换新屋，住大房！前三季度广州新房套均面积增了2.85㎡/套

见微知著。

普睿数据显示，今年前三季度，广州商品住宅网签45122套，较去年同期的47511套减少5%。全市成交均价32489元/㎡、套均总价365万元/套，较2025年全年均值分别减少1667元/㎡、9万元/套；套均成交面积则由109.62㎡升至112.47㎡，增加了2.85㎡/套。

房价变便宜了，房贷首付和利率也更低了，再加上以旧换新补贴等等，一系列利好因素的作用下，购房人们也迎来了“换大房住”的春天。

成交结构

200万以下首次回落，中高总价段连跌两年后回补

今年最值得关注的变化，发生在200万以下这个“基本盘”上，其占比从2023年的31%逐步升至2025年的39%，但今年前三季度为38%，回落0.23个百分点，成为近四年首次止涨节点。

止涨并非刚需消失，而与成交结构有关：2025年，从化保利时代、白云云麓花城、增城中建凤榕台等项目以工抵房、政府收购安置房等形式大批量集中网签逾两千套，套均总价普遍低于200万元，客观上抬高了低总价占比；今年此类网签明显退潮，仅阳光城丽景湾等少数项目录得数百套非市场网签。

中高总价段随之回补，200-1000万合计占比在2023年冲上62%的高点后连跌两年，今年回升至57%、较2025年提高0.93个百分点，200-400万、400-600万、600-800万、800-1000万四个细分段清一色回升上行。这背后既有外围低价项目大批量集中网签退潮的因素，也与公积金贷款提额、“卖旧买新”补贴等政策带动改善需求入市有关。

备注：表格内2026年统计数据为1月1日至9月27日

顶豪分化

1000万-2000万收缩，2000万以上逆势走强

高端市场的内部分化表现同样突出：1000-2000万成交1488套，占比回落0.48个百分点至3.4%，是各总价段占比收缩最明显的一档，主要是保利天奕、保利天曜等该总价段市区豪宅项目今年推售节奏放缓，高端客户对稀缺优质产品要求更高，随着好房源成交减少，余货流速同样有所下降。

对照之下，2000-3000万成交280套，实现0.10个百分点的微涨；3000万以上成交167套，虽然减少0.33个百分点，但主要是去年四季度天河顶豪保利玥玺湾开盘热销200多套拉升占比至0.7%，今年自然回落至0.4%，但对比2024年该总价段的占比仍有极微涨幅。若对比去年同期（2025年1月-9月27日），2000-3000万及3000万以上两个总价段占比均有0.12个百分点增长。

单价段分析

均价虽然降了，但面积“越买越大”

总价段的低端占比止涨，单价段的低端占比却仍在创新高：前三季度，单价2万/㎡以下占比41%，较2025年再提高2.06个百分点；3-4万/㎡占比由13%降至11%，降幅最大。买方市场中，存量高企的外围区域不得不通过降价走量。

值得注意的是，由于中心区及近郊项目跟进降价促销策略，今年单价4-5万/㎡产品占比三连涨，而5万/㎡以上则清一色下滑。通过对各段具体项目对比，今年4-5万/㎡成交套数前百项目与去年5-8万/㎡成交套数前百项目重叠度达55%，一定程度上印证4-5万单价段占比的上涨来自于原来定价在5-6万单价段的以价换量。

备注：表格内2026年统计数据为1月1日至9月27日

区域分化

黄埔独强，天河价格暴跌

分区域来看，黄埔是是占比提升最大的区域，占比由12%跃升至15%，提高3.02个百分点，这份份额主要是用价格换来的，成交均价较2025年减少2662元/㎡至29910元/㎡，以价换量的成效直接体现在份额上。另外根据官方报道，2026年以来黄埔城中村改造项目房票核发已经突破100亿元，房票对黄埔楼市成交的拉动至关重要。

天河数据同样有明显变化：占比微升0.45个百分点，均价却降至72553元/㎡、套均总价降至964万元/套，较2025年全年分别下降8577元/㎡和155万元/套，在各区中价格变化最显著，但这并不是价格的断崖崩塌，只是由顶豪保利玥玺湾单盘去年首开热销期及今年尾盘持销期引起的结构性变化。

份额回落较大的区域集中在增城（-1.12pct）、白云（-1.30 pct）与从化（-1.64 pct），但这需放到集中网签退潮的背景下看，正如前文提及的从化保利时代、白云云麓花城、增城中建凤榕台等项目去年大批量非市场化集中网签，今年的成交占比回落只是回归正轨。

价格层面，全市各区中9区均价较2025年全年下跌，仅白云、越秀逆势上行，主要是白云今年核心板块项目成交占比增加带动上涨，越秀则因市场容量小，个盘数据对区域整体数据带来波动；套均总价和套均面积的趋势则相反，套均总价全市有7个区域下降，而套均面积有9个区域上升。

花更低的总价，买到了更大的房子，当供求关系的天平向买方市场倾斜，购房人的居住幸福指数其实更高了。