14年来首次供地！这一次，科学城核心区憋了个大招！

黄金周点燃十月的楼市，而土拍市场再添一把火！

黄埔区映日路以北、开泰大道以东KXCGS-I4-8地块将于10月9日开拍，作为黄埔年度最热门的宅地，从上架之初便一直备受业界关注！

要知道，科学城核心区上一次公开出让住宅用地，还是2012年。

此后14年，科学城吸纳全市三分之一的科创平台，孵化出全区八成以上的上市企业，可以说有产业、有资金、有人才，却没有新增一块中心宅地。

因此，映日路地块的分量不言自明：这就是黄埔近年来最值得期待的宅地，没有之一！

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企业与人才的密度

决定宅地价值

在探讨地块价值时，很多人习惯看地段、看配套，但对开发商来说，真正决定成败的是两个问题：

它的旁边有谁，它的客群是谁？

聚焦映日路地块的周边——

首先进入视线范围的，是世界500强南方电网的总部基地，就在地块斜对面的南网综合基地。

环视地块周围一圈，要不是广州科学城总部经济区1期归谷科技园、创意大厦、创新大厦、中日未来产业中心等科创园区或研发中心，要不就是中科开创、汉源微电子、宏景科技等一批高新企业。

都说企业的形态，决定人群的结构。

透过这份“邻居”名单，就能知道这里聚集大量研发人员、高新人才、上市公司高管和企业主。

而他们，正是广州楼市的中流砥柱，也是最具实力的一批改善买家。

若把视线范围扩大，你会发现“科创”是这片区域最鲜明的标签——

图源：广州黄埔发布

官方数据显示，片区累计培育国家级“小巨人”企业已达到九十余家，占黄埔全区总量近五成，数量位居广州所有街镇TOP1！

今年6月，地块旁边的中科开创入围了新一轮国家级“小巨人”拟推荐名单，可见科创企业不仅愿意来这里，还能在这里茁壮成长。

值得一提的是，这些“小巨人”企业大多集中在集成电路、生物医药、新材料等战略性新兴产业领域。

去年，这里引入46个优质项目，在科创领域中实现多点开花，包括疆海国际贸易、傲创锂离子项目已实现新增纳统；总投资5亿元的新加坡鹏瑞利集团高端医养综合体项目成功签约；广州源动智慧体育科技、广州汉源微电子封装材料、中科开创(广州)智能科技发展有限公司等不同领域的龙头企业纷纷落地，为区域产业升级注入源源不断的新动能。

广州鹏瑞利国际康养护社区项目 图源：广州黄埔发布

得益于此，片区经济总量在2018-2025年期间稳居黄埔街镇第一！在工信部研究机构发布的“2025活力街道500强”榜单中，位列全国第六，广州第一！

这些数字摆在一起，无疑指向同一件事：这是黄埔最具科创实力，也是广州最有活力的区域之一。

而映日路地块背后的科学城，又是羊城新八景“科城锦绣”的核心区。当年那句“科学城代表着广州的未来”，如今也已实景兑现——

图源：广州黄埔发布

论科创实力，科学城聚集全市三分之一的科创平台，培育出全区八成以上的上市企业，综合实力位居全国科技城百强榜TOP4！

论发展前景，官方在“十五五”蓝图上直接给科学城画出C位，聚焦“具有国际影响力的中国智造中心”定位，打造集基础研究、成果转化、量产试产于一体的大湾区中央“科创走廊”，同时担起广州东部中心“科创客厅”“现代活力核”桥头堡的角色。

此外，人工智能、新型显示、智能装备三条赛道并驾齐驱，在未来科技、未来产业、未来场景上一起发力，集齐当下最炙手可热的经济增长极。

论城市界面，科学城有颜值有流量，是城市盛事的主舞台。地块旁的云端绿道串起七大公园，是黄埔街坊的周末好去处，黄埔马拉松每年从这里开跑，国际灯光节、无人机表演在科学城广场轮番上演。

