北京
四季度政策核心将转向房地产制度改革配套细则的落地
文｜《财经》研究员 王文彤
编辑｜杨立赟
今年国庆假期，受各地现售制细则出台等利好政策影响，楼市回温，网签量整体好于去年同期。
在9月底和10月初，北京、上海、广州和武汉分别出台了现售制细则。长假期间，北京楼市的表现尤为突出。
根据北京市住建委数据，10月1日至7日，北京新房成交1008套，同比增长161.1%、环比增长40.8%；二手房成交128套，同比增长15.3%，但环比承压，下降95.9%。
这七天里，据各地住建委，杭州、南京、武汉的新房成交套数分别为86套、587套、783套，同比增长196.6%、325.4%、59.5%；二手房方面，杭州、青岛、东莞的二手房成交套数的同比增幅均超过100%。
易居研究院研报指出，这是因为这些城市的刚需房源总价与贴息政策限定条件（120平方米以内、150万元以下）适配度较高，政策传导更为直接，成交转化效率较高。
不过，国庆假期网签成交量本身处于全年相对低位，且受假期备案节奏、同期基数等因素影响较大，因此同比增速易出现较明显波动。尽管上述城市表现突出，但深圳、成都等地则出现回落。
整体而言，根据中指研究院数据，10月1日至7日，重点25城新建住宅成交为55.1万平方米，日均同比增长33.8%，与2024年国庆假期基本持平；二手房方面，重点11城日均成交套数同比增长42.8%，但较2024年同期仍有一定差距。
国庆期间，各地也加大了对实体样板房、示范区、实景园林的开放，以“所见即所得”替代传统沙盘营销、促进项目转化。此外，今年的“金九银十”也是“好房子”项目入市的关键节点，产品力提升与相关促销活动形成合力，进一步加快了交易转化节奏。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从成交结构看，两类项目销售表现尤为突出。
一是购房贴息政策带动中小户型、中低价位房源走量，刚需与刚改需求集中释放。
贝壳平台数据显示，10月1日至2日，在佛山新房成交中，90平方米以下户型占比为19.5%，90-120平方米占比为42.2%，两者合计超六成，刚需与刚改构成绝对主力。
二是中心城区改善型产品热度持续上升，开发商普遍采取“假期前蓄客、假期集中推售”策略，叠加购房优惠与综合性价比优势，推动高品质新项目加速去化。
今年地产“金九银十”到来之前，政策端的积极部署为黄金周楼市的回暖打下基础。
8月28日，商品住房销售制度的出台打消了购房者的交付顾虑。一个月后，四个重点城市相继出台细则。
10月1日，武汉市住房和城市更新局、自然资源和城乡建设局、地方金融管理局联合发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（下称《实施意见》）。
这是继北京、上海、广州一线城市之后，全国第四个发布828新政落地细则的城市，也是全国首个发布828新政完整落地细则的新一线城市。
《实施意见》覆盖预售管理、现房销售、土地供应、竣工备案、融资协调、政务服务、市场监管七大维度共十八条具体细则，没有采取“一刀切”的改革方式，而是针对不同开发阶段的项目设置差异化过渡规则，还允许部分项目的竣工备案拆分为不同阶段和单元。对于存量项目，武汉也留出了更长的时间窗口。
武汉在细则上的细微调整，体现了“因地制宜”原则。原因在于，相较北上广，武汉的库存压力更大。
武汉克而瑞研究中心发布的研报显示，截至2026年8月，武汉共有商品住宅库存约1381.39万平方米，去化周期为26.2个月。该机构认为，武汉的细则更强调稳定企业经营和缓冲制度切换，通过拉长房企回款周期、放慢新项目供应，延长部分项目的过渡期，降低2027年至2028年存量项目供应断档的风险。
展望四季度，中指研究院认为，政策核心将转向房地产制度改革配套细则的落地，同时需求端政策有望继续加力。比如，公积金贷款利率仍存在下调预期，北京、上海、深圳等核心城市限制性政策仍有调整空间，更多城市将结合“以旧换新”、购房补贴、收购二手房等方式激发住房需求。
供给端则将聚焦盘活存量，比如，持续推进收储存量商品房与存量土地，更多城市跟进工商业用地续期、低效楼宇改造等政策，同时严控土地增量，加快推进“好房子”建设。
责编 | 杨明慧
题图来源｜视觉中国
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