香港豪门家族，割肉止损

文/十一弟

1971年，香港尖沙咀海边。

郑裕彤花了1.31亿港元，从太古洋行手里买下一块20万平方英尺的旧码头。

那里叫蓝烟囱。

以前是货仓、码头，旁边就是广九铁路尖沙咀总站。

船靠岸，货物卸下来，再装上火车。

那时候，没人知道，这个被货仓、铁路和海水围着的旧码头，将来会变成什么样子。

郑裕彤买下来以后，港府又陆续把附近的土地，批给了他一手创办的新世界发展。

两年后，推土机轰隆隆地进场，新世界中心开始动工了。

1978年，项目一期落成，新世界酒店开门迎客；

随后，写字楼、商场、住宅、丽晶酒店，也陆续建起来了。

到1982年，新世界中心开发完毕。

一个旧码头，摇身变成了尖东海旁的一座城市综合体。

这个项目，后来成了鲨胆彤最让人津津乐道的商业故事——

敢赌别人不敢买的地，在谁都看不清未来的时候下注；

把一块偏僻冷门的荒地，开发成寸土寸金的商业地标。

五十多年后，几乎是同样的一块地，又摆到了新世界发展的牌桌上。

只不过这一次，故事的结局完全相反了。

最近，新世界发展宣布了一个消息——

它与香港机场管理局提前终止了位于香港国际机场航天城的11 SKIES项目开发与转租协议。

新世界发展将向香港机场管理局交还11 SKIES项目土地及在建工程。

原本的计划是——

香港机场管理局把11 SKIES项目设计、建造、融资、管理等开发权益，授予了新世界发展；

待项目建成竣工以后，继续将其转租给新世界发展，租约一直持续到2066年。

11 SKIES是新世界发展名下最重要、投资巨大的一个开发项目，但现在它选择割肉，提前撤退。

从拿到项目到现在，过去了八年时间。

11 SKIES还未建成开业，新世界发展自身面临着严峻的债务危机，进退两难。

想要半路上撂挑子，不是甩甩手就能脱身，必须付出代价——

新世界发展要向香港机场管理局支付23亿港元的分手费；

交还11 SKIES项目以后，还要继续承担一部分工程和服务的成本费用，总代价10.5亿港元。

双方还作出了一项很特别的安排——

在提前终止11 SKIES项目开发与转租协议的同时，新世纪发展的母公司周大福企业，向香港机场管理局授予了一项期权。

未来三年内，香港机场管理局可以用1港元的期权代价，向周大福企业收购其持有新世界发展的股份。

把开发项目交还回去，需要支付不菲的分手费，母公司还要给对方一张允许其收购自己手上股票的期权。

这次割肉，郑裕彤家族的疼痛感十足，是这个香港豪门地产商几乎从未遭遇过的惨痛失利。

23亿港元的分手费，仍需承担的10.5亿港元的后续工程与服务的成本费用，以及向香港机场管理局授予的购股期权。

这些还只是新世界发展从11 SKIES项目退出的一部分代价。

更贵的是学费——

在刚刚交出的2026财年业绩报告里，新世界发展从这个项目上录得了超过183亿港元的亏损。

其中，它早已在账面上确认的预期租金收入及预付款项的减值损失，就有147亿港元。

这使得上市公司在2026财年净亏损268亿港元，比去年同期的亏损面，扩大了上百亿港元。

若把时间拨回到八年前，11 SKIES项目曾经是一个无比宏大、充满想象力的商业故事。

2018年，新世界发展击败了其他一众投标者，竞得了香港机场航天城项目——

380万平方英尺的开发体量，200亿港元投资，800多家店铺，120多个餐饮概念；

还有全球最长的室内外小型赛车场SkyTrack，大中华区首个KidZania，飞行影院，三座甲级写字楼。

新世界发展给它取了一个非常梦幻的名字——

11 SKIES。

2020年，新世界发展正式发布了项目案名。

郑裕彤家族的第三代接班人——郑志刚，意气风发地站在台上，吹得天花乱坠。

他把11 SKIES比作是集零售、餐饮、娱乐，以至医养和财富管理于一个完善的生态圈。

在郑志刚的设想里，机场不再只是机场——

旅客下了飞机，不急着离开，甚至可以为了购物、娱乐、餐饮，专程来一趟机场；

香港机场要从City Airport变成Airport City，成为一个观光景点；

郑裕彤家族要把11 SKIES打造成香港版的樟宜机场。

2022年，新世界发展又办了一场声势浩大的论坛，为11 SKIES项目造势。

论坛的主题，讨论的是大湾区、旅游、创新科技。

当时的香港运输及房屋局负责人，亲自到场站台，他把11 SKIES形容为一颗耀眼的新星。

郑志刚更加兴奋，对未来雄心勃勃——

“11 SKIES会是大湾区旅客来港的第一站，成为香港经贸对准大湾区的桥头堡。”

