江苏
南通楼市当前值得警惕的，不是已领销许的“狭义库存”，而是土地端的“隐性库存”。
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上一篇，我们发布了《2026年9月南通新房市场数据报告》，对南通市区各板块去化周期做了最新估算。核心数据如下：
截至9月末，南通市区新房狭义库存（已获销许未备案）约0.9万套，按近一年月均流速约481套估算，去化周期约19个月；广义库存（已获销许未备案＋未获销许）约1.6万套，去化周期约33个月。
狭义库存去化周期已近12-18个月健康区间的上沿，短期压力有所缓解；但广义库存去化周期仍近三年，中长期压力并未解除。
然而，所谓“广义库存”，如果只统计已入市项目未备案部分，仍是不完整的。真正决定去化周期的，还有已出让但未入市的“存量地块”。
而南通这部分“隐性库存”的体量，绝对是不容忽视的。
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据「新知南通研究院」不完全统计，2023-2025年，南通大市累计出让417宗涉宅地块，合计土地面积约1963万㎡。
这部分地块，真正动工入市的，有多少？
以南通市区为例，2023-2025年出让了70宗，截至2026年9月末，仅18宗入市（以领取商品房销售许可证为准），入市率仅约四分之一。
剩余52宗未入市地块，合计土地面积约292万㎡，规划建筑面积约413万㎡。
这部分未入市地块，容积率上限基本在1.6以内，未来多以改善大户型为主，我们以套均面积约160㎡粗略估算，对应约2.6万套潜在房源。
如果把这2.6万套也纳入统计，南通市区广义库存将从约1.6万套升至约4.2万套。按近一年月均流速约481套估算，去化周期将达到约87个月，超过7年。
事实上，南通市区2020-2022年间出让的地块，也并非都已入市销售，部分地块拿地至今已超六年仍未动工。
至于各区县，存量地块体量更大，2020-2022年间出让、至今未入市的情况屡见不鲜，本篇暂不详述。
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更值得注意的是，这部分“隐性库存”的体量，还在不断增加。
据「新知南通研究院」不完全统计，今年1-9月，南通大市又出让了70宗涉宅地块，合计土地面积约285万㎡，规划建筑面积约510万㎡，卖地收入约296亿元。
区县市场依旧是供应主力。按土地出让金排名，如皋、启东揽金超60亿元大幅领先，海安揽金超50亿元位列第三。
然而，70宗地块中，有67宗都是地方国企摘牌。可见，卖地收入数据看似可观，但真正的市场化资本参与意愿却非常有限，主要还是地方国资在托底。
再看土拍网发布的“2026年1-9月长三角重点城市经营性用地成交排行榜”：
数据说明：土拍网统计范围为经营性用地（含住宅、商服等），新知南通研究院统计范围仅限涉宅用地。
从成交面积看，南通高居第一，且是榜单中唯一突破400万㎡的城市，大幅领先第二名苏州；
从成交金额看，南通仅次于上海和杭州，在江苏省内位居第一。
面积与金额双双位居前列，南通土地市场之“火爆”可见一斑。
但进一步拆解数据会发现，这种“火爆”更多来自“量”的堆积，而非“价”的支撑。
南通成交金额339.86亿元，成交面积420.30万㎡，平均地价约8086元/㎡；
南京成交金额332.48亿元，成交面积265.63万㎡，平均地价约12517元/㎡。
南通成交面积约南京1.6倍，但平均地价仅约南京65%。南通能够超越南京，靠的是“量大”。
按照往年供地节奏，南通推地高峰通常在第四季度。若这一惯例延续，2026年全年南通卖地收入或将继续高居省内第一。
但土地市场持续不断的新增供应，也意味着“去库存”将是南通新房市场的长期命题。
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