上海衡复风貌区：像照顾老人一样维护老房

像照顾老人一样维护老房

初秋的上海，阳光被梧桐叶筛了一地。游客们贴着奶黄色的墙壁，与风格各异的老建筑合影。街角的咖啡店里，老克勒和年轻人各占一桌，外语、普通话与上海话在马路两侧交织。这是衡山路—复兴路历史文化风貌区街头的寻常一幕。社交媒体上，大家更喜欢称呼这里为“梧桐区”。

梧桐深处，居住与生活一旦具体起来，便是另一番景象。天沟落叶、管道老化、浴室漏水……生活的诸多细节构成一道复杂的治理考题。

衡复风貌区中，约七成是有着近百年历史的老房子，这里也是上海老龄化程度最高的区域之一。既要让老房子保留风貌，也要让居住其中的人尽量舒适方便，并不容易。

在这里，优雅地老去，不只是人的诉求，也关乎房屋、街区与城市。有人开始思考，一座城市该如何像照顾老人一样，维护承载历史与记忆的老房子，守护这座城市不可替代的气质。

一只比人年长的浴缸

陈静娟今年78岁了。10年前，她搬回了儿时居住的老宅。

从梧桐掩映的复兴中路拐进一条新式里弄，顺着窄窄的木质楼梯爬到二楼，陈静娟的小屋映入眼帘，这里被收拾得干净温馨。楼梯转角处的房间，是这幢三层小楼里所有住户公用的卫生间。

没人说得清，这幢拥有百年历史的老房子究竟建于哪一年。卫生间里那只老式浴缸，比陈静娟年纪还大。

二十世纪五十年代的上海，住房紧张，一大家子挤在一间亭子间里是常有的事。童年时代，陈静娟和祖父祖母、父亲母亲住在一起，“那时候家里就有浴缸、抽水马桶，居住条件算是比较好的了”。

如今，和这只浴缸相处，成了她晚年生活里一件为难的事。

嵌在水泥里的浴缸，边沿高过膝盖。每次洗澡，陈静娟要先铺好防滑垫，进去时像“跨栏”，出来时更要小心翼翼。到了冬天，浴室里没有取暖设备，她只能搬来台式取暖器，放的位置也得琢磨一番，离浴缸远温度上不去，靠太近又担心进水漏电。

更麻烦的是，年久失修的浴缸和瓷砖裂了缝，水顺着裂缝漏进楼板，邻居常常来敲门。陈静娟只能向物业报修。

“师傅查看之后认为问题比较严重，刚好了解到陈阿姨年纪超过70岁，又是独居老人，就建议她申请有政府补贴的改造项目。”衡复物业公司工程维修部主管朱明华介绍。

“居委会的工作人员和我女婿一起，与楼上楼下另两户商量好，三户人家都同意申请，才正式开工。”陈静娟说。

施工前，朱明华和同事们跑了好几次，拍照、测量、商量设计最合适的方案。

老房子大都是砖木结构，如果用混凝土地坪和墙体，容易受外力震动影响。即便做了防水处理，稍有震动，接口处就容易开裂，还是会漏水。最终，施工团队决定先在淋浴房的底部做一个独立的不锈钢底盘，再铺地砖。

改造浴室的那段时间，陈静娟搬到女儿家暂住。再回到老房时，钢化玻璃围合的淋浴房取代了原先的老式浴缸，台盆、地砖、拖把池，统统换了新的，还另外加装了暖风机和适老化扶手、座椅。现在，陈静娟终于可以轻松自如地洗澡了。

18岁时，陈静娟支援三线建设，在安徽宁国度过了青年时代，直至1986年回到上海，分配到闵行区工作。

那些年间，住在市区老宅里的长辈们相继离世，陈静娟的老伴前些年也走了。一场大病痊愈后，她时常想念儿时那些绿树掩映的小马路，决定搬回老宅。

“我有不少同学住在附近，以前大家经常来串门。”陈静娟说，“人老了，容易念旧，想起小辰光的事。”

弄堂外一排排浓绿的梧桐，送过年轻的她远行。半个世纪过去了，年近八旬的陈静娟再回来时，那片绿意未曾消减半分。

可阅读的露天博物馆

每个年代的年轻人都为衡复风貌区着迷，漫步其间，总让人不知疲倦。以前叫“轧马路”，如今换了个说法，叫CityWalk(城市漫步)。

作为上海中心城区规模最大的历史文化风貌区，这里藏着半部中国近现代史，也存着上海宝贵的城市记忆。

1849年4月，上海道台麟桂与法国政府驻上海首任领事敏体尼议定界址，面积为986亩。后来的数十年间，法租界经历几次扩界，总面积超过15000亩，这片区域正是如今衡复风貌区的雏形。

