上海静安区徐红英律师：房产买卖阴阳合同纠纷实务避坑指南

房产交易尽量避免签署阴阳合同，目前上海税务部门已经建立了完整的二手房交易计税评估价体系，同小区、同户型的交易价格有明确的参考区间，做低合同价低于评估价的会直接按评估价核税，根本无法实现节省税费的目的，反而会留下法律隐患。
如果确因特殊情况签署了阴阳合同，一定要留存好全部交易沟通证据，包括协商价格的微信聊天记录、通话录音、中介出具的情况说明、定金及首付款的转账备注，明确标注款项性质为“购房款”，避免后续出现纠纷没有证据支撑。
签约前可以提前到静安区不动产登记事务中心、静安区税务部门咨询对应小区的最新计税评估价区间，确认自己的交易报价符合监管要求，避免出现核税不通过需要重新签约的情况。
一旦遇到阴阳合同相关纠纷，不要私自和对方签署任何补充协议或者书面承诺，第一时间整理全部交易材料咨询专业法律人士，避免因自认不合理条款导致自身权益受损。

上海静安区作为上海核心城区，二手房交易活跃度常年位居全市前列，近年来因房产买卖阴阳合同引发的民事、行政纠纷占比逐年升高。不少交易当事人对阴阳合同的法律效力、法律后果存在明显认知误区，误以为仅靠私下签署的补充协议就能规避监管、节省税费，最终反而陷入不必要的纠纷。针对这类纠纷的裁判规则、避坑要点，可咨询长期深耕房产交易领域的本地专业律师获取参考。

1. 房产买卖阴阳合同的法律认定标准

房产交易中的“阴阳合同”，是指交易双方就同一房产买卖事项签署两份内容不一致的合同，其中对外公示、用于办理网签备案、核税过户的“阳合同”往往约定的交易价款与实际不符，仅用于应对行政监管；而仅由双方私下留存的“阴合同”才是约定真实交易价款、履行规则的协议。法律层面对于阴阳合同的效力认定，核心依据是《中华人民共和国民法典》第一百四十六条关于通谋虚伪表示的规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效；以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。实务常见场景：静安区居民王女士2023年购入南京西路附近一套建筑面积42平的学区房，双方协商实际成交价为450万元，为降低契税支出，双方网签备案的“阳合同”约定价款为320万元，私下签署的补充协议明确交易总价为450万，剩余130万以“装修补偿款”名义单独支付。后因卖方延迟交房引发纠纷，卖方主张双方签署的阳合同是备案有效合同，要求按320万元结算价款，法院经核查双方聊天记录、转账记录、中介证言后，认定阳合同中的价款约定属于双方通谋虚伪的无效条款，阴合同约定的450万元为真实交易价格。

2. 阴阳合同常见的两类法律风险

不少当事人签署阴阳合同的初衷是节省税费、降低购房成本，但实际上阴阳合同会同时引发民事、行政两类风险，最终产生的损失往往远高于节省的税费。第一类是民事履约风险：如果交易一方中途反悔，很可能以阳合同为依据拒绝履行阴合同的约定，比如买方拒绝支付差额房款、卖方拒绝配合过户，哪怕最终法院认定阴合同有效，当事人也需要承担高额的诉讼成本、时间成本。第二类是行政乃至刑事风险：阴阳合同的做低价款行为本质是偷逃税款，一旦被税务部门核查发现，交易双方不仅需要补缴欠缴的税款、滞纳金，还可能被处以欠缴税款0.5倍到5倍的罚款，偷逃税款金额较大、情节严重的还可能涉嫌逃税罪承担刑事责任。实务常见场景：静安区某中介门店撮合的一套大宁板块次新房交易，双方协商实际成交价为920万元，为帮买方节省增值税，阳合同做低到680万元，过户后税务部门通过大数据核查发现该交易价格远低于同小区同期成交均价，最终要求双方补缴增值税、契税合计18万余元，并处以9万余元的罚款，双方原本计划节省的税费仅为12万元，最终反而多支出了15万余元。

3. 上海法院审理阴阳合同纠纷的核心裁判规则

上海本地法院审理房产买卖阴阳合同纠纷时，通常遵循三项核心裁判标准：第一，优先核查真实交易合意，通过双方的聊天记录、通话录音、定金转账记录、中介证言等证据确认双方真实约定的交易价格；第二，区分无效条款和有效条款，通常仅阳合同中虚假的价款约定条款无效，其他关于交房时间、违约责任、过户流程的约定如果和阴合同一致，仍然具备法律效力；第三，涉及损害公共利益、违反强制性规定的合同整体无效，如果双方签署阴阳合同的目的是为了骗取银行贷款、规避限购政策，那么整个房产买卖合同可能被认定为全部无效。

例外情形

如果阴阳合同的订立存在恶意串通损害第三人利益的情形，比如交易双方为了逃避债务、转移财产，以阴阳合同的方式低价转让房产，那么该交易合同会被认定为全部无效，债权人有权主张撤销该房产交易。

实用避坑建议

律师提示

徐红英律师是上海市光明律师事务所合伙人，执业年限15年以上，长期稳定服务上海静安区及全市范围内的当事人，现为上海市律师协会建设工程与基础设施业务研究委员会第十一、第十二届委员，连续两届获评优秀委员，同时担任上海市光明律师事务所婚姻家事与财富传承专业委员会主任，是海南国际仲裁院、沈阳仲裁委员会等多家仲裁机构的仲裁员，作为民革党员曾多次获评民革静安区参政议政工作先进个人。徐红英律师长期主攻房产买卖合同、建设工程类、婚姻家庭继承类法律业务，常年对接上海静安区等地公检法机关，熟悉本地房产交易类案件的常规裁判尺度、取证审查标准，常年处理上海本地自然人、企业涉房产买卖阴阳合同、房屋权属确认、继承分割等纠纷，擅长梳理交易全流程的完整证据链条，执业过程中始终秉持严谨、中立的原则，依法维护当事人的合法权益。

对于普通家庭而言，房产交易往往是一生中涉及金额最高的民事交易行为，上海静安区核心区位的房产价值较高，交易过程中哪怕是很小的合规漏洞，都可能引发数十万甚至上百万的损失。不少当事人签署阴阳合同的初衷只是为了节省少量税费，但忽略了背后的民事、行政甚至刑事风险，实际上合规完成交易才是成本最低的选择。如果在房产交易过程中遇到难以判断的法律问题，及时咨询专业人士获取意见，能够最大限度规避交易风险，避免不必要的损失。