办公楼更新从何开始？仲量联行分享绿色更新与长期运营实践

近日，仲量联行受邀出席由陆家嘴楼宇协会、REARD锐地星联合主办的2026第四届陆家嘴城市日“中国城市更新问诊系列二”主题沙龙。活动聚焦“高密度CBD楼宇更新：资产逻辑、更新策略与价值实证”，邀请了来自设计、运营、技术及资产管理领域的行业专家，共同探讨存量楼宇如何科学判断更新时机、合理配置改造投入，并在持续运营中释放长期价值。

此次沙龙上，仲量联行中国区能源与可持续发展咨询业务总监张洁发表主题演讲《绿色更新驱动资产增值——花旗集团大厦的长期运营实践》；仲量联行物业与资产管理服务中国区工程总监王赞炜参与了《CBD楼宇更新，第一步究竟从哪里开始？》圆桌对话。两位专家分别从绿色转型和工程运营视角，分享了仲量联行在楼宇更新领域的实践与思考。

2026第四届陆家嘴城市日“中国城市更新问诊系列二”主题沙龙现场

建成于2005年的花旗集团大厦坐落于上海黄浦江畔，总建筑面积约12万平方米，并于建成当年成为花旗中国大陆地区总部所在地。作为陆家嘴CBD具有代表性的甲级办公楼，该项目也为观察高密度CBD存量楼宇的绿色更新与长期运营提供了实践样本。

作为花旗集团大厦的物业管理方与能源及持续发展咨询顾问，仲量联行为大厦提供物业管理、LEED既有建筑认证咨询及WELL健康-安全评价准则（HSR）认证服务，并深度参与冷热源系统更新改造，协助业主将基础设施升级、绿色认证与日常运营管理相结合。

2022年，花旗集团大厦首次取得LEED既有建筑金级认证；此后，仲量联行协助业主继续推进冷热源系统改造和多项运营节能措施，进一步改善大厦在能源、节水、废弃物管理和室内环境等方面的表现。在此期间，大厦电力和天然气消耗持续下降，碳排放较首次认证期显著降低；大厦也在后续再认证中进一步跃升至铂金级。

大厦能源站的整体更新是这一升级过程中的重要环节。项目采用变频冷机，以高效冷凝锅炉替代原有直燃机供热，并对水泵系统配置进行优化。整套系统更新需要在大厦持续运营期间完成，24小时冷却水、加时空调等关键服务全程保持在线，供冷品质和系统稳定性同步得到改善。

仲量联行中国区能源与可持续发展咨询业务总监张洁发表主题演讲

与此同时，大厦还完成了WELL HSR认证并持续接受年度评估，将环境绩效、健康安全与日常运营进一步结合。花旗集团大厦的实践表明，绿色认证可以成为持续提升楼宇表现的起点：通过系统改造、运营调适与长期绩效管理，绿色更新能够逐步转化为更高的运营效率、更稳定的服务品质，以及对优质租户的长期吸引力。

面对“何时改、怎么改”这一业主普遍关心的问题，张洁提出了三个相互衔接的判断步骤。

首先，对标定位。楼宇可以结合《上海市大型公共建筑能耗监测报告》等同类建筑用电强度数据，判断自身所处的能效水平。对于建造年代较早、能效表现相对落后的项目，更应尽早开展系统评估，识别潜在的节能空间和运营风险。

其次，以长期目标倒推规划。净零转型需要兼顾建筑当前表现与未来减排要求，并参考科学碳目标及行业脱碳路径，判断资产当前表现与长期减排目标之间的差距。在此基础上，业主才能更合理地平衡短期投资回报与长期减排需求。

第三，分阶段组合实施。短期可优先推进照明优化、空调系统调适等投入较低、见效较快的措施；中长期则根据设备生命周期和减排目标，有序实施高效设备更换与电气化改造。在现有技术条件下，节能改造仍需与绿色电力供给相结合，才能进一步缩小与净零目标之间的差距。

张洁同时指出，楼宇净零转型需要业主与租户共同参与。业主可通过优化能源供应、完善按量计费机制、开展定期能耗对标并提供可持续装修指引，为租户参与减排提供支持；租户则可从空调温度设定、插座负荷、数据中心能效及绿色装修等环节入手，共同改善楼宇的整体能源表现。

在圆桌对话中，讨论进一步回到存量楼宇更新中的现实约束：设备仍在运行、预算相对有限，改造又需尽量减少对现有租户和正常运营的影响，此时应该优先改什么？

王赞炜认为，更新决策首先需要建立由设备健康度、能耗基线和故障及停机风险构成的数据基础，并在可靠性、能耗和舒适度之间进行综合判断。对于同时呈现高耗能、高故障率和低冗余度特征的系统，应当优先开展评估；在不少项目中，冷源和配电系统往往集中了较高的能耗与停机风险，是需要重点关注的高杠杆环节。

在机电可靠性、绿色低碳与空间体验等多重改造诉求之间确定优先级时，业主需要综合考虑回报的可测算性、真实租户需求、运营稳定性及资产长期定位，明确哪些投入用于守住楼宇运行的基本盘，哪些投入能够进一步改善体验、提升效率并强化市场竞争力。

楼宇改造中的隐性成本同样值得关注。租户扰动、系统切换停机、调试期间的能耗变化、原有图纸缺失，以及改造与日常运营并行产生的管理成本，都可能影响项目的实际回报。尤其在局部更新项目中，新旧系统之间的接口往往是风险最集中的环节：通信协议、控制逻辑、责任边界、切换方案和历史数据迁移，都需要在设计和实施阶段提前统筹。

只有将改造方案与现有系统、租户使用及后续运营充分衔接，投入才能真正转化为稳定、可持续的运营表现。

从花旗集团大厦的绿色升级实践，到预算约束下的改造优先级判断，仲量联行的实践与经验共同指向一条清晰路径：以真实运营数据识别问题，以资产目标确定方向，通过分阶段实施控制风险，并在长期运营中持续验证成效。

存量楼宇改造涉及资产策略、设备系统、能源管理、项目实施及租户体验等多个环节。仲量联行汇聚战略顾问、物业与资产管理服务、项目与开发管理、以及能源与可持续发展咨询等专业力量，可从楼宇现状诊断、目标设定和改造规划，到项目实施、系统调试与后续运营，为办公楼资本性改造提供贯穿全周期的专业支持。