“828新政”后的“金九”：政策红利为何没撑起传统旺季？

来源：市场资讯

（来源：克而瑞地产研究）

核心摘要

“金九”收官，市场再次呈现“旺季不旺”的惯性。8月末“828新政”开启供给端制度重构，9月末财政贴息接棒落地，政策密度为近年罕见；但9月50个重点城市新建商品住宅成交约1020万平方米，环比仅增2.4%、同比降幅扩大至20.1%，降幅较8月扩大9.6个百分点，而同期新增供应1368万平方米，环比翻倍，供应放量亦未能带动成交企稳，“金九”成色处于近年同期低位。

总量平淡之下，城市分化加剧：北京、天津、沈阳、合肥、苏州等15城成交同比正增，成都、杭州、青岛、长沙等16城同比跌超三成。本文选取北京、上海、成都、西安、武汉、珠海六座重点城市作为观测样本，覆盖一线、强二线及三四线三个能级，且均为8月以来密集出台公积金优化、购房补贴等政策工具的城市。数据显示，六城表现高度分化：北京因8月先行松绑，成为一线唯一同环比双增的城市；上海旺季红利未及兑现；西安、武汉在供应放量下成交环比改善，成都则呈典型的“供强需弱”；珠海则供应自8月低基数大幅回补，成交却延续下行、同比跌超四成。整体来看，政策红利向成交的传导存在明显时滞，叠加二手分流与居民杠杆意愿偏弱，政策对成交的带动整体弱化。

01

OVERVIEW

01 “金九”市场总览：供应脉冲与成交修复的“温差”

9月新房供应呈现典型的季节性脉冲特征。据CRIC监测，50个重点城市9月新增供应1368万平方米，环比大幅增长103.6%，创年内单月新高。这一放量主要受两方面因素驱动：一是房企为冲刺年度业绩目标，在“金九”传统旺季集中推盘；二是前期集中供地形成的项目储备在三季度末集中取证、扎堆入市。

成交端的表现则更为疲弱。50个重点城市9月新建商品住宅成交约1020万平方米，环比仅增长2.4%，同比降幅反而扩大至20.1%，“金九”成色明显不足。回顾三季度整体表现，7月成交1120万平方米为季度高点，8月回落至996万平方米，9月在前期政策余温与房企营销促单的双重作用下才勉强回升至1020万平方米。整个三季度新房成交3136万平方米，环比下降26.3%、同比下降10.6%，整体延续筑底行情。

9月新房成交创近四年同期新低，并非单月偶然，而是长周期坐标下的必然延续。以50城口径观察，2023-2026年9月，新房成交四年累计收缩40.6%；供应端累计收缩43.0%。供给与需求的双双收缩，意味着“金九”作为传统旺季的季节性脉冲正在系统性弱化。

图1 2023年-2026年9月50个重点城市新建商品住宅月度供求量价走势

数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统。

02

FOCUS

02 重点城市聚焦：六城样本下的“金九”分化

六城样本的供求表现同样高度分化。本章按能级逐一拆解六城9月成交，重点考察“政策出台—成交兑现”的传导效率：一线看北京先行松绑的兑现成色与上海“沪八条”的落地效果，强二线看成都、西安、武汉供应放量下的修复程度，三四线看珠海高库存约束下的政策传导边界。上述分化的背后，是政策红利向不同城市传导效率的显著差异，为“政策窗口开启、市场尚未兑现”提供了微观印证。

表1　2026年8月以来6个样本城市重点房地产政策梳理

资料来源：各城市人民政府及住建、公积金管理部门官网文件，克而瑞整理。

2.1 一线城市：北京、上海

北京为一线乃至六城中唯一同环比双增的城市。其政策基础在于8月先行放松五环内非户籍购房社保年限（2年→1年）并大幅提高公积金贷款额度，政策红利于9月集中释放，叠加改善盘放量入市的支撑，9月新房成交49.7万平方米，环比增长35.2%、同比增长19.5%。需关注的是，北京9月二手房成交130.5万平方米、同比仍下降9.8%，“卖旧买新”置换链条尚未同步修复，新房热度部分依赖结构性推盘。

上海9月新房成交36.1万平方米，环比下降26.9%、同比下降25.8%，“沪八条”落地首月新房未见放量；同期二手住宅成交193.4万平方米，同比增长26.3%，居20城之首。新房与二手的一降一升，呈现典型的“跷跷板”现象：政策降低置换成本后，改善需求优先通过二手市场实现“卖旧”，而“买新”环节因期房交付预期与价格比价约束仍在观望。

