北京CBD一处放了12年的不良资产，被造梦空间盘活了

研究员 | 张旭 审校 | 张旭 责编 | 韩玮烨

摘要：一度荒芜的北京朝阳路28号院，被深耕城市更新20年的资管公司——造梦空间盘活了。创始人老邱以青年居住为起点，把白领公寓、酒店、餐饮与OPC空间接入存量建筑。其改造的初心和命题是：如何让不良资产重新运转，也让年轻人在大城市更好地安家、立业。

说起北京朝阳路28号院，很多人可能不知道；但说起2000年左右的东方建材市场，很多人记忆犹新。当年东方可是管庄、常营附近最热闹的商业。一到周末，家居卖场、大型超市人头攒动，地下停车场也需要排队进入。

可惜的是，2019年前后，原业主资金链断裂后，一度交给二房东运营，主力商业逐渐走下坡路，一直到不良资产处置阶段。

由于项目位于CBD延伸区，吸引了多家机构尽调。但产权年限、改造难度和楼宇合规问题让他们不得不退却。而造梦空间看到了机会，果断下手，首次用重资产方式盘活存量。

经过两年的改造，如今的朝阳路28号院，以白领公寓、酒店、创客空间和餐饮的组合重新亮相，出租率近95%。

01

28号院的辉煌与落寞

项目档案

类别

项目

详细信息

基本信息

项目名称

造梦空间

地址

北京市朝阳区朝阳路28号

物业沿革与现状

商业用地；原东方建材市场；2024年12月启动改造，现为青年公寓、酒店、商业街区和创客办公

总建筑面积

约44,000平方米

资管方

造梦空间

运营模式

合作改造+运营

改造周期

2年

业态构成

青年公寓

摩登小筑，849套；主力户型35—40㎡，4.8米挑高LOFT

品牌酒店

约251间（亚朵＋桔子组合）

商业街区

约18,336平方米，旗舰餐饮+食堂

创客办公

约3,205平方米；项目内合作方OneX AI社区列于朝阳区首批OPC社区名单。

交通与收费

轨道交通

地铁1号线管庄站，约600米

公寓收费

2,000—4,000元/人·月

东方建材市场于2000年前后竣工，早期由东方家园实业整体持有运营。东方建材曾是管庄—常营片区的重要的商业节点。

2019年前后，东方家园经营陷入危机后，由二房东接手，实施内部改造，分割为小户型LOFT和工作室，分层分单元对外出租，租约链条十分复杂。虽然二房东未能阻止资产状况的下滑，但这次改造，是旧卖场向租住和办公业态转换的一个分水岭。

从大面积卖场到分割出租，租金来源变了，整栋楼的经营逻辑却没有随之重建。

造梦空间接手后要解决的，是如何用新的定位，让居住、消费与办公围绕真实客群重新组合，提振项目的资产价值。

02

更新的关键是找到新内容

一栋楼的落寞，是时代和周期变化的缩影。过去服务的那群人走远了。新的资管方，首先要找到新内容、新人群。

造梦空间的董事长邱育敏，深耕北京城市更新20余年。当他看到这个项目的时候，眼前一亮。在他眼里没有“差房子”，只有没创意的匠人。

造梦空间在调研该项目时，没有先问“这栋楼适合装什么”，而是走出大楼，去看两公里半径里，谁正在着急地找地方。

离28号院不远的中国传媒大学约1.7万师生，北京第二外国语学院约1.1万师生，CBD—定福庄国际传媒走廊还有大量青年从业者。国家文化产业创新实验区2026年仍在发展数字视听、AIGC等业态。

产业基础有了，工作场景有了，人也有了。工作机会之外，合适的住处则是刚需。

改造的是一栋楼，实际上重新定义的是它要服务的人。

03

从旧卖场到青年公寓

目标客户群找到了，接下来就是给楼宇动手术。

原卖场进深大、采光难。造梦空间则利用4.8米层高，将公寓部分改建为上下两层的LOFT，并通过天窗、中庭引入自然光。

主力户型锁定在35到40平方米之间，最终切出849套青年公寓，并以“摩登小筑”为公寓品牌，分设星光公寓、微光公寓两条产品线。

据摩登小筑的运营人员介绍，公寓入市后第65天就完成爬坡期，去化超过九成，后续出租率一度达到98.5%；平均坪效为6.2元/㎡·天，最高为7.9元/㎡·天（项目方口径）。

