就是给富豪接盘”。然而，都心稀缺资产用事实证明了：你以为的顶峰，可能只是人家的起点。

过去5年间，港区的住宅用地地价累计涨幅超过45.8%，高居23区之首。二手公寓平米单价更是从2020年的130–150万日元，一路狂飙至目前的234万日元/㎡ 以上。在六本木、麻布十番等核心地段，不少优质塔楼的均价甚至较5年前翻了2至3倍。

5年前港区一套像样的高层公寓均价在1.2亿至1.5亿日元左右，当时觉得是天方夜谭；而到了今天，受全球资金买盘驱动，都心二手房全面踏入“亿日元时代”，优质塔楼动辄2亿至3亿日元起步。

当初觉得买港区是接盘的人，如今发现自己连盘子的边都摸不到了。

东京23区面积虽然不大，但核心区、再开发区、平价区的梯度非常鲜明。不确定自己预算适合哪个梯队的朋友，或者已有心仪房产需要专业分析；

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后悔二：“低估了再开发”——品川与丰洲，从“退而求其次”到高攀不起

第二种人的后悔，是“眼光太局限”。

如果说买港区需要暴富的勇气，那么5年前买品川区或江东区湾岸，需要的仅仅是一点眼光。当年被传统买家吐槽“没历史底蕴”或“只是都心次选”的区域，靠着现代化再开发的强力引擎，上演了最血腥的逆袭。

品川区（都心边缘的核聚变）：

5年前，品川区在很多人眼里只是“紧挨着港区的备胎”，大崎、五反田以前还带着些许工业或杂乱的标签。

然而过去5年，随着高轮Gateway枢纽新城建设、品川站西口大型再开发以及港区溢出资金的灌入，品川区的住宅地价5年累计大涨+46.5%！5年前7,000 万–8,000万日元就能下手的二手塔楼，如今普遍迈入1.2亿–1.5亿日元俱乐部，核心站点甚至冲破 2 亿日元。

江东区丰洲（湾岸的逆袭）：

同样戏码也在湾岸上演。5年前丰洲、有明一带70㎡的三房塔楼均价约 6,000 万–7,000万日元，被部分老东京人嫌弃是“填海造陆的地”。随着临海地块配套兑现与新中产抢购，丰洲周边二手房均价5年内直接翻倍，彻底打入1.2亿日元+时代。

曾经以为买品川、丰洲是“避风港”或“次选”，5年后它们却借着再开发红利，直接跟着港区一起站在了云端。

悔恨三：“犹豫即败北”——刚需安全网消失，板桥们全面补涨

第三种人的后悔，是“错过了最后上车的窗口”。

对于预算有限的刚需族来说，最痛的不是买不起港区，而是连原先用来“保底”的低总价区域，也彻底沦陷了。

据 LIFULL HOME'S 调查报告显示，2020年时，东京23区内二手公寓平均总价在“5,000 万日元以下”的车站占了整体的近40%；而到了近年，这个比例暴跌至仅剩17.9%。

刚需洼地的集体拔高。

以城北的板桥区（如西台、成增）以及足立区、葛饰区为例，由于都心房价挤压，大量买家向外围溢出，带动这些区域5年地价与房价普遍补涨了30%–45%。5年前3,500 万–4,000万日元还能买到的普通刚需盘，如今全部被推到了5,000 万–6,000 万日元的关口。

“再攒攒钱买个更好的”成为了过去5年最大的谎言——因为普通人攒钱的速度，根本赶不上刚需盘补涨的速度。

我们到底在后悔什么？

回看这5年的东京楼市，从港区暴涨3倍，到品川、丰洲借再开发翻倍，再到板桥等刚需洼地的“5,000万日元保底网”彻底消失，这场涨幅并非虚无的泡沫，而是由低利率政策、日元汇率走势、海外资本配置以及东京强劲的城市再开发能力共同构建的现实。

大家后悔的，不仅仅是“当年没买一套房”，而是低估了优质城市核心资产在通胀时代对于财富的虹吸效应与防护能力。

5年前的决策已经无法重来。面对当下依然高位运行的东京市场，或许真正值得思考的是：

在下一个5年里，我们是继续站在场外叹息，还是学会看懂城市发展的下一个暴风眼？

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