签了律师见证的借名协议，为什么还是被认定无效？｜2026年北京房产律师靳双权

出资人与出名人自愿签下借名买房协议，还专门请了律师现场见证。几年后双方却对簿公堂：协议被认定无效，出名人返还购房款并赔偿损失一百二十万元。北京法院的理由是，借名购买自住型商品房，损害了其他有购房资格家庭的利益。

本文依托北京法院这起生效判例，讲清借名购买政策性住房为什么会被认定无效，无效之后损失又该怎么分担。

2015年12月，周某明以口头协议借用吴某霞的姓名，与甲公司签订商品房预售合同，购买位于北京某区的一套自住型商品房，即一号房屋，购房款二百五十一万余元，并办理了网签备案。

2016年4月，为进一步明确权利义务，双方在北京市一家律师事务所的会客室，经律师见证签订《借名买房协议书》。

协议约定：吴某霞同意并确认周某明借用她的名字购买该房屋；购房款全部由周某明支付，由周某明将款项转入吴某霞之姐吴某云的账户，再转至吴某霞账户后支付给开发商。

协议还约定：吴某霞应积极配合办理房屋买卖、入住交付及产权证办理手续，并在房屋交付后七日内将钥匙及其他物品交给周某明，不得阻止周某明入住。

同日，律师事务所对协议签订过程进行见证，制作了律师见证笔录，三名被询问人均在笔录上签字确认。律师事务所出具见证书，证明协议系双方自愿签订，签字和手印真实。

关于房款给付，周某明称：2015年12月，他向吴某云账户转款九十万元，当日吴某云将八十万元转给吴某霞；

2016年1月，他又向吴某云转款一百万元，当日吴某云将一百万元转入吴某霞账户；同日他还向吴某霞账户转账七十五万余元。为此他提交了银行电子回单与账户明细。

吴某霞对此不予认可，称周某明与吴某云之间有多笔债权债务关系，上述转账是周某明在偿还吴某云的债务。吴某云也出庭作证，称双方之间多有拆借，周某明打入的一百九十万元系还款，双方之间没有借条。

庭审中双方均认可，因吴某霞一直未收房，一号房屋始终没有交付周某明使用。吴某霞称，未收房是因为她身体不好，一直没去办理收房手续。

此后周某明起诉，请求确认双方签订的借名买房协议无效，由吴某霞返还购房款二百五十一万余元，并赔偿经济损失三百七十一万余元。

吴某霞答辩称，同意确认合同无效，但她现无力还款，只能变卖房屋；不同意赔偿经济损失。

她认为，合同无效后应由有过错的一方赔偿无过错方的损失，周某明出资购房是为获取利益，不属于损失；借名买房是周某明主动提出，她是出于帮忙才答应，未收取任何费用。

她还提出，从借名买房至今，她的购房名额一直被占用，如今很难再申请政策性住房；房屋可能有的政策性增值部分，也应当作为对她的一种弥补。

法院认为，双方签订的借名买房协议虽为自愿签订，但协议约定周某明以吴某霞名义购买自住型商品房。

而自住型商品房属于国家政策性保障性住房，需要具备相应资格的家庭，经审批合格后通过公开摇号确定选房顺序，经公示后才能购买；若摇号家庭放弃选房，应由未选房的申请家庭按顺序递补。

因此，双方签订的借名购买自住型商品房的协议，侵犯了其他具有购房资格家庭的利益，违背公序良俗，该协议无效。周某明要求确认协议无效的请求，法院予以支持。

合同无效后，行为人因该行为取得的财产应予返还；有过错的一方应当赔偿对方由此受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故周某明要求吴某霞返还购房款二百五十一万余元的请求，并无不当。

至于经济损失，法院认为，对于合同无效，买卖双方均为明知且具有同等过错。综合考虑吴某霞因房屋升值可能获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、支付房价款的利息损失以及双方的过错程度等因素，酌情确定损失为一百二十万元。

周某明该项请求中的合理部分，法院予以支持，超出部分不予保护；吴某霞关于不同意赔偿经济损失的答辩，于法无据，法院不予采信。

法院最终判决：周某明与吴某霞之间签订的借名买房协议书无效；吴某霞于判决生效后十日内返还周某明购房款二百五十一万余元；并赔偿周某明经济损失一百二十万元；驳回周某明的其他诉讼请求。

律师评析

第一，政策性住房的借名买房，效力判断适用另一套标准。

北京靳双权律师在办理此类案件时发现，自住型商品房、经济适用房等房源需要具备资格的家庭经审批、摇号取得，借名购买会挤占其他家庭的购房机会，损害公共利益，因而通常被认定无效；协议签得再规范、见证再完整，也不改变这一判断。

第二，合同无效的后果是返还加赔偿。取得财产的一方应当返还，有过错的一方还应赔偿对方损失；本案双方对合同无效均属明知、过错相当，法院据此酌定赔偿数额，把房屋增值、订约机会损失、房款利息与过错程度一并纳入考量。

第三，被借名的一方的资格损失，也可能成为考量因素。借名买房占用出名人的购房资格，一旦政策收紧，出名人往往再难申请政策性住房；这类事实会在责任分担时被法院注意到，但通常不足以让出名人免除赔偿责任。

借名购买政策房，看似省了门槛，实际埋下的是合同效力、资格占用与增值分配的连锁风险。纠纷一旦发生，双方都难以全身而退。

北京靳双权律师执业近二十年，办理过大量借名购买经济适用房、自住型商品房等政策性住房的案件。这类案件的效力判断适用另一套标准：借名购买会挤占其他家庭的购房机会，协议签得再规范，也难以改变无效的结论。

他2008年创办易胜借名买房律师网，长期研究政策性住房借名购房的效力与后果处理，重点在合同无效后的折价补偿与损失分担。

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（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名、房屋及公司信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）