除了规划 的849套长租公寓，造梦空间还看到了朝阳路承接CBD外溢商务客群的机会，因此准备引入一家商务型酒店。

但在推进签约时，周边酒店品牌布局的限制使原方案需要调整。

团队重新推演周边高校与文创客群的住宿需求及消费预算，将原先规划的一家中端酒店调整为约251间客房的“亚朵＋桔子”组合，以不同价格带覆盖客群。

849套公寓、251间酒店，可以写进同一张项目表。但把门打开之后，才是运营的真功夫：一个年轻人回到这里，除了自己的小窝，是否有事业的新起点和新生活？

04

运营破冰：为新青年营造新生活

项目里18,336平方米的商业街区位于非核心板块，周边人流尚未养成。要招来几十家商户，造梦空间不能只拆分铺位、等品牌上门，还得逐家洽谈经营条件。

真正的好内容，不是被“填满”的，而是“被需要”的。

为了找到真正站得住的内容，团队一路跑到江西，去找一家开了十年的老店。

他们看食材从哪来、鸡怎么养、火候怎么控，也追问一个问题：这家店凭什么能开十年？答案是对原料和做法的长期坚持。

老邱要请回来的不是网红打卡点，是一个愿意把十年当成一件事做的人。

后来，这家店真的被请进了朝阳路28号院——它叫溪林别院。餐饮进来了，28号院就有了生活的烟火气。

据项目方介绍，造梦空间在部分餐饮合作中参与该餐饮的投资，并给予商户较低的租金。

公寓与酒店带来了常住和短住客群，他们的日常需求又该如何满足？造梦空间团队为此优化餐饮的价格、产品和营业时段，希望接住这些人的日常。

选择一家店，是在选择这栋楼里创造的生活。

请回一家店，只是第一步。餐饮回应日常，创作交流还需要有人持续运营。

项目合作方OneX AI社区提供工具培训、产品开发、路演和资源对接，帮助独立创作者把想法做成产品，再走向客户。

空间让人有机会相遇，服务才可能让相遇延续下去。

据OneX公开数据，其社区拥有400平方米线下空间、100余名核心开发者和1000余名社区成员。而OneX所在的管庄项目，正是朝阳区首批OPC社区矩阵中的一个核心节点。

对内容创作者而言，一个可以交流的地方，不仅仅是一张办公桌。居住端的摩登小筑也在创造见面的机会。

据项目方介绍，运营团队曾在“520”开展“一户一花”送花活动，生日月活动也已举办四场。能否让一次相识延续为日常联系，仍要靠持续运营。

05

28号院重生的关键是接上了一座城的日常

当居住、商业、与创作交流开始围绕同一群人发生联系，这栋楼的化学反应就超出了业态物理组合。

造梦空间形成一个有公共生活的青年社区：一顿饭可以延续交流，一次作品分享可能带来合作；年轻人既有独处的房间，也能找到同行的伙伴。

不是把一座城市装进一栋楼，而是让一栋楼重新接上城市。

北京在《关于推动城市高质量发展的实施意见》中提出职住商服平衡。

落到28号院，它不是一句需要贴在墙上的标语，而是一组具体的社群机制：居住与工作如何衔接，日常服务是否跟得上，人能否在周边找到交流与成长的机会。

在北京这样的超大城市，衣食住行与创作空间相邻，可以极大地减少办公与居住的交通成本。对其他等待更新的旧楼，也应先找到周边尚未被满足的需要，再判断建筑能承接什么，最后让服务持续发生。交通、需求、建筑条件与运营能力，缺一项都可能改变答案。

在城市更新中，一个点，有机会长成一个面。前提是，这个点先真正接住了人。

06

结语

造梦工厂的更新故事刚刚开始。

摩登小筑能否留住常住民，商户能不能持续经营，社群活动能不能从一次相遇变成日常联系，都需要时间。持续经营的目标，是让北京的新青年有了新生活，留在这个城市。

旧空间内容退场之后，一栋楼可以重新学习服务另一群人。再往前一步，是一个关于未来的愿景：让年轻人在这里安顿下来、找到同伴，也为自己的工作与创造打开更多可能。

这或许就是造梦空间这家以城市更新为己任的资管公司的乌托邦。