广东
前阵子跟一个老同学吃饭，他说起十年前跟一趟旅游大巴去惠州看房，报名费便宜得离谱，包吃包住，一车拉走五十多号人，成交的率能达到80%以上的水平的，白天带你去看海，晚上带你去售楼中心，灯火通明，讲解养老，度假，升值以及返租等等一系列的操作。
他说当时脑子是热的，第二天就交了定金，一平米一万出头到 2 万，去年想脱手，挂了大半年，中介说这房子现在送都没人要，价值出现了大腰斩的情况。
1、那趟大巴是怎么把人拉过去的
这事我后来专门去翻过，那趟车是售楼处自己攒的看房团，跟旅行社一点关系都没有。
套路也简单，用一个低到不合理的价格把人从几百公里外拉过来，路上颠一天，傍晚到了直接进售楼部，因为白天你还有精力到周边走一圈，看一眼最近的菜市场在哪、最近的医院在哪。
晚上坐下来听上三四个小时，人已经乏了，销售那几句话又都是固定的，养老、度假、升值、包租，四张牌一起打，总有一张能戳中你。
我听过最狠的一句是“您不用操心，交给我们运营，每年给您固定的回报”，听着像不像把钱存进一家利息特别高的银行，听到这里，所有人眼睛都发亮了。
2、那份“包租”协议，从一开始就站不住
点很多人到今天都不知道，你当年签的那份售后包租，从法律上讲本身就是违规的。
2001年原建设部出台的《商品房销售管理办法》第十一条写得很清楚，开发商不得返本销售，也不得用售后包租或者变相售后包租的方式销售没竣工的房子。
国家工商总局的《房地产广告发布暂行规定》也堵了一道口，广告里不许出现融资的内容，也不许含有升值或者投资回报的承诺。
这些都并不是用自己的口头承诺的，而是找所谓的第三方进行，而且年化能达到5%，6%甚至是8%的地方的
开发商后来也学精了，自己不出面承诺，转手注册一家公司跟你签，把买房和返租拆成两件事，风险就整整齐齐转到了你这边。
承诺租的那个公司压根都是一个皮包公司来的，基本上没打折怎么样运营的，或者是运营两年就给你一个甜头，吸引更多的人来买了之后就“跑”
3、它跌起来为什么没有底
关键在于，这类房子给价格的方式，跟普通住宅压根不是同一套算法。
你在一二线买套房，心里那杆秤是周边的学校、医院、地铁，还有同小区上一套的成交价。
可海景房、温泉房不吃这一套，它周边没有学校，没有像样的医院，甚至像你说的，连个便利店都得开车去找。
它唯一的定价依据就是那笔租金回报，毕竟租金一崩，价格就没了锚，往下是没有底的。
当年花 100 万买进去的房子，现在 30 万都卖不掉，跌了 70%，还有人直接 100 万变 20 万，资产就这么被腰斩掉了，这种情况，真的，去挂牌，压根都无人问津的状态，像惠州的海景房以及山东乳山的那些房子，基本上面对的就是多少万一套，5万一套，8万一套，都有，随便挑随便选，而且面积都能达到50多平米，60多平米的。
4、同一片海岸，两个世界
这轮行情最有意思的一点，是同一个城市里能住出两种命来。
还是山东威海，市区环翠区的二手房均价七千五百多，跟上一年比还微微涨了一点。
可同一个市底下的乳山，均价两千九百多，最高和最低差了接近三倍！
流动性差别更要命，市区业主挂出去两周就成交，银滩那边有人八十几万买的房，一路降到三十几万，中介说还是难卖。
现在回头看那一趟大巴，从车上的热闹到中介嘴里那句“送都没人要”，中间其实只隔了一样东西，就是当年那个包租的承诺兑现了没有！
我们研究这个研究那个，更多时候什么半夜看房的，很多都是会把我们的判断率消掉的，很多楼盘就是采取这种套路，进行全方面的洗节。
如果你真的喜欢海边的，买一套房子，5万 8万还是能够接受的，但是如果你真的没打算一年在那里居住三个月的话，就没必要买了，毕竟不值这个价格。
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