图源：广州黄埔发布

不夸张地说，科学城之于黄埔，相当于粤海街道之于南山，是名片，亦是标杆。

而即将开拍的映日路地块，恰好落在科学城中轴片区，是科创企业和人才密度最高的核心区域。

而这样的中心C位，几乎没有复制的可能性！

在集聚效应下，未来高新企业落户广州，科创人才就职黄埔，第一站还会是这里。

随之而来的置业需求，也将率先导向映日路地块。

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拿下映日路地块

开发商能得到什么

映日路地块之所以备受关注，还在于它几乎解决了开发商的后顾之忧，买家最关心的决策因素。

譬如通勤问题，地块与地铁21号线科学城站直线距离约300米，可以直接步行抵达，上车两站到天河智慧城，自驾半小时内去到金融城、珠江新城。

又如教育资源。项目自带九班幼儿园，开泰大道另一侧是九年制的华南师范大学附属黄埔实验学校，直接配齐12年公办教育资源；想走国际化路线的，也有爱莎、贝赛思供这里的高知家庭做选择。

至于商圈，一路之隔的云汇天地早已开业，人气十足；一站地铁外的黄埔大悦汇，有盒马鲜生等百余家品牌坐镇，加上黄埔老牌商场萝岗万达广场，三座商业体圈出一个成熟商圈，现成可享无需等待。

最难得的，是市中心罕见的自然资源。

图源：广州黄埔发布

映日路地块南面是科学城绿轴广场，同时得尖峰岭、环山岭、牛角岭等多个公园环抱，区域绿化率高达约35%，几乎出门就是公园。

还有云端绿道直接修到小区门口，国羽中心和网球中心两大国际场馆都在旁边，正好可以匹配城市精英期待在家门口运动、休闲的居住需求。

对开发商来说，拍下映日路地块，相当于拿下黄埔区含金量最高的学铁商配套以及人文资源。

至于产品，那就更不用担心了。

起拍价只要13.15亿元，容积率仅2.2，限高80米，楼栋约26层。

参数对标广州“好房子”标准之余，配建只有2600方社区商业以及3149方公建，没有回迁物业。

密度低，负担小，纯粹改善！

地块条件，可以说是天生丽质。未来作为市区最稀缺的低密高改小区入市，房子大概率是不愁卖的。

更不用说，与很多只能打地缘客的宅地不同，映日路地块的客群辐射面极广。

第一层客群，是科学城内的科创人才与中产家庭：

周边九十余家上市公司、南方电网等企业总部的骨干，加上全市超四分之一的高层次人才，潜在买家基数庞大，并且购买力强。

第二层客群，是在广州市区工作的高新高知人士。

工作在天河或黄埔，安家在科学城，无论是地铁通勤抑或是自驾，上下班不过半小时左右。

出行丝滑时间可控，而房价却更具优势——同样一笔钱，可以住更大的房子，享更好的环境，这笔账有多划算，市区改善客是再清楚不过的。

客群辐射面广，又有经济实力，项目去化和价格有保障。开发商们，大可放心出手竞拍。

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最后 替开发商们算一笔账

不过，要说映日路地块最值钱的地方，还是当前市场最难得的确定性和利润空间。

第一，账本好算。

起拍总价13.15亿元，楼面起价约1.7万元/㎡，比2025年时的楼面价直降约10%。

隔壁在售的大壮名城，再怎么便宜也要3.5万元/㎡起步，面粉和面包的价差，摆在明面上。

第二，体量友好。

用地约3.5万方，总建面约7.7万方，地块不大，资金门槛较低，现金流占压小，哪怕民企也够得着。

第三，地块易开发。

如图所示，映日路地块平整，净地交付，开发商拿地即可进场动工，开发周期更短，周转效率更高——这省下来的时间成本，可都是利润。

第四，房子好卖。

继2012年岭南山畔之后，科学城核心区再没出过纯宅地。这十几年，片区新房供应全靠旧改撑场，改善客群想要的纯粹高改社区，选择一直很有限。

眼下在售新盘只有大壮名城一个，能马上开发的宅地只此一宗。在几乎没有竞品的情况下，开发商不必陷入同质化竞争，也不用卷价格。

况且，低密改善产品正是当下市区最缺的房子，有差异化，就有稀缺性，自然也有了溢价空间。

说白了，面前这宗地块打的可不是“安全牌”，而是一副有充足利润空间的“王炸好牌”。

因此，对于识货的开发商而言，映日路地块无疑是打开改善市场的好机会，一笔稳赚不赔的好买卖。

10月9日，举牌见分晓。

接下来，就让我们看看谁有格局、有魄力，能把科学城这张十四年一遇的王牌，收入囊中吧。

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