北京
来源：第一财经
2026.10.09
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作者 | 第一财经 邹婷 丁玎 武敬栋 石留骏
封图 | AI生成
传统“金九银十”交易旺季，叠加新政效应，上海新房市场的热度正在持续“升温”。
第一财经记者走访上海青浦、宝山等区房项目了解到，随着8月底楼市政策及9月上海配套细则落地，部分项目来访量和认筹表现明显提升，与此同时，购房者的决策逻辑也在发生变化：从过去观望、等待卖出旧房后再买新房，到如今卖房与看房同步推进，市场信心有所修复。
有外环外项目认筹率超300%
“第一批次认筹比差不多1:1，第二批次达到1:2，国庆结束后的第三批次已经达到1:3。”宝业集团上海公司营销总监徐晓栋告诉记者，公司位于上海青浦的新盘项目第三批次共推出154套房源，截至认筹结束，已收获476组大筹客户，认筹率超过300%。
徐晓栋介绍，项目位于青浦徐泾板块，地铁、商业等配套及整体定价受到客户认可，产品定位偏改善。随着市场关注度上升，项目销售表现持续走强。他认为，当前不少购房者希望通过一次置业实现居住品质提升，产品力和工程质量也因此受到更多关注。
购房者前期压力减轻，置换节奏加快
位于上海宝山的一处新盘，近期也感受到市场升温。项目销售经理刘敬告诉记者，中秋至国庆期间，项目来访量环比上升50%以上，“接待工作量比平常多了很多，甚至到晚上9点、10点仍有客户到访。”
在一线从业者看来，政策带来的变化不仅体现在看房人数上，也体现在购房者的决策节奏中。
刘敬观察到的变化是，9月配套细则明确，相关项目需在完成综合竣工验收备案后才能放款，购房者支付首付后，实际开始偿还房贷的时间可能延后1至2年，这在一定程度上减轻了购房者前期资金压力，尤其对改善型置换客户形成支持。
置换链条也在发生变化。“过去是卖掉旧房之后再看新房，现在很多客户卖房的同时，就开始看一手新房。”刘敬向记者介绍，部分原本计划出售旧房后再认购新房的客户，如今已提前完成新房认购，购房决策和下定周期有所缩短。
业内：市场回暖，开发商更要拼产品力
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，当前上海楼市交易活跃，既与市场经历深度调整、购房者对房价企稳的预期增强有关，也受到政策支持和产品力提升的共同推动。在他看来，上海商品房销售制度的改革，叠加房贷贴息的一些政策，在新房产品力、房价预期等层面形成了较好的合力。
上海中原地产市场分析师卢文曦分析称，国庆期间上海新房成交表现活跃，成交量较去年同期实现翻倍，二手房市场的带看、挂牌和成交速度也有所提升。单价4万至6万元的住宅产品中，多个项目表现突出，部分触发积分制，改善型需求释放较为明显。
不过，市场热度上升并不意味着开发商可以放松对产品的要求。宝业集团上海公司营销总监徐晓栋指出，政策在优化购房者交易成本、加强房屋质量保障的同时，也对开发商的资金运作、保交楼和工程质量管控提出更高要求。在他看来，未来只有产品力过硬、市场接受度高的项目，才能真正经受市场考验。
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