2024年，11 SKIES的三座甲级写字楼已经落成。

有人好奇实地探访，想要领略一下这个超级地标人山人海的热闹繁华。

结果，他们看到的是另一番景象——

整个大厅建得干净、明亮、巨大，但现场却像一座空荡荡的图书馆，除了前台几名工作人员，几乎看不到什么人。

有人把新世界发展当年跟香港机场管理局签订11 SKIES项目开发与转租协议翻了出来——

条条款款列了500多页，项目原定经营到2066年；

按照协议约定的租金机制，长达几十年的租期里，租金总规模至少有700亿港元；

而且，随着时间往后推移，还预设了租金涨幅。

新世界发展不仅要自掏腰包和借贷融资，把11 SKIES项目开发建成，租期内还要每年向香港机场管理局上交不菲的租金。

双方约定的最高租金水平，相当于项目总收入的三成。

在11 SKIES项目上，香港机场管理局坐地收租，可以保证稳赚不赔；

所有的资本开支和经营风险，新世界发展全都担在了自己身上。

以小博大、敢赌敢干，这是新世界发展最擅长的打法，也是鲨胆彤的发家之道。

1984年，新世界发展和香港贸易发展局签订协议，开发和管理湾仔海旁的香港会议展览中心。

当时，英国女王伊丽莎白二世亲赴香港，为会展中心主持了奠基仪式。

1988年，会展中心落成。

那是这家香港豪门地产商最炙手可热的黄金年代——

拿到一块海边的土地，开发一个大型商业项目，建成一座新的城市地标。

郑裕彤手上似乎有点石成金的魔法，每一次下注，他都能赌赢。

新世界发展一路从住宅做到酒店，从商场做到基建，从会展中心做到内地房地产。

到了郑志刚这一代，这种骨子里的赌性、做大项目的基因，继续膨胀放大了。

K11就是他执掌新世界发展时最典型的代表作——

别人干商场，他选择做艺术。

2019年，K11 MUSEA在尖沙咀维港边开幕，商场里面塞进了各种艺术品、雕塑、餐厅、品牌和展览。

之后，新世界发展又把当年的蓝烟囱码头重做了一遍——

从旧货仓，到新世界中心，再到Victoria Dockside。

同一个地方，几十年间，换了三副面孔。

这就是新世界发展最喜欢的打法——

土地上不是一成不变的建筑，是能不断讲出的新故事。

只不过，它讲故事的代价越来越高，故事变得越来越随心所欲，直到自己财务上扛不住。

2020年以后，新世界发展在郑志刚掌舵时代，同步推进了许多大项目——

启德体育公园，11 SKIES，皇都戏院，Victoria Dockside；

还有更多的资金，投到了内地多个大型开发项目。

房地产市场上行的时候，热钱翻滚，这种打法会被理解成有魄力；

但当市场转向时，流动性消失，几乎就是致命的。

2024年，新世界发展刊发了一份巨额亏损的财务业绩——

全年净亏损197亿港元。

业绩发布当天，郑志刚宣布辞去上市公司行政总裁，黯淡退场。

从2017年接任一把手到辞职，太子爷掌舵新世界发展不到七年时间。

这家豪门地产商，最终被家族第三代接班人干到亏损了。

郑志刚黯然辞职时，新世界发展遭遇的困境，远不是巨额亏损几百亿。

而是生死攸关、命悬一线。

现在，它必须重新换一种活法了。

去年，新世界发展完成一轮882亿港元的再融资，债务压力稍稍往后拖了一拖。

郑裕彤的长子——郑家纯，把上市公司的权杖，从儿子手上又交给了职业经理人。

新上任的行政总裁黄少媚，把自己的工作总结成了一句话——

“目前的财务管理策略，专注于减低负债及改善现金流。”

没有K11的艺术，没有超级地标，没有大湾区第一站；

只有出售资产变现、减债、现金流，拼命挣扎，吊着一口气活下去。

到现在，新世界发展背负的有息债务，还有1433亿港元之多。

过去一年里，它的债务规模，只削减了27亿港元。

上市公司手上的现金资源，只有170亿港元；

能从银行动用的授信贷款，只剩下160亿港元。

全年的营收规模，不到200亿港元，大幅减少了28%；

账面上则继续亏损了268亿港元。

沉重的债务负担，就像套在新世界发展脖颈上的绞索——

越勒越紧，让香港豪门地产商根本喘不过气来。

连11 SKIES这样的核心项目，郑裕彤家族没有选择，只能割肉止损。

它的财务报表，除了出售资产套现，偿还债务，几乎没有承受其他任何重大资本开支的能力了。

新世界发展刚决定把11 SKIES交还回去，香港机场管理局立马就公布了下一步计划——

项目将要改姓更名，不再叫11 SKIES了；

它会被纳入SKYTOPIA，重新规划；

380万平方英尺的商业面积，一半做娱乐，一半做餐饮零售；

高卡车、宠物友善设施、室内鲜活市集……

土地还是那块土地，项目上还是机器轰鸣、烟尘滚滚，机场跑道上的飞机照常起飞、降落。

一切似乎都没变。

但项目背后的股东，突然换人了。

香港豪门家族，被迫割肉止损——

一夜之间，账面上的几百亿财富，蒸发殆尽。