房价腰斩近50%！专家：全球调整铁律预示，2027年前是抄底关键期

楼下中介的玻璃门上，贴着的红色数字已经换了不止一轮。

前几年挂出来还是＂学区房急售＂，再后来变成＂业主诚意出售＂，现在干脆写上了＂同小区最低价＂。

小区门口大爷大妈们聊天的话题也变了味，以前比谁家房子涨了多少，现在改比谁家卖得早、跑得快。

有位邻居两年前把手上的两套投资房一咬牙清了出去，当时亲戚们还说他傻，眼下却成了朋友圈里的＂预言家＂。

另一边，一些攒了多年首付的年轻人，反倒开始纠结——到底是现在出手，还是再等等看？

毕竟谁都怕刚接盘就被套，可又怕手里的钞票一天天贬值。

房价这盘棋，走到今天，让多少人心里犯嘀咕：这波下跌，到底什么时候是个头？

要回答这个问题，绕不开经济学者马光远近来抛出的一个判断。

他认为，全球房地产市场有一条绕不开的＂调整铁律＂，而中国楼市自2021年见顶回落至今，差不多也到了关键节点。

按照他的说法，2027年之前，手里有闲钱的刚需族，很可能迎来一次难得的入场窗口期。

这个判断之所以引起关注，不是空口说白话，而是建立在对过去几十年全球主要经济体楼市周期的梳理之上。

先说这条铁律的第一条——时间维度。

马光远给出的观察是，全球房地产的降价周期，大多维持在三到六年之间。

能把这个窗口拖到五六年的国家，连两成都不到，像日本那种从九十年代泡沫破裂后一跌就是十几二十年的，属于教科书级别的特例，并不具备普遍参考价值。

中国这一轮调整从2021年下半年开始算，到眼下已经走过了差不多五个年头。

按照这个节奏推算，再有一年多的时间，就该进入筑底区间了。

这不是拍脑袋的乐观，而是周期规律本身在起作用。

第二条规律，讲的是跌幅的幅度。

马光远观察到，全球大部分国家在一轮完整的涨跌周期里，价格摆动区间通常落在35%到40%之间，欧美发达经济体基本都遵循这一规律。

像希腊这种曾经濒临国家破产的，调整幅度能拉到五成左右，算是信用因素叠加后的极端情况。

日本那边更夸张，自上世纪泡沫破裂后，核心圈层房价经历过几次大起大落，振幅动辄超过一半。

把这把尺子放到中国市场上量一量，会发现一个很有意思的现象：那些真正的核心地段、核心资产，跌幅反而相对克制，大致在三成到三成五之间；

而远郊、小城市、县城的普通住宅，才是这轮下跌中真正＂腰斩＂的主力军，部分区域跌幅已经逼近50%。

换句话说，所谓＂房价腰斩＂的新闻标题，并不是均匀地砸在每一处楼盘头上的。

第三条规律是反弹节奏。

马光远梳理了九成以上国家的历史数据，发现一旦市场见底，反弹周期通常在三到四年之内就能完成，直到价格摸到新一轮高点。

像香港那种土地资源天然稀缺的特殊市场另当别论，大多数国家和地区都没能跳出这个节奏。

这条规律的意义在于，它给了后来者一个大致的时间锚点——不是说买了房就一定赚，而是知道什么时候入场，大概率不会站在高岗上。

当然，光靠一个专家的个人研判，分量还是不够的。

真正值得关注的，是官方数据近期传递出的微妙变化。

根据国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格数据，2026年8月份一线城市新建商品住宅价格环比由此前的持平转为上涨0.1%，其中上海、广州、深圳分别上涨0.4%、0.1%、0.2%，上海同比甚至涨了3.0%，是全国最亮眼的一个点。

