中介大胆发言：再过6年，6层步梯“老破小”或比电梯高层更值钱？

买房圈的风向转得比天气还快。前些年大家砸锅卖铁也要够着郊区高层新盘，觉得玻璃幕墙闪闪发光才叫体面，对市中心那些墙皮脱落、大爷下棋的六层步梯房嗤之以鼻。

当时拼命贷款去五环外买塔楼的人，交房几年后却发现，商场和地铁全在开发商的图纸里，晚上的楼盘黑灯瞎火。其实稍微算一笔账就会明白，那些三十多层的高楼，住上十来年，电梯维保、外墙脱落、水管老化全得靠修，账单只会越滚越厚。

反而那些卡在主城区核心腹地、三公里内有地铁和三甲医院的6层步梯“老破小”，底牌硬得吓人。楼体结构简单，没有复杂的中央管井，真实公摊极小。

加上各地大力推进老旧小区加装电梯改造，痛点被大大抚平。这种房子的租金收益稳如泰山，空置期极短，转手速度远超无人问津的远郊高层。

再过六年，眼下被嫌弃的6层步梯房极有可能比高层更扛跌。

在一些核心城市，曾经被业内高呼要尽快抛弃的老破小住宅，当年居然走出了独立行情。

五月份开始，上海和杭州市区范围的小户型二手房大幅放量，直到七月，此类房源的畅销仍然在继续，并延伸到了更多城市，例如广州。老破小二手房突如其来的行情让不少人感到意外，但有一类特殊的买家明白其中的奥妙。

他们看到了利率频频下调和二手房大杀价之后出现的机会，类似股票投资中的戴维斯双击。有迹象显示，随着银行存款利率的不断下调，以及房价下跌后租售比的提升，部分资金已开始重新将房产作为投资选项之一。

只是当下这批投资者对房产标的的选择标准与过去已经截然不同了。这类涌入的资金也被称为聪明资金。

通常是指那些具有敏锐市场洞察力、丰富投资经验和专业分析能力的资金，或者是由专业投资者、投资机构所掌控的资金。在房地产市场中，聪明资金可能会在市场低谷时抢先购入优质地段的房产，等待市场回暖后实现资产增值。

当时很多人认为老房子毫无价值，但现实是，6层步梯“老破小”凭借极高的性价比，反而比那些远郊电梯高层更受精明资金的青睐。广州的一名金融从业人员李萌表示，那段空闲时间他都在密集看房。

他认为他们淘的所有低价房，因为老破小降价多、总价低，更容易达到投资标准。他主要看的一般是商业旺地周边几公里范围的二手房，其中楼龄不重要，只要租金能达到要求就可以。

而所谓的达到要求，主要指租金是不是能覆盖掉购房贷款的利息。如果按照一般性的住房按揭贷款，一些房源的租金还不足以覆盖房贷利息。

但若通过公司申请经营贷，情况就不一样了。李萌的账本是这样的。

以一套此前最高达到三百多万的房为例，当时降到大约二百万左右可以拿下，经营贷大约可以贷出一百八十万左右，自己只需要出二三十万便可以拿下。这里面经营贷做五年或者十年期，每月偿还利息，到期还本。

并且当时经营贷利率低至两字头，一年几万块的利息基本上可以靠房租覆盖了。等到将来贷款到期，可以申请转贷。

这期间如果房价上涨了，就可以赚上一笔。这种买房逻辑恰恰说明，真正让一套房子值钱的核心，早已跳出外表光鲜的陷阱，回归到底层实打实的现金流回报。

不过值得注意的是，用经营贷买房不违法，但是违规。根据相关监管规定，经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款。

贷款用途必须用于生产经营活动，是明令禁止流入楼市的。一经发现，银行会采取提前收回贷款等措施，建议借款人不要尝试。

按照李萌的投资逻辑，只要贷款利率低于租金回报率，这笔账就算得过来。当然，这是资产荒下的一种投资布局，也是资产配置。

当然也不排除房价会继续下跌，但他们认为下跌幅度不会太大。而且如果放到五年甚至十年的时间段，有一些反弹的机会，还是值得搏一搏。

诸葛找房数据研究中心通过选取全国重点五十城数据发现，当时重点五十城租金回报率比上一年上升了零点零七个百分点，到了百分之二点零三，跑赢了当时的国有大行五年期存款利率。

上海的一位投资客董旺表示，那时上海的平均租金回报率肯定连百分之二都不到，电梯房普遍在百分之一点五左右。不过有一类房子租金回报率能超过百分之三。

六层步梯“老破小”公摊小、地段好，即便经过简单翻新，其租售比也足以让很多远郊电梯高层望尘莫及。他介绍了一套位于浦东核心片区某老旧小区的三十平方米出头的房产，该住宅挂牌价仅一百八十余万元。

