商贷利率低至2.06%，看房人依旧观望，楼市三道难关拦在前方

你敢信吗，现在首套房商贷贴息后居然低到2.06%，比不少公积金贷款利率还低。搁以前出这么大的利好，售楼处中介门店不得被挤破门？可现实却凉飕飕的，政策红利给足了，购房者还是攥紧钱包不肯出手。广州黄埔做了多年的二手房中介说，十月第一周带看量确实涨了点，可每天也就签两三单，完全没等来预想中的购房热潮。

现在不少人纳闷，利率都降成这样了，为啥还是没人动心？其实现在楼市的核心矛盾，早就不是贷款利息高不高的问题了。

央行之前公布过一组数据，国内城镇家庭住房拥有率达到96%，家庭户均总资产三百多万，房产占资产总量接近七成，房贷更是占了家庭总负债的四分之三以上。绝大多数普通家庭攒了多年的积蓄，全都砸进了房产里，资产结构绑得死死的。楼市上行的时候，房产能帮着家庭资产涨，一旦行情转向，冲击力直接传到每个家庭身上。

要是明年房价继续下行，三道难关会慢慢显现出来，每一关解决起来都不轻松。

第一道，就是越来越多家庭要面对的账面负资产困境。全国七十个城市二手房价格对比高点平均回落超过17%，部分三四线城市和远郊板块跌幅更大。那些在行情最高点掏空几代积蓄上车的家庭，压力是最大的。所谓负资产，就是卖房拿到的钱，不够还清剩余房贷，还得额外掏钱填缺口。

有人说房子是自住的，房价涨跌本来就没关系。可月供不会因为房价下跌就少收一分，要是碰到降薪或者失业，固定月供直接就成了扛不动的重担。现在二手房流动性越来越差，全国挂牌房源八百多万套，年成交量才五百万套，消化完这些房源不知道要等到什么时候。杭州的情况就很有代表性，挂牌均价降得不多，实际成交均价同比已经跌了14.6%。业主不肯降价卖，买家只认现在的行情，两边一直僵着，房子挂很久都卖不出去。纸面的房价再高，变不了现就是一串数字，本来留着应急的资产，直接没了变现能力。

第二道难关，就是居民消费会持续收缩，说白了就是经济学里说的负财富效应。大伙发现自己名下房产缩水了，消费意愿自然就降了下来。本来计划好的装修先推迟，旧车接着开不换，孩子兴趣班选平价的，长途旅游改成周边转转，日常消费处处都能省就省。

单个家庭缩一点开支看不出影响，上亿家庭一起压缩消费，上下游大大小小的行业都会受牵连。地产串着建材、家电、装修、物流几十个行业，它一直往下走，自然会持续拖累整体消费。现在楼市分化很明显，不是所有城市一起跌，部分新一线城市二手房挂牌量还在持续涨，深圳挂牌房源逼近八万套，成都挂牌量超过二十万套，同比涨了25%。只要卖家心态开始松动，就会迎来新一轮降价，价格还没动，大伙的购房预期已经先往下走了。

第三道难关，杀伤力是最强的，就是住房置换链条彻底断了。过去国内居民住房升级的路径很清晰，结婚先买小户型，孩子长大换大三居，老了再换环境好的养老房。这套置换模式能转得动，前提就是旧房能顺利卖出去。

现在置换环节两头堵，旧房就算降价也很难找到买家。北京的成交数据就能说明问题，三百万以下的低总价房源成交占比达到66.3%，大户型改善房源卖得特别惨淡。置换本来就是卖了旧房拿到钱，再买新房，旧房卖不出去，改善计划只能一直搁着，一代人住房升级的节奏直接停了。手里有多套房的持有者压力也不小，物业费、暖气费、房屋维修每年都得掏钱，房子出租还可能碰到空置。五十个重点城市房屋租金回报率只有2.26%，扣掉各类持有成本，实际收益没多少，原来的优质房产，现在变成了不停消耗资金的负担。

现在很多人想不通，各种宽松政策接二连三落地，为啥市场还是这么冷清。又是降息贴息又是放开各类限制，政策工具出了不少，可政策能调整交易成本，却很难快速修复大伙长期受挫的市场预期。现在楼市已经正式进入存量时代，二手房交易占比已经突破一半，房价定价权不在开发商手里，分散在千千万万个二手房业主手里，政策传导的效果自然被削弱了不少。

对咱们普通家庭来说，当下最稳妥的选择，就是尽量降低负债，手里留够能支撑半年以上开支的现金。别因为贷款利率低，就脑子一热加杠杆买房。家庭资产配置也该调整调整，别把全部身家都押在房产上。

房子早就回归耐用消费品的属性了，住得舒服就行，别再抱着房产能持续保值增值的想法了，不少城市二手房成交价，已经跌回十年前的水平了。楼市调整不会突然崩盘，也不可能快速反弹。房价涨跌谁也没法精准预判，普通人提前做好资产规划，稳住家庭现金流，才能从容应对未知的变化。看清楼市这三道坎，守住家庭资产的底线，才是当下最务实的选择。

参考资料：新华网 当前中国房地产市场发展观察