赛格是如何“折戟”成都的？

西安赛格控股有限公司（下称赛格）在成都梦碎？

效果图定稿，方案打磨完成，团队提前落地，一整套前期筹备已经铺展开来。眼看成都这座西南重镇，即将迎来赛格走出西北的首个跨省旗舰项目，但在9月10日土拍落槌的那一刻，剧情反转。

最终摘走成都高新区商业地块的，不是筹备已久的赛格，而是华润置地有限公司（下称华润置地，01109.HK）。

镐京笔记从多方信源处获悉整个事件的来龙去脉：从地块调规、方案设计，再到出让文件里的开发约束，大量条款几乎是围绕赛格项目规划推演而来。地方政府与赛格经过多轮洽谈，地块配套的特色功能板块，也写入拍卖公告作为硬性开发要求。

但公开竞拍的规则之下，门槛只能筛选玩家，无法锁定买家。当华润置地报出翻倍楼面价，持续一年的招商故事戛然而止。一场藏在土拍席后的资本对决，就此浮出水面。

槌声突变

2026年9月10日，成都高新区GX2026-14(09)石羊街道盛兴社区地块完成出让，净用地面积约164.48亩，为大面积纯商业用地。华润置地旗下成都润盈置业有限公司拿下这宗地，成交总价14.09亿元，楼面价5400元/平方米，溢价率94.24%。

原本与这宗地紧密联系的赛格，在这场竞价中正式出局。

川渝市场里不少消费者对赛格略感陌生，但在西北商业赛道，西安赛格国际购物中心，是国内区域商业运营标杆，依靠强场景打造、密集业态布局与客流运营能力，长期稳居国内单店销售第一梯队。

支撑这一地位的，除了运营能力，还有一套特殊的收银模式。赛格采用统一收银运营，将场内商户的销售额归集至单一市场主体名下，进而纳入限额以上统计库。销售额的集中归集，意味着税源在项目所在地形成规模效应——这正是赛格常年被西安市雁塔区列为重点税源企业的原因之一。

西安赛格集团执行总裁张素丽曾在公开报道中提及，2018年赛格销售额为70.86亿元，当年税收达到2亿元左右。此后赛格销售额持续攀升：2021年首次突破100亿元，2025年达到125亿元，这给如今的税收留下了巨大的想象空间。

赛格走出陕西，复制成熟商业模型，是其全国扩张的既定路线，成都成为落子首选。而赛格如此体量的税收贡献，自然也是成都地方政府希望争取的。

一位不愿具名的人士向镐京笔记透露：“该项目的投资额和出让公告中各种明确条件和要求，几乎都是根据赛格的设计反推出来的。”

根据成都市公共资源交易服务中心网显示，该宗地的出让文件中明确了几大硬性约束：项目建设计容建筑面积不低于26万平方米，物业100%自持、不得分割销售；开工起五年总投资不低于60亿元；须引入2024-2025连续两年单店销售额全国前十五、统一收银的商业综合体品牌。

同时文件划定四类必须一体建设的功能板块：自然生态环境体验中心、文化演艺体验中心、数字文创专区/创意工坊、综合性消费购物中心，且数字文创工坊要优先用于成都天府长岛企业。

翻看成都近年商业土地出让文件就能发现，普通商业地块大多以基础规划指标为主。而这宗地块，从建筑板块设置到板块服务对象，几乎形成全链条约束。

这套定制化门槛，把资金实力薄弱、缺乏头部商业品牌的开发商挡在门外。但门槛只是入场筛选器，不是排他禁令。只要企业同时满足自持、投资强度、头部品牌三项硬指标，就具备合法参与竞拍的资格。华润置地旗下万象系商业，恰好全部踩中所有准入条件。

前置筹备

赛格这边的功夫下到了哪一步？

透过公开信息，赛格入蓉的每一步都有可溯源，推进节点清晰连贯。

2025年7月，成都地方高层与赛格集团负责人会面，项目招商洽谈正式启动。12月，成都赛格商业管理有限公司完成注册，由西安赛格企业管理有限公司持股80%，本地商业管理主体落地。

2026年1月30日，成都市发改委把“成都赛格国际未来体验中心”正式写进了重点项目计划，建设批次是“加快前期”。3月5日，成都市投促局再度与赛格座谈，点对点协调项目落地堵点。

会面、注册、进计划、再座谈——每一步都踩在点子上，地方推动项目落地的信号越来越明确。

3月27日，成都市规划和自然资源局发布控规调整公告，高新区南区铁像寺北片区，将一宗商住混合用地和社区服务设施用地合并，调整为商业服务业用地，限定容积率≤2.38、建筑密度≤55%，同步划出部分土地作为公园绿地。

本次出让的GX202614（09）宗地，正处在这次调规范围之内，土地层面为项目做好硬件铺垫。

上述人士向镐京笔记证实：“赛格就项目选址和地方政府达成一致后，同步委托了一家全球顶级建筑事务所打磨概念方案”，建筑外立面、内部动线，均经过多轮打磨，项目效果图已经成型。

其进一步说道：“赛格已面向成都本地招聘项目前期管理团队，搭建起本土前置班子”，一旦顺利拿地，便可快速转入施工图深化、品牌招商、施工筹备。

资本博弈

在赛格密集推进的同时，华润正在成都进行新一轮的资产置换与战略换仓。

华润在2026年6月以84.75亿元转让了已运营14年的成都万象城股权，但保留了运营管理权，实现了“产权出表、运营留存”。这本质上是将成熟资产变现，回收资金用于更高战略价值的新项目。

与此同时，华润在成都展开密集布局，今年3月拿下青羊区蔡桥街道152亩商住用地，6月官宣西南首座万象天地，如今又拿下高新区地块。

相关业内人士解读：“华润此次之所以出手，或许是因为‘8·28楼市新政’落地后，华润的战略重点将更多转移到核心资源的商业项目上。”

此次华润置地竞得的成都高新区164亩大体量纯商业用地，属于城南稀缺的商业载体。商业用地低价成交或者小幅溢价本是常态，94.24%的溢价率在成都商办市场确实罕见。华润愿意以接近翻倍的价格出手，说明其出价逻辑已不止于运营回报，而是指向更长期的资产配置。这宗地的落定，意味着华润在高新区乃至整个城南的商业竞争中，提前卡住了一个长期有利的战略位置。

后续还有几个观测点值得行业持续跟踪。出让文件硬性约束：项目开工五年总投资不低于60亿元，累计纳税总额不低于4亿元。硬指标锁死开发节奏，囤地模式没有操作空间。华润在高新区已有在建的高新万象天地，本次拿下的新地块将成为区域内第二座万象系商业，两个项目如何做定位区隔、客群分层，将是后续最大看点。

对于赛格后续布局，上述人士向镐京笔记透露：“赛格后续还会在川渝找项目。”本次失利，仅代表这一块意向地块落空，并不等于赛格彻底退出川渝市场。短期，成都旗舰项目暂缓，赛格需要复盘重资产拿地策略；中期，大概率转向川渝其它片区寻找适配地块，或是切换模式，以轻资产输出运营能力，避开核心地块资本厮杀。