据董旺介绍，像这种房子经过简单翻新后，出租价格能接近五千元每月，租金回报率能超过百分之三点三。董旺表示，其实投资客一直都是老破小住房的重要买家之一。

买市中心老破小主要就是看重土地价值，有些人是为了博拆迁，也有人就是为了配置资产，同时获取可观的出租收益。他说，前几年价格虚高的时候，很多人撤离了，后来又有人在陆续进场。

中原地产资深分析师卢文熙则表示，那段时间这种投资老破小的咨询量确实多了起来。他表示，自己接触到的一部分人确实想要买这类房子，因为算下来投资回报率稳定。

当时存款利率才一字头，而这种房子租金回报率达到百分之二以上。同时，董旺认为，杭州的老破小市场也有投资客进场。

比如杭州市区一套五十平方米老旧房子的价格在一百五十万元左右。这足以印证，相比于动辄挂牌半年无人问津的偏远电梯高层，核心区的老房子在流通性上展现出了惊人的韧性，越发显得值钱。

那时首套房首付只要百分之十五，也就是二十万出头就能拿下一套房。他表示，在限购政策放松的情况下，在多个核心城市同时配置资产是被允许的，这样当然也能更好的分摊风险。

当然，这种住房投资模式之所以重现于市面，一方面是因为房价的下降导致租金回报率大幅改善，另一方面是购房资格的放宽。多个核心一二线城市取消了家庭限购两套的限制。

比如，广州曾宣布一百二十平方米以上住房不纳入限购范围，而且政策支持租一满一。若名下住房取得房屋租赁登记备案证明，在新购买住房时就可以相应核减名下住房套数。

再比如，杭州也全面取消住房限购，首套标准也有所放松，只核查购房家庭所购房屋所在区域的住房情况。这就意味着，外地人不仅可以在杭州买房，套数也不限制，首付门槛还降得很低。

这些条件给投资客创造了较为宽松的环境，可以用较少的首付加上较高的杠杆，在核心城市购买多套房用于出租，享受低利率时代的红利。市场数据不会撒谎，当泡沫褪去后，那些曾经被嘲笑的6层步梯“老破小”正迎来价值重估的关键期。

在房地产交易中，通常都很难精准统计某个阶段内投资客的占比。唯独可以确认的是，那几个月时间里，多个城市的二手房交易持续放量，一些热门城市甚至出现了挂牌房源的下降趋势。

数据显示，当时上海二手住宅成交二点三九万套，创近三年新高。随后的七月上海二手房共计成交二点零四万套，再破两万套大关。

广州二手房市场成交量也创下新高，网签数达到一点零五万套，随后的七月网签九千二百九十九套。杭州二手房成交量则创下了十五个月来的新高，达到八千八百四十九套。

随后的七月杭州二手房依旧成交了八千三百四十一套，同比增幅达百分之七十二。成都七月份二手房成交量更是再度占到全国第一的位置，月成交达二点一二万套。

一个有趣的现象是，多个城市二手房数据的提升，都与老破小住房交易量大涨有较大关联。根据上海市房地产交易中心数据，当时上海全市老破小住房成交约一点六万套，其中属于家庭唯一外环内的老破小住房达到了五千七百套。

越来越多真实发生的成交案例证明，地段硬核的“老破小”远比郊区高层更容易找到接盘侠。上海链家运营管理中心总监余静琪告诉媒体，新政后购买上海外环内老破小客户占比和新政前相比是有提升的。

在广州最核心板块，珠江新城的小户型住宅也成交活跃。七月份该板块成交的四十七套二手房里面，总价在一千万元以下的小户型房源就占到了三十三套，比例高达百分之七十。

机构表示，广州有部分老旧二手房单位从挂牌到成交能在一周甚至几天内完成，而广州二手房的平均交易周期超过一百三十天。而在杭州，像朝晖小区、古荡新村、西兆新村、彩河小区、翠苑小区等市中心老旧小区，成交一直十分活跃，在小区成交榜单上位居前列。

在李萌这类投资者看来，选择老破小最直接因素是降幅大。他表示，之前很多人大喊抛弃老破小，让许多业主急于出手，杀价空间大，跌着跌着，价值就出来了。

广州有熟知二手房交易的中介机构负责人透露，房价两次大幅下挫，大部分二手房的价格跌幅普遍达到百分之二十以上，多的更是跌去了百分之四十，这让投资者嗅到了其间的机会。这种从狂热回归理性的算账心态，正在重塑整个楼市的底层估值逻辑。

房子归根到底是用来住的。当年大家买房像追潮牌，只顾着看外立面亮不亮，如今市场教育完一轮，脑子终于清醒了。

地段决定了一辈子的命运，居住体验和极低的维护开销决定了资产能不能守住底线。那些光鲜亮丽的电梯高层，几年后拼的无非是物业能不能撑住。

而核心区的六层步梯“老破小”，看似其貌不扬，身上扛的却是最稀缺的土地和最稳的现金流。中介那句大胆预言绝非空穴来风：别追风口、别只看脸，再过6年，真正能护住钱袋子的，或许正是今天你爱答不理的6层步梯老楼。