2.2 二线城市：成都、西安、武汉

整体呈现供应放量、成交温和修复的特征，但内部分化显著。

成都作为西部核心城市，9月新房供应125.3万平方米（环比增长239.9%）居六城之首，但成交仅50.6万平方米，环比下降7.6%、同比下降42.4%，高基数与去化承压叠加，“供强需弱”特征最为典型，二手房同比亦下降8.8%。

西安、武汉走势相对均衡。西安9月新房供应115.1万平方米（环比增长205.7%）、成交46.6万平方米（环比增长20.4%、同比微降3.8%）、二手房同比增长7.0%；武汉9月新房供应76.2万平方米（环比增长91.1%）、成交55.0万平方米（环比增长26.4%、同比下降8.0%）、二手房同比增长5.5%，中部核心城市环比改善最为明显，与地方房票安置、公积金托底等工具见效有关。

2.3 三线城市：珠海

珠海作为三四线样本，集中体现了供应回补与需求承接不足的叠加制约。9月供应37.2万平方米、环比大幅增长1829.8%（实质为8月极低基数上的回补），但成交仅6.4万平方米，环比下降21.8%、同比下降44.1%，去化周期仍超50个月。此类城市即便存在局部政策松动，需求端承接能力依然薄弱，政策传导近乎失灵，去库存仍为长期命题。

表2　2026年9月6个样本城市新建商品住宅成交情况

数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统。

六城分化背后，呈现出一条清晰的“政策兑现梯度”：北京凭8月先行松绑实现同环比双增，西安、武汉环比明显改善；而上海、成都、珠海成交环比仍在下行，其中成都、珠海同比跌幅均超四成。

03

ANALYSIS

03 旺季为何失灵：政策时滞、二手分流与杠杆约束的三重挤压

“金九”供需数据的严重背离，可归因于政策时滞、二手分流、杠杆约束三重挤压的叠加，共同削弱了传统旺季的成色。

3.1 政策时滞与工具箱的结构性局限

9月正处于“制度框架已建、财政工具刚启”的过渡期。三季度，政策主线是“制度奠基”——8月28日销售、信贷、融资“三箭齐发”完成框架搭建，9月20日公积金条例修订正式施行；9月下旬的政策节奏，则明确释放出“从建框架到见实效”的转向信号。

这一转向的标志性动作，是9月29日财政部、中国人民银行、金融监管总局联合印发居民购房贷款贴息政策通知：自10月1日起施行，实施期暂定1年。这是需求端支持首次由金融端让利扩展至财政端直补，也是“住房纳入大宗耐用消费品”战略定位的首个财政配套落地。政策聚焦首套刚需，对建筑面积120平方米及以下、总价150万元及以下的住房，给予年化1个百分点、最长5年的财政贴息，资金由中央财政承担90%。

但政策传导到市场端需要时间。销售端“封顶预售、现房销售优先”的规则重构需要时间渗透至项目端，信贷端“40年个贷上限、偿债收入比上调”对购房门槛的降低效应尚需市场消化，财政贴息政策更是10月1日方才启动——9月的市场表现，本质上仍是上一轮政策周期下的运行结果，这也是很多城市在“金九”未能兑现红利的根本原因。

更关键的是，当前政策工具箱本身存在结构性局限：财政贴息聚焦首套刚需、中小套型、中低价位住房，对一二线城市核心区覆盖有限；公积金优化虽在提取场景扩容上取得突破，但多数城市额度已处相对高位，增量创新空间有限；LPR连续16个月保持不变，总量宽松难现，结构性工具成为主要发力方向，但边际效果递减。政策工具的多点投放难以形成合力，短期内对市场预期的扭转作用仍然有限。

3.2 二手分流，需求优先流向存量

与新房持续缩量形成对照，三季度20城二手房成交4431万平方米、同比增长6.7%，9月单月1411万平方米、同比增长3.1%。在价格预期与期房交付顾虑影响下，更多需求沉淀至价格调整较为充分的二手市场，对新房尤其是刚需盘的客源形成分流。六城样本中，上海、西安、武汉二手房同比正增长，北京、成都仍为负增长，存量市场冷热分化同样显著。

3.3 居民杠杆意愿的底层约束

需求端疲弱的根本原因，在于居民部门加杠杆意愿的持续偏弱。据金融统计数据，1-8月住户贷款减少1.03万亿元，其中短期贷款减少1.05万亿元，中长期贷款仅增加188亿元；居民“去杠杆”延续，低利率未能有效激发加杠杆意愿。

