政策显效，“金九”行情兑现，上海楼市“银十”迎开门红 ｜ 黄金周观察

绿城汀香园项目展厅。李贝贝/摄

本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道

随着“8·20”“8·28”等利好政策持续落地、效能持续释放，上海楼市传统“金九”行情圆满兑现，新房热销、“日光”楼盘频现，二手房网签成交量创下近六年同期新高。步入国庆“黄金周”，市场热度顺势延续，10月上海楼市迎来“开门红”。

《华夏时报》记者实地走访调研发现，国庆节期间，上海多个新房项目到访量、成交量迎来阶段性高峰，二手房市场带看活跃度显著提升，业主与客户议价氛围持续回暖，市场复苏态势明确。

绿城汀香园项目营销经理陈隽灏向记者表示，近期新政接连落地，通过现金补贴、贷款贴息及信贷政策进一步完善，为购房者提供实质性利好，也催生了很多人在当下做出买房决定的信心。

金九收官、银十启幕

今年九月，上海新房市场认购热度居高不下，多个热门楼盘开盘即售罄，“日光”行情频频上演。例如，9月28日，位于青浦徐泾的绿城悦海棠二批次开盘，281套房源吸引1364组市民认购，成为今年上海首个“千人摇”项目；9月29日，金茂满誉、招商上中隐翠、保利虹桥和颂璟园3个项目同日开盘并售罄，其中招商上中隐翠62套房源仅25分钟全部去化完毕。

“金九”的市场行情顺利传导至“银十”：今年国庆“黄金周”，多个楼盘纷纷开放实景展厅、推出国庆专属特价房源、叠加多重置业福利，有效激活购房需求，带动案场到访客流与签约成交量同步攀升。

10月6日，在建发海宸项目售楼处，记者看到，到访客户络绎不绝，实景展示区、项目沙盘及客户洽谈区人头攒动、氛围火热。尽管未向记者透露具体的成交数据，但据项目营销人员介绍，该项目于9月30日正式启动第九批次房源认购，加推湾墅系列产品。凭借核心地段优势、高得房率的产品优势以及高端精装配套，项目认可度颇高。

建发海宸项目售楼处。项目供图

该营销人员进一步表示，为抢抓国庆置业节点，建发海宸同步推出“国庆狂欢季”专属置业活动，进一步撬动市场客流。节日期间，项目整体去化及客户到访表现均“超出预期”。另据了解，包括建发海宸项目在内，国庆期间，建发房产在上海开启“六盘联动”营销矩阵，旗下多个在售项目同步落地形式丰富的暖场活动与置业福利。

“中秋、国庆双节期间，保利上海总计成交15.2亿元。”保利上海方面向记者透露，其中，保利·珺园于双节期间开放了实景示范区，热销5亿元；保利·虹桥和著｜璟岸项目热销3亿元，项目9月整体成交量已突破百套；保利都汇和煦双节累计来访超600组，成交30余套；保利光合TOD劲销20余套；保利・外滩曜接待客户300余组，成交6套；保利·西郊和煦｜领墅来访量突破500组。此外，保利苏河珺国庆节期间日均到访稳定在120至150组，客流热度持续高位。

保利・外滩曜项目售楼处。项目供图

同时，上海象屿公司相关负责人也向记者介绍说，公司上海在售项目中，天誉兰香项目国庆期间案场日均来访近百组，假期前3天累计销售额达2.3亿元。同时，10月1日—10月4日，象屿・天宸雅颂项目累计到访客户近170组；10月5日当天，又接待新访客户52组、复访客户13组。

值得一提的是，不仅是在售现房、准现房项目，处于展厅展示阶段的全新地块项目，也收获了极高的市场关注度。

例如，今年6月末，绿城中国以19.9%的溢价率斩获浦东周浦板块周浦东地块，该地块规划建设3栋小高层、4栋四层叠墅，总计204套房源，产品业态涵盖建面约113—220平米高层住宅与叠加别墅，项目展厅于9月底正式对外开放。

10月7日，尽管已是假期的最后一天，在位于浦东周浦板块的绿城汀香园展厅，前来咨询的客户依然络绎不绝。绿城汀香园项目销售经理陈隽灏向记者介绍说，“黄金周”期间，展厅日均到访四五十组客户。

