江苏
土地到期以后到底怎么办？
终于有答案了。
其实早在8月份，我就在“16号内参”里写过一篇。谁知道，十一假期，“上海四十年公寓续期或缴地价七成”的话题又上了热搜。
不少自媒体传达的信息是，一套酒店公寓续期20年要花几十万。很多人听到这个消息，瞬间感觉天塌了。
住宅用地，《民法典》第三百五十九条有提到“自动续期”。
2016年国土资源部提出“两不一正常”的过渡性办法，不需要提出续期申请、不收取费用、正常办理交易和登记手续。
但工商业用地不一样，依据的是《民法典》第三百五十九条第二句，非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。
这其中，没有出现“自动”两个字了。
问题来了，续期要交多少钱？
这就有了2026年7月31日上海发布的《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》，针对的是商业、办公、教育、科技等非住宅项目。我们常说的40年公寓（商住公寓、酒店式公寓）本质上属于此类。
它最重要的意义，不是告诉大家以后要交多少钱。
而是明确提出，以续期为常态，不续期为例外。
这份文件还有一个关键点，续期土地价格不得低于该地块所在级别基准地价的70%。
注意了，是不得低于70%。
在上海市规划和自然资源局官网，可以查到2026年版的上海市城乡建设用地基准地价。里面有一张“上海市城乡建设用地基准地价成果表（楼面价）”。
上海商业用地一共划分11个等级，市中心核心地段基准地价很高，越往郊区价格越低。
假设在中环附近有一套60平方米的商住公寓（均价180万左右），属5级地段，基准价12100元/平方米，打七折后是8470元，乘以60平方米，续期大约要50.82万。
最短可以五年一续，支出就是6.35万。如果按年计算，每年成本是1.27万，每月相当于1000元出头，这个负担远没有“七成”字面看上去那么吓人。
我多强调一句，上面只是理论测算。
上海新规的出台，相当于给过去二十多年全民最大的产权疑问，推进到有原则、有程序、有价格参照的阶段，至少让市场第一次看到了相对清晰的计算依据。毕竟土地使用权本质是有限期租赁，购房者拥有的只是房屋建筑所有权，土地从来不属于个人。
最近很多人想投资公寓，甚至还有想抄底商铺，我都建议谨慎，现在没有大漏可以捡。
一块商业用地在2000年取得40年使用权，2008年项目才交付。购房者拿到钥匙的时候，土地使用权已经过去了8年，到了2026年，只剩下14年。
过去大家讨论一套公寓究竟值多少钱，都是看能收多少租金。现在，土地续期成本，也不得不考虑进去，毕竟公寓的租金是随着房龄，往下走的。
最后特别提醒一下，最近对商铺感兴趣的各位，千万要忍住。
最近观察二手房市场，我发现挂牌出售的商铺越来越多，有的位置还特别好，有点赔钱抛售潮的感觉。
这背后，可能不只是生意不好做了，更深层次的变化是商业地产正在经历一轮资产重新定价。越来越多业主重新评估，继续持有商铺究竟还有没有意义，然后不计成本地退出，甚至有租约在手的。
商业地产最残酷的一面已经显现，调整会有多激烈，现在还很难下结论。
但有一点我确信，过去买商业地产，很多人相信时间会带来升值。
现在，时间本身也是成本，住宅一样的。
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