抵押权在先、售房在后，购房人的物权期待权能否排除抵押登记？

案情回顾

2018年12月，某项目开发企业某投资公司以该项目房屋为抵押物，向抵押权人某信托公司设立最高额抵押。与此同时，某信托公司对某投资公司名下银行账户、公章印鉴实施共管。2019年2月，某信托公司向某投资公司出具《关于抵押权人同意销售某商务中心房屋的说明》，明确同意对外销售中心房屋。

此后，某投资公司陆续与上千名购房人签订认购书，购房人依约支付购房款，某投资公司亦履行交房义务。后因某信托公司不予涂销设立在已售房屋之上的抵押登记，购房人始终无法取得房屋产权证，房屋的转让、抵押融资等权能均受到限制。黄某等购房人陆续诉至法院，请求判令某信托公司涂销抵押登记、某投资公司协助办理房屋产权转移登记手续。

案件结果

人民法院经审理支持了购房人的主要诉请，判令某投资公司与某信托公司共同办理案涉房屋的抵押登记涂销手续；涂销完成后，由某投资公司协助黄某办理预告登记；预告登记完成后十日内，协助将房屋所有权登记至黄某名下，并驳回黄某的其他诉讼请求。

判决后，双方均未上诉，判决已发生法律效力。

法律分析

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

一、抵押权人同意销售，在法律上意味着什么？

同意销售绝非礼节性的配合表示，而是一项具有法律效果的意思表示。从理性经济人的角度看，开发企业清偿抵押债务的主要途径，正是通过销售房屋回笼资金。抵押权人之所以出具同意销售的说明，目的即在于消除房屋销售的障碍、促成项目资金回流，从而保障其主债权如期实现。既然如此，其在作出该表示时，理应预见到购房人履行付款义务后房屋所有权将归于购房人，也理应预见到自己需配合解除相应的抵押登记。

《中华人民共和国民法典》第四百零六条确立的规则是，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，抵押权不受转让影响，但当事人另有约定的除外。本案中，抵押权人不仅明示同意销售，还通过共管账户实际控制购房款的流向，事实上已对抵押权的追及效力作出了附条件的自我限制。所附条件即购房人全面履行合同义务，条件成就之日，抵押权对交易房屋的追及效力即归于消灭。从信赖保护的角度看，同意销售的说明一经对外作出，即产生公示效应，善意购房人据此与开发企业缔约，其信赖利益理应受到保护，抵押权人事后反悔，实质上是将其与开发企业之间的商业风险转嫁于购房人。

二、购房人的物权期待权，凭什么排在抵押权前面？

权利冲突的顺位判断，以公平原则为基准。抵押权人对交易房屋享有担保利益，其来源于与开发企业之间的债权债务关系；购房人在全面履行付款义务后，依法享有取得房屋完整所有权的物权期待权。二者发生实质冲突时，更为善意的一方、其履行行为对另一方权利实现具有增益作用的一方，应处于优先保护的地位。

具体到本案，购房款均进入共管账户，处于某信托公司与某投资公司共同支配之下，购房人的付款行为不仅未损害抵押权人的债权实现，反而直接增益于其资金回收；而抵押权所担保的经济利益，实际上已通过售房款的归集而获得实现。两相衡量，购房人的物权期待权优先于抵押权，当抵押登记对购房人取得所有权形成事实或法律障碍时，购房人有权要求消除该障碍。若从经济社会秩序的层面观察，以在建工程、在售房屋为抵押物向开发企业出借资金，本就是房地产融资中的常见安排，抵押权人在获取资金回报的同时，也理应承担相应的回款风险；若允许其既享受销售带来的资金回流，又以抵押登记阻滞千余户购房人办证，显然有悖于比例原则。

三、抵押权人的损失，应当向谁主张？

本案中，某信托公司与某投资公司就共管账户内款项的支配与使用存在争议。法院明确指出，这属于二者之间的内部问题，应另行通过法律途径解决，不能作为对抗善意购房人主张涂销抵押登记的正当理由。抵押债权的义务主体始终是开发企业，即便因开发企业的原因导致抵押权无法变现，也不能归责于已经全面履行合同义务的购房人。

需要补充的是，购房人获得此种保护并非无条件。其须基于抵押权人同意销售的意思表示而订立合同，须为善意，且须已全面履行付款义务。仅签订认购书而未实际付款，或明知存在抵押仍以明显不合理条件交易的，通常难以获得同等的保护强度。

律师寄语

对购房人而言，签约前的核查不可省略。除核验预售许可等手续外，还应查询标的物之上是否设立抵押、是否已取得抵押权人同意销售的书面文件，并尽量将购房款付入监管或共管账户、妥善保存付款凭证，收房后及时办理网签与预告登记。

《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。这一制度正是购房人锁定物权期待、对抗后续处分的有效工具。

对金融机构而言，出具同意销售函并非放弃担保，但应同步设置提存比例、解押节点与资金划付条件，以契约方式明确自身权利的边界，避免事后陷入被动；对已具备解押条件的房屋，亦应及时配合办理涂销手续，否则可能因滥用权利而承担相应的不利后果。一旦与开发企业就账户资金支配产生分歧，应及时通过诉讼或其他途径向债务主体主张，而非以抵押登记为筹码对抗善意购房人。

北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好地维护自己的合法权益。

本文作者：北京泽达律师事务所 朱现领