从客户结构来看，绿城汀香园项目到访购房者多为周浦本地居民，对板块发展认可度较高。在该项目展厅中，前来看房的季先生向记者透露，自己一家三代在周浦居住二十余年，深度认可板块居住氛围与发展潜力，在了解到项目别墅产品及整体规划后，产生了强烈的置换意向。他坦言，自己置业十分看重户型适配度与区域配套落地前景，而当前楼市新政，为家庭置换置业提供了良好契机。

新房市场热度升温的同时，二手房带看、议价氛围同步回暖。据上海中原地产数据，截至9月27日，上海9月二手房网签累计20721套，同比增长约17%，连续第8个月单月成交突破2万套关口。另据上海链家数据，9月1日至27日，链家二手房带看量环比上涨5.5%，客户咨询量上涨3.5%。另据中国房地产指数系统百城价格指数，上海二手房价格也环比由跌转涨，9月上涨0.11%。

9月二手房市场的回暖态势同样在国庆黄金周得到持续延续。国庆假期，多家房产中介门店正常营业，保障线上咨询、线下实地带看、签约过户等全流程服务有序开展。

在浦东三林板块，一名链家中介工作人员告诉记者，受部分客户假期出游及持续阴雨天气影响，国庆节期间的单日带看量略有波动，但“整体表现较好”。值得关注的是，当前二手房市场房源议价空间持续收窄，“目前板块内二手房源议价空间普遍仅1—2个百分点，最高不超过3个百分点，一些特别优质的刚需、改善房源议价空间十分有限。”

新政细则落地重塑市场逻辑

今年以来，上海楼市政策持续加码、层层落地，从8月20日“沪八条”出台，到8月28日全国商品住房销售制度改革新政发布，再到9月28日上海本地细化规则落地，系列政策形成组合拳，持续推进上海楼市热度抬升。

克而瑞上海认为，政策端已经给出明确信号：需求侧，房贷贴息政策落地，直接减轻购房者的月供压力，对二手刚需市场的作用更为直接。供给侧，上海于9月28日出台系统性实施细则，预售门槛提高、资金监管收紧、按揭发放时点后移，并配套土地价款分期缴纳安排。两端同时着力，规模扩张的旧路径变窄，现金流安全、产品力与周转效率将逐步取代单纯的规模竞赛。

可以看到，目前上海楼市的分化特征愈发突出，购房者置业选择更趋审慎。业内人士认为，现阶段，唯有区位优越、产品力过硬、配套完善的优质楼盘，才能实现高认购、快去化，购房者不再盲目跟风置业，只为真实价值产品买单。随着市场预期持续企稳，房产属性逐步回归居住本源，向耐用消费品倾斜，满足实际居住需求成为置业决策核心，核心地段、优质板块的稀缺价值持续凸显。

陈隽灏向记者分析指出，当前购房者心态转变，不再追求房价快速上涨，核心诉求转向居住品质及资产价值平稳性，避免“一买就破发”。而基于上述需求，购房者更聚焦地段发展潜力、交通及生活配套成熟度、开发商品牌与产品力打造这三大关键要素。

“重点关注开发商品牌信誉及未来房屋的交付品质。”陈隽灏表示，比如，目前购房者十分认可“好房子”理念，对于3.5代宅（主打高得房率、全龄化空间、优质公区配套的新一代住宅设计标准）以及后期的物业服务水平都十分关注。

上海中原地产市场分析师卢文曦向记者表示，受“8.28”新政叠加8月落地的沪八条影响，带来房企成本端变化，已有部分楼盘收回此前的优惠折扣，也有项目释放后续批次房源上调价格的信号，这对正在看房、处于议价阶段的意向买家形成一定的推动。“随着上海配套实施细则正式落地，展望10月，市场仍有期待，外环外的成交活跃度大概率可以维持现有的水平。”卢文曦表示。

普睿数智上海认为，上海楼市9月放量已是旧规窗口的集中兑现；后续供应节奏放缓、优质货值释放减少，房企榜大局基本落定。今年四季度不会再有大洗牌，真正变量在于新规下谁能在土拍端拿到好地、撑起下一轮货值，“中期看，新规下获取优质地块的能力决定下一阶段位次。”

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