二三线城市虽然同比仍在下行，但降幅连续多月收窄。

证券时报援引业内人士的分析指出，一线城市已经展现出较强的市场韧性，全国楼市修复信号正在逐步显现，并预计9到10月份的新房市场交易量会较7到8月有明显增长。

这个表述，和过去几年清一色的＂持续承压＂相比，口风明显松动了。

政策层面的组合拳也打得越来越实。

早在2025年初，广东、浙江、福建等十多个省份就在地方政府工作报告中明确提出＂推动房地产市场止跌回稳＂的目标，释放出因城施策、盘活存量的清晰信号。

进入2026年，这套思路进一步细化落地。

住建部、自然资源部、国家金融监督管理总局围绕＂控增量、去库存、优供给＂连续发声，推进现售制改，加快构建租购并举的住房制度。

央行方面也配合调整了按揭贷款的相关规则，减轻居民购房的现金流负担。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受第一财经采访时谈到，随着政策方向明确，楼市新增规模收缩趋势仍将延续，而刚需逐步转向二手房和租赁市场，是未来几年的大背景。

换个角度看，这其实就是在用行政手段加速完成那条＂调整铁律＂所预示的筑底过程。

把这三条铁律和当下的政策环境叠在一起看，笔者认为对不同人群的指导意义是不一样的。

手头有闲钱、刚性需求又比较明确的购房者，可以把目光重点放在真正的核心地段。

原因很简单——这类资产的跌幅本来就不深，一旦市场转暖，反弹的弹性也最足。

但要记住一句老话：别把子弹一次打光。

留足现金流，才是经历过周期的人最看重的东西。

对于那些暂时不急着上车、未来五六年才有购房打算的年轻人来说，不妨把时间拉长一点看。

按照反弹规律的节奏推算，当前这个阶段大概率是价格的相对低位区间，而真正的＂低价窗口＂未必只有一个瞬间，耐心反而比急躁更值钱。

还有一类购房人需要特别提醒——那些把县城的多套房产当＂养老金＂来囤的朋友。

笔者翻看过往的新闻报道会发现，这一轮调整中跌得最惨的，恰恰是那些人口持续外流、产业支撑薄弱的三四线城市和县城。

这类房产在上行周期里跟着大盘涨，看着风光，但一旦周期逆转，流动性瞬间枯竭，想割肉都不一定有人接。

中国指数研究院、克而瑞等机构在多次公开报告中都提到过类似现象。

换句话说，马光远那条＂核心圈层只占全国房产十分之一＂的判断，背后其实是一个残酷的分化事实：房子和房子，正在变成完全不同的两种东西。

即便所谓的核心圈层，也并非笼统的大城市，而是精确到某几个片区、某几种产品，普通购房者如果没有做足功课就贸然进场，很容易把＂抄底＂做成＂接飞刀＂。

还有一点不能被忽略。

中国的楼市调整，和日本当年那场泡沫破裂有着本质区别。

日本当年是在外部压力叠加国内金融政策失误下，被迫走上了去杠杆的漫长道路。

而眼下的中国楼市，是在中央明确提出＂房住不炒＂的大方向下，主动完成的一次挤泡沫过程。

背后支撑的，是实体经济的持续增长、城镇化进程的继续推进，以及一整套＂稳楼市、稳预期＂的政策工具箱。

把这两场调整画等号，既不符合事实，也容易误导判断。

新华社、人民日报等官方媒体近年来多次强调，房地产的新发展模式正在构建，这个＂新＂字背后，是从土地财政依赖到租购并举、从粗放扩张到精细运营的深层转变。

配合公募REITs市场的扩围、城市更新项目的推进，以及＂好房子、好小区、好社区、好城区＂这类品质导向的政策引导，整个行业正在从＂卖多少＂的问题，转向＂住得好不好＂的新命题。

房子这个话题，归根到底不是数字游戏，而是千千万万家庭的生活选择。

周期有涨有跌，这是经济规律本身的呼吸节奏，谁也压不住，谁也躲不开。

马光远提出的那条＂铁律＂，与其说是预言，不如说是提醒——提醒看房的人别被短期情绪牵着鼻子走，也提醒持房的人认清自己手上资产的真正成色。

这个阶段，与其纠结＂抄底＂两个字，不如先想明白一件事：买房到底是为了住，还是为了赌。

想清楚这个，剩下的判断，自然就有了方向。

信息来源：

1.《2026 年 8 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况》国家统计局

2.《李宇嘉：楼市结构转变，刚需逐步转向二手房和租赁市场》第一财经