上海在历史的风云际会中不断向大都市演进。这片区域是旧上海时期最受上流人士青睐的高档生活区。

1949年后，大量普通市民在政府安排下迁入这片区域生活。曾经沦为租界的区域，终于由人民当家作主，有了灶披间的烟火气。

半个世纪后，上海在1999年出台《上海市中心区历史风貌保护规划(历史建筑与街区)》，首次提出“衡山路—复兴路历史文化风貌保护区”的概念。

2003年1月，上海市政府批准在中心城区划定12个历史文化风貌区。衡复风貌区是其中规模最大、历史建筑和空间类型最丰富、风貌特色最为鲜明的风貌区。

漫步于这片迷人的街区时，有太多细节提示着，这些小马路上曾经驻足过大人物。

武康路113号，巴金在此地写下《随想录》。不远处的武康大楼曾是《风云儿女》剧组修改剧本、切磋表演的据点，王人美在7楼弹响《义勇军进行曲》初稿。沿着复兴西路再往前走，柯灵在147号的居所里笔耕四十余载。转入乌鲁木齐南路178号，夏衍父子当年种下的树苗，如今已长成参天大树。

这些名字与街巷交织，让衡复风貌区成为一座可以漫步阅读的露天博物馆。

“除了文化艺术气息浓厚之外，许多人不知道，衡复风貌区其实还留下了不少轻工业发展的遗迹。这些多元的内容，为这片区域和整座城市的气质增添了多维的层次感。”天平路街道办事处主任沈佳梁说。

徐家汇公园的大烟囱，原先是大中华橡胶厂的排烟设备，1935年这里诞生了国产第一条“双钱”牌汽车轮胎。吴兴路277号曾是上海第九丝织厂，如今已新生为时尚艺术街区“吴界”，旧时纺织工业的痕迹藏进了新的街巷肌理。

在这些被观看的风景背后，这片7.66平方公里的街区还运行着另一种日常：上千幢名人故居与各级历史保护建筑中，不少仍作为住宅使用，“七十二家房客”散居其间。

“被观看的上海”与“生活中的上海”彼此成就，让社区居民与风貌区游客不再割裂。但“宜游”与“宜居”如何同时满足，则考验着街区治理的智慧。

因房施策进行照护

陈静娟居住的天平路街道一带，大多是老式房屋，新里、旧里、花园住宅混杂，建筑分布零散交错。

截至2026年3月底，天平路街道户籍人口约8.6万人，其中60岁以上户籍老人超过3万人，占比近35%；80岁以上户籍老人超过5700人，占比近7%。相当于在天平路街道，约三个人中就有一个是60岁以上的老人。

洗澡这件小事，成了住在老房里的老人们共同的心事。风貌区的许多历史建筑里，原本大多配置了浴缸。但浴缸使用率低，对老人来说尤其不便。

二十世纪六七十年代，老房子里都是几户人家共用厨房和卫生间。那时邻里之间相互熟知，相安无事。改革开放后，上海居民的生活条件日益改善。“今天再让大家共用一个卫生间，已经无法满足实际需求。有些居民就在房间或者公共区域自己装了淋浴房。”天平路街道城建中心主任王益敏说。

问题也随之而来。老房子排水系统设备老化，改造时间点不同，使用的材质不同，管道负载越来越大，漏水几乎是必然发生的事情。

改造浴室，成了最迫切的需求。对衡复物业来说，改造项目面临不少挑战，房屋产权多样、结构各异、多户共用卫生间普遍、历史保护限制多。

浴室改造项目几乎是“一户一方案”。从管道排布到设备选型，都得结合户型特点和居住者的使用习惯。有的卫生间在阁楼，空间狭小，得重新规划布局；有的三四户共用，要协调各方意见。

这样统一专业的改造，比起居民私自改造要规范许多，也避免了后续纠纷。“像陈静娟家浴缸改成淋浴后，我们会给每户各提供一个淋浴喷头，也方便将来分表计费。”朱明华解释。

自2023年底推行公房浴室适老化改造以来，像陈静娟家里这样的改造已完成22处。

房子和人一样，上了年纪后出现的“毛病”越来越多。洗澡的问题解决了，系统性的问题仍不断出现。

2024年至2025年间，天平路街道12345热线工单中，涉及物业服务类投诉占比21.73%，其中保安保洁、楼道堆物、机动车停放等矛盾较为突出。

“商品房有物业进行维护，衡复风貌区这些百年房龄的老屋更需要精细化的照料。”王益敏说。

2026年1月1日开始，天平路街道实现了辖区物业一体化管理全覆盖，打破了过去“各管一段”的分散格局。那些原先没有物业管理的弄堂、公房小区，统一纳入衡复物业公司的管理范围，建立起统一的规范标准。