这一现象的背后，是居民收入预期与房价预期的双重承压：一方面，宏观修复节奏偏缓、就业回暖不及预期，居民对未来收入增长的信心不足，抑制了大额消费的决策意愿；另一方面，房价预期尚未企稳，部分城市房价仍在调整通道，购房者“买涨不买跌”的心理令入市时机一再推迟。

单纯依靠降息促需求的空间已十分有限，需求侧政策重心正从“降利率”向“扩场景、提可得、财政直补”扩围。9月29日推出的居民购房贷款贴息政策，正是这一转向的财政端落地，绕开利率传导环节，由财政直接对冲居民利息支出。但政策实际效果仍需观察，居民杠杆意愿能否被财政直补有效撬动，尚有待市场检验。

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INSIGHT

04 结构洞察：改善主导下的市场新逻辑

总量疲弱之下，需求并非全面退潮，而是加速向改善端集中。“金九”数据背后，结构性趋势已然清晰：“总量收缩、结构升级”成为市场主基调。

从成交结构看，2026年1至9月，90平方米以下小户型成交占比仅18.5%，较2023年下降3.3个百分点；110至130平方米刚改户型占比26.3%，提升1.4个百分点；150平方米以上大户型占比13.6%，提升2.9个百分点，结构重心持续上移。50个重点城市中35个城市150平方米以上新房成交占比提升，苏州、杭州、南昌等城市提升幅度超5个百分点；上海（提升2.0个百分点）、广州（提升1.3个百分点）、深圳（提升2.8个百分点）三大一线同步上行，改善需求已成为核心城市新房成交的主力支撑。

这一结构性上行，既是“好房子”政策引导下供给适配的结果，也是需求端改善倾向的集中体现。40年个贷上限与债务收入比上调等新政，进一步降低了改善换房的门槛。但也要看到，改善需求的释放规模有限，难以对冲需求退潮带来的总量缺口。

05

OUTLOOK

05 展望：政策效应待释放，市场筑底仍需时间

综合来看，9月市场呈现出“供应脉冲强、成交修复弱”的典型筑底特征。“金九”成色不足的核心原因在于：政策效应传导存在时滞，“828新政”的制度重构需要时间渗透至市场端；居民部门加杠杆意愿仍偏弱，收入预期与房价预期的企稳回升尚需时日；房企“以销定产”的经营惯性下，供应脉冲难以转化为持续的成交动能。

展望后续，有几个关键变量值得跟踪：

一是财政贴息政策的实际落地效果。10月1日启动的居民购房贷款贴息政策，聚焦首套刚需、中小套型、中低价位住房，对三四线及一二线远郊刚需板块的去化提振相对直接，但150万元的房价门槛意味着对一线和重点二线城市核心区受益有限。政策效果取决于地方配套跟进力度与金融机构经办效率。需关注贴息是否向改善性需求延伸、实施期到期后是否延期或转为常态化安排。

二是现房销售制度的渐进式推进。随着“828新政”中销售制度改革在各地陆续出台实施细则——北京已率先于9月24日成为全国首个出台落地政策的城市，上海、广州分别于9月28日、30日跟进——新建住房“竣工备案后放款”、“交房即交证”等规则将逐步落地。短期可能加剧房企资金压力，中长期则有助于修复购房者信心。核心博弈点集中在新出让土地优先现房销售如何落地执行，以及存量在途项目的过渡衔接规则。

三是库存结构性风险的化解进度。总量层面库存已进入低位平台期，50城狭义库存约30221万平方米，同比下降6.7%，与2023年1月末相比下降约两成。但去化周期不降反升，9月末升至26.9个月，压力向三四线及弱二线城市集中。国资收储、房票安置、“商改住”等存量盘活工具的使用频次上升，能否有效缓解结构性库存压力，将决定市场筑底的时长。

四是土地市场分化对供应端的长期约束。土地成交缩量对可售货值的制约已传导至开工端，叠加现房销售制度推进导致销售回款时点后移，2027年新房供应弹性可能进一步受限。

结语

“金九”的平淡，进一步印证了市场筑底尚未完成。政策端已从“应急式纠偏”迈入“制度性定型”阶段，核心制度框架基本确立，但制度框架的搭建不等于市场信心的自动修复。在居民收入预期与房价预期同步企稳之前，市场大概率延续“结构性分化、缓慢磨底”的格局——核心城市改善盘仍有韧性，而部分三四线城市仍需在去库存深水区中艰难前行。新政为下一轮周期划定了制度框架，但短期信心修复仍需时间。