中国物业，开始主动炒业主“鱿鱼”

出品丨花朵财经观察（FF-Finance）

撰文丨一舟

中国物业，开始主动开除业主了。

以前是业主想赶走物业，现在轮到物业自己主动撂挑子跑路。

万科物业、保利物业这样的头部公司，宁愿失去数以亿计的收入，也要批量退出一大批小区。

2026年上半年，万物云（原万科物业）退出139个住宅项目，这些项目一年的物业费规模约为7.4亿元。

这门生意，看着收入不少，但实际上是纸面风光。落到现实里，一栋楼真正能收上来只有寥寥几笔。

广州白云沙亭岗新社区，保利物业公示的物业费欠款超过1130万元，上半年月均收缴率只有26%。

撤场日期从9月14日拖到10月13日，迟迟没有新物业愿意接盘。

克而瑞物管监测的上半年112个撤场及拟撤场项目中，接近八成是物业主动提出离场。

PART.01

中国业主，为什么不爱交物业费？

提到拖欠物业费，大部分人的第一反应是，物业的服务水平配不上物业费。

但现实远没有如此非黑即白。

河南新郑金秋乐园小区，曾经来过一家被业主称为“神仙物业”的公司。

修喷泉、接送孩子上下学、请老师辅导作业，结果1550户入住业主，只有百余户交物业费。今年6月底，物业撤了。

服务做到这个份上，为什么还是收不到钱？

先看这笔钱是怎么定下来的。很多小区的前期物业由开发商选聘，收费标准随购房合同一起摆到业主面前。买房时忙着看户型、凑首付，住进去才开始细看：每平方米收多少钱，按什么面积算，停车又要交哪些费用。

饭不好吃可以换一家店，物业看不顺眼，却要几百户人一起商量怎么换。一个原本该由消费者选择的服务，变成了搬进去就得接受的安排。

《人物》采访的一位前物业经理，给100多户欠费业主做过台账。

有人不理解，自己买房已经花了那么多钱，物业又不进屋拖地，为什么还要按房产证上的面积收费，连公摊也算进去？

还有人家里的瓷砖被早年的外立面改造弄裂，旧问题没人解决，便把物业费扣下了。

楼道保洁、设备维护属于公共服务，业主想买的却常常是“我家出了问题，你得帮我解决”。

地下车库渗水、交房承诺的配套没兑现，开发商留下的窟窿，最后也容易变成物业前台的一场争吵。

不愿缴费的原因再深一层，是人均持有房产数量太高了。

四川一个洋房小区，入住率不足三成，大量房子是业主在2020年至2021年高位买入的毛坯房。以前盼着升值，物业费只是持有成本里的一小项。如今房子空着，房贷照还，物业账单也照来，每个月都得为一套没住的房子掏钱。

120平方米的房子，每平方米每月3元，一年就是4320元。业主一年没住几天，没享受到什么服务，自然不愿缴费。

更何况，在业主看来，物业根本不缺钱。

电梯广告、快递柜、充电桩，处处看得到广告。这些利用业主共有部分产生的收入，扣除合理成本后，应该归业主共有。

但广告天天换，账本迟迟不见，业主自然会问：物业用我们的地方挣钱，为什么还总说没钱？

《检察日报》的调查提到，公共收益甚至包括公共用房租金、共用设备报废后的处置残值，远比一块电梯广告牌复杂。业主看得见这些地方被拿去经营，却未必知道收了多少钱、扣了多少成本、最后剩下多少。

一个更微妙的心理是，如果大家都不交，交钱的那个反而显得“傻”，这还会在邻居之间传开。

《人物》报道的重庆一个2500户小区，抵制物业的动员中，交费的人被说成“冤大头”，最后只有400多户交钱。

钱收不齐，保洁、保安和电梯维保的支出却照常发生。如果物业想靠提高收费来维持运转，最先多掏钱的，往往还是那批按时交费的人。原本拖着不交的邻居，更是越涨越不交。

涨价通常让人期待服务升级：楼道拖得更勤，门岗多配个人，维修来得更快。但多收的钱可能只是填补原来的缺口，连维持现有服务都吃力。

本来按时交费的人，看到邻居拖几年也照样进门、坐电梯，很容易开始迟疑。

欠费的人省下现金，交费的人和他享受一样的服务，守规矩反倒显得吃亏。

PART.02

业主省下的钱，会变成楼里的麻烦

物业费收不上来，支出却不会按比例消失。

按500户、每户100平方米、每月每平方米2.5元算，一个小区一年全部交齐，物业费有150万元。但收缴率降到一半，实际到账就只剩75万元。

钱少收了一半，垃圾仍要每天清运，门岗仍要有人值守，电梯仍要定期维保。这些支出，很难跟着收缴率一起减半。

招商积余的2026年半年报显示，住宅基础物业管理业务毛利率为10.58%。

每100元收入，扣掉直接服务成本，只剩10.6元，还要覆盖总部管理等开支。

大量小区采用包干制：业主交固定费用，物业提供合同约定的服务，盈亏由公司承担。

而当房子变老，水泵、管道、门禁陆续出问题，设备大修、更新又涉及专项维修资金。

业主更容易困惑：每年都交物业费，为什么修个设备还得另找一笔钱？

等物业撤了，原来藏在账单里的事，会一件件摆到业主面前。

福建南平一个小区，电梯按键面板坏了，维修需要480元。170户平摊，每户不到3元，最后只有40个人交钱。

热心邻居得找师傅、谈价格、催款，还要想办法追讨垫付的钱。

某种程度上，替业主处理这些糟心事，也是物业的核心竞争力之一。

PART.03

公司换个地方赚钱，业主留在原地

物业公司放下亏钱的小区，还能去别处接单。

万物云上半年退出项目的同时，又新签207个住宅项目，住宅物业服务收入仍增长6.5%。

A股上市公司南都物业在2026年半年报里提到，主动退出部分不盈利项目，带动毛利率提升。同期，公司扣非净利润增长11.04%。

新接的生意也换了模样。南都物业上半年新签面积中，住宅只占16.67%，商写和城市服务合计超过八成。

那些收费困难、设施老化、长期亏损的住宅项目，开始被公司从账本里剔出去。企业和机构客户，则成为新的拓展重点。

招商积余上半年非住宅基础物管收入约53.6亿元，住宅约21.7亿元。机场里的保洁、医院里的秩序维护、写字楼里的设备维修，都可以成为物业公司的订单。

另一家A股公司新大正，长期服务航空、学校、公共建筑等场景。上半年收入15.77亿元，归母净利润约7242万元，净利润相当于收入的4.6%。看起来普通的拖地、巡逻、维修，也撑起了一家上市公司的生意。

面对机构客户，物业可以围绕一个采购方谈合同、服务清单和结算安排，不必挨家挨户催几百份物业费。行业开始把资源投向更容易管理、更有希望收回钱的项目。

物业公司可以换客户，业主却没法轻易换房子。

谁找维修师傅，谁审核报价，谁联系清运公司，谁去协调占用公共通道的邻居？

这些事情平时不显眼，物业撤了，才发现每一件都要有人花时间、得罪人、承担责任。

钱在那里，设备也在那里，缺的是把事情办下去的共识和组织。

失去物业，损失会从服务延伸到秩序。再往后，这些问题会进入房子的价格。

买家来看房，从小区大门走到楼道、电梯，已经能看出这里有没有人维护。垃圾堆积、设备失修、公共空间被随意占用，都会成为犹豫购买和压低报价的理由。

物业公司退出的是一个回报不划算的项目，普通人被留下的，却是每天要住、将来还要卖的一套房子。