老弄堂里也有了专业的保洁、保安、绿化维护。再狭小的小区也动足脑筋，塞下分类垃圾箱、建起制式规范的保安室。

“物业一体化的思路是，从解决单一零散的问题到形成标准的落地方案，最后形成规范的制度。”衡复物业公司副总经理何海涛说。

这种细致，与照护一位高龄老人何其相似。

“以前出现问题，物业像打地鼠一样到处堵洞，现在针对这两年居民们反复提出的问题，我们尽量做到提前干预。就像照顾老人，如果等生病了再去治疗就非常麻烦，更需要的是预防性医疗。”何海涛说。

每一条弄堂、每一幢老房都有自己的“体质”，在统一标准的管理下，还需要因房施策进行照护。

过去，“逢雨必堵”是住在老房子的居民们最担心的事。衡复物业的师傅们在排摸全街道1054个点位后，锁定了17个易堵点位，给易堵点位逐个“建档立卡”，根据每个点位的管网状况和淤积规律制定不同的清理频次。有的一个月清一次，雨季前还要专项清理一次。

数据显示，2026年1月至4月，物业一体化运行后，天平路街道物业治理类工单较2025年同期下降42%；其中物业日常管理类工单同比下降51%。

看见具体的“人的需求”

服务品质提升后，“钱”是无法绕开的话题。

过去许多年间，衡复风貌区中的公房从未收过物业费。直管公房的租金上缴后，有一部分用于房屋维修。几十年间，公房房租从未调整过价格，其中分配用来维修的经费，远不能覆盖目前的维护成本。

今年6月起，衡复物业开始向公房居民们收取物业服务费。这项正在推行的项目，反复和居民开会沟通。这样的会议，多则十几个人，少则三五个人。每次开会，居委会、物业公司都会共同到场，倾听大家的具体诉求。

“有时候，同一个小区，甚至同一幢楼，因为产权不同、房屋情况不同，也会尽量分别开会，多花点时间让大家充分表达想法。”沈佳梁说。

物业一体化服务实施后，街道的治理逻辑也发生了转变，不再是“头痛医头”的被动应对。

“我们发现，对于街道、居委的工作来说，多开几次居民会议，多和老百姓聊聊，能解决许多问题。往往第一次大家七嘴八舌吐槽，第二次就能总结出几项具体的诉求，到了第三次还能给出有建设性的方法建议。”沈佳梁说。

有一次讨论弄堂里的停车用地和绿化环境的问题，原本居民各执一词：不开车的居民觉得绿化很重要，开车的居民觉得停车是基本诉求。两边都没错，只能想办法在有限空间里腾出停车位，同时保证绿化面积不受影响。

“沟通几次后居民们建议，绿化空间不一定要种树、种花，保证地面有藓类植物，有一些低矮的灌木，看得见绿色，既好打理也能保证绿化，我们觉得确实有道理。”沈佳梁很受启发。有时候解决问题，靠的不是“砸钱”，而是看见具体的“人的需求”。

处理问题的维度不断提升，也让基层治理有了层次感。“很多事情不是立刻有反馈的，需要投入10年、20年，需要反复磨合、反复沟通，一点点把事情做下去。”沈佳梁说。

“像照顾老人一样维护老房”是许多人的共识。但如何让有限的资源，精准投向居民最需要的地方，让生活于其中的人觉得幸福，则需要对人与城市的关系有深入的思考。

“修水管、换浴缸、清管道这些不起眼的小事背后，其实是对一种城市气质的维护。”沈佳梁说，如何处理这些具体的微小事，取决于治理的理念与逻辑。基层治理的成色，往往并不在宏大叙事的“面子”上，而在居民生活幸福感的“里子”上。

浴室改造完工后的夏天，陈静娟有了更多时间出门散步。每天傍晚，在社区长者食堂吃好晚饭，陈静娟漫步回家，再痛痛快快洗个澡。

暮色下，宽大的树冠在街道上空交叠，这种学名为二球悬铃木的行道树，有一种不张扬的体面、有节制的美，也有在秩序中保留自由、在规则中容纳烟火的分寸感。

(来源：解放日报 记者 李楚悦)