仅有购房收据，购房人能否主张已付房款并排除强制执行？

编者按：在执行程序中，购房者排除人民法院对所购房屋的强制执行属于比较常见的争议类型。本期，我们梳理了在购买者排除执行程序中存在的常见争议焦点和对应的裁判规则，以帮助读者学习、了解。

仅有购房收据，购房人能否主张已付房款并排除强制执行？

商品房消费者依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条申请排除强制执行，需要证明已支付超过合同总价 50% 购房款。实务中大量购房人仅持有开发商出具的收款收据，缺少对应的银行转账凭证。

执行异议之诉不同于普通买卖合同纠纷，证明标准更高。仅有收据，没有款项交付的直接凭证，即便间接证据看似形成证据链、申请执行人无法提交反证，法院也不能直接推定购房款已实际支付。本文结合最高院再审案例，厘清房款支付事实的审查标准、举证责任分配以及同类交易的特殊认定规则。

裁判要旨

在案外人无法提交向被执行人支付购房款的转账凭证时，即便提交收据、取款记录、证人证言、完税凭证等间接证据，且申请执行人不能提供反证推翻该组证据，法院仍然不能推定案外人已经实际支付购房款。

1. 执行异议之诉涉及申请执行人债权利益保护，仅依靠被执行人单方出具的收据或者被执行人自认付款事实，不足以认定房款真实交付；

2. 执行异议之诉对于案外人阻却执行权益的认定，采用高于普通民事诉讼的证明标准；

3. 举证责任固定由案外人承担，在案外人未完成举证义务前，举证责任不会转移至申请执行人。

案情简介

1. 某信用社与房地产公司借款纠纷案件，一审法院判决房企承担还款责任，判决生效后信用社申请强制执行。

2. 执行阶段，法院裁定查封该房企名下不动产。案外人提出执行异议，主张自己属于商品房消费者，请求排除对案涉房屋的强制执行。

3. 案外人提交房屋买卖合同、房企开具的购房收据，但未能提交向房企支付购房款的银行转账凭证。

4. 一审法院驳回案外人执行异议；案外人提起案外人执行异议之诉，一审法院认为案外人举证不足，无法证明房款已实际支付，驳回其诉讼请求。

5. 案外人上诉。二审法院认为取款记录、收据、证人证言、完税证明等证据已经形成完整证据链，申请执行人无法反证，推定房款已全额付清，改判支持案外人诉请。

6. 申请执行人不服，向最高人民法院申请再审。最高院再审审查后，裁定指令二审法院再审本案。

案件来源：最高人民法院（2018）最高法民申5339号

裁判要点及思路

1. 举证责任恒定：依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条，案外人应当举证证明其享有足以排除强制执行的民事权益。举证责任不会因为申请执行人无法提交反证而转移。

2. 证据审查标准提升：执行异议之诉涉及申请执行人的债权，不能仅凭被执行人出具收据、自认收款即认定付款真实发生，防止被执行人与案外人串通虚构购房，逃避执行。

3. 取款记录≠付款凭证：案外人提交的取款流水，仅能证明案外人取出款项，不能证明该笔现金交付给房地产开发企业，不能单独作为房款交付依据。

4. 证据链需要实质论证：不能简单堆砌收据、完税凭证、证人证言就直接推定付款事实；法院需要逐项审查每一份证据与房款交付之间的关联性。

实务要点总结

1. 现金购房风险极高，仅有收据不足以证明付款事实。法院审查现金交付，会综合审查款项来源、当事人经济能力、交易习惯、双方关系、款项交付细节综合判断。

2. 转账付款建议备注 “购房款”；若与开发商此前存在其他资金往来，无备注的转账流水很难单独认定为购房款。

3. 产权置换安置特殊规则：拆迁产权置换取得不动产，案外人交付原有房屋产权手续的，视为已经付清购房款；以物抵债方式取得房产，一般不视为已经支付购房款，不能适用商品房消费者保护规则。

4. 剩余房款可在诉讼中交付执行：案件审理过程中，案外人主动将剩余购房款交付至执行法院账户的，可以认定满足第二十九条付款条件。

5. 申请执行人申请法院调取证据，门槛较高。申请执行人主张房款虚假，需要提交初步疑点证据；无任何线索，单纯申请法院调查取证，法院一般不予准许。

6. 区分二十八条、二十九条付款要件：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（一般不动产买受人）：需要支付全部价款，或剩余价款交付执行；

第二十九条（商品房消费者）：已付价款超过合同总价 50%。

相关法律规定

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民事诉讼法> 的解释》

第九十四条民事诉讼法第六十七条第二款规定的当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据包括：

（一）证据由国家有关部门保存，当事人及其诉讼代理人无权查阅调取的；

（二）涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的；

（三）当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的其他证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，可以在举证期限届满前书面申请人民法院调查收集。

第九十六条民事诉讼法第六十七条第二款规定的人民法院认为审理案件需要的证据包括：

（一）涉及可能损害国家利益、社会公共利益的；

（二）涉及身份关系的；

（三）涉及民事诉讼法第五十八条规定诉讼的；

（四）当事人有恶意串通损害他人合法权益可能的；

（五）涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等程序性事项的。

除前款规定外，人民法院调查收集证据，应当依照当事人的申请进行。

规则 1：现金付款，仅有收据、发票，缺少资金交付佐证，不足以证明房款真实支付。

参考案例：（2018）最高法民申 5752 号

规则 2：拆迁产权置换房屋，交付原房屋权属材料，视为全款支付，可满足排除执行的付款要件。

参考案例：（2018）最高法民终 709 号

规则 3：以物抵债取得房产，并未实际向开发商支付购房款，不满足商品房消费者付款条件，不能排除执行。

参考案例：（2018）最高法民申 1930 号

规则 4：案外人在诉讼中将剩余购房款交至执行法院账户，可认定满足付款条件，有权排除强制执行。

参考案例：（2017）最高法民申 4654 号

规则 5：申请执行人怀疑房款虚假，申请法院调取证据，应当提供初步证据证明存在疑点，否则法院不予调取。

参考案例：（2018）最高法民申 4786 号

本文作者：李舒律师

北京云亭律师事务所创始合伙人 | 资深商事律师

专业领域：商事诉讼 | 公司合规与股东间争议 | 金融与执行 | 刑事辩护

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*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章时所在工作单位。

本期执行主编 王欣 北京云亭律师事务所

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作者简介

李舒律师

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