新大正“出使”塞外 牵手蒙古国TSAST集团

物聊社 10月13日，新大正物业集团股份有限公司（下称"新大正"）与蒙古国TSAST PROPERTY LLC（下称“TSAST”）签订战略合作框架协议。

根据协议，双方将围绕物业管理、智慧运营、城市服务及相关领域建立长期战略合作关系，共同拓展蒙古国物业服务市场的发展机遇。TSAST将依托其在蒙古国的本地资源，与新大正在商业综合体、产业园区、办公楼、城市公共设施等领域共同开发合作机会。

双方将围绕城市空间运营、智慧管理平台建设、能源管理、设施与后勤服务等方向开展专业交流，并共同推进试点项目落地。通过试点沉淀的管理体系、服务标准与运营框架，后续将在蒙古国其他项目中进行适配推广。

总而言之，这是一家物企对空白市场的一次试探。

对TSAST而言，新大正是从中国请来的"老师傅"；对新大正来说，TSAST扮演的则是"地头蛇"角色，是一个熟悉当地规则、握有本土资源、可以带路和背书的合作方。

靠谱的合作方

此次新大正选择的合作方十分地靠谱。

资料显示，TSAST PROPERTY成立于2007年，业务涵盖房地产销售、经纪、管理、投资及建筑运营服务。

该公司拥有超过15年物业管理与安保运营经验，目前运营管理着ICC TOWER，为意大利驻蒙大使馆、波兰驻蒙大使馆、吉尔吉斯斯坦驻蒙大使馆、欧盟代表处等国际机构及商业综合体和住宅社区。其母公司TSAST IMPEX LLC为蒙古国多元化商业集团。

据了解，TSAST集团成立于1998年，是蒙古国自市场经济转型以来最资深、资格最老的私营房地产与建筑开发商之一。其以国际贸易起家，随后扩展到建筑项目管理、建筑施工、房地产、物业管理、娱乐、精致餐饮和服务业等领域。

该集团的地产版图主要集中在蒙古国首都乌兰巴托的核心商务区与高端住宅市场，坐落于乌兰巴托苏赫巴托尔广场正南侧、A区黄金地段的ICC Tower就是由TSAST集团倾力打造的旗舰项目，是当地最具代表性的高档办公及商业地标之一。

2015年，TSAST集团曾作为核心发起人之一，联合了Zag Group、Orchlon Construction等蒙古国当时最顶尖的几家地产开发商，组建了蒙古国史上规模最大的“蒙古国开发商伙伴联盟”，这奠定了它的行业巨头地位。

如果按低端“板楼”或棚户区改造的盖房总量来看，TSAST集团或许不是体量最大的地产商；但如果从高端写字楼以及物业管理等方面来衡量，该集团绝对是蒙古国房地产行业无可争议的第一梯队。

国内物企出海最容易踩坑的就是属地化问题，而TSAST集团作为“地头蛇”，熟悉当地法律、税务、政府沟通渠道等资源，且自带大量存量项目，可以直接用来做试点。对新大正而言，它无疑是“出使”蒙古国最好的领路人。

数据显示，蒙古国常年人口维持在350万左右，其中首都乌兰巴托聚集了全国超过一半的人口。当地大量写字楼、公共建筑、大型公寓、度假村项目都是由地产开发商自建自管，运维体系粗放，缺少系统化的设备运维、智慧化运营、城市综合服务能力。

新大正的核心优势恰恰是公共建筑、写字楼、大型综合体、设施全生命周期运维，和TSAST PROPERTY手上ICC Tower、医院、住宅、度假村等存量资产高度匹配。

双方因此一拍即合，并约定在持续合作及达成共识的前提下，可探索成立合资企业，作为深耕蒙古国市场、引入先进运营技术、培养本地人才及扩大长期商业版图的战略平台。

为何选择蒙古国？

根据公开资料显示，新大正是中国首个公开布局蒙古国市场的上市物企。那么它为何会选择蒙古国，而不是像其他同行一样选择东南亚、中东等地区国家呢？

2021年9月，新大正完成由“重庆新大正物业集团股份有限公司”到“新大正物业集团股份有限公司”的公司名称更改，并提出"立足西南、辐射全国、通达世界"的口号。但此后近五年，"通达世界"停留在纸面，公开渠道根本查不到有任何海外项目落地。直到今年7月，才有了初次尝试。

新大正出海的首发站是柬埔寨。今年7月17日至18日，新大正董事长李茂顺、首席市场官汪英武与柬埔寨首相洪玛奈亲王进行了一次会谈。

会谈期间，李茂顺曾透露，公司已与柬埔寨合作伙伴达成合作，计划在柬设立投资运营中心，以协调并吸引更多中国投资者赴柬投资。同时希望与柬埔寨各高校开展合作，为柬埔寨学生创造赴华留学的机会。

实际上，新大正并不是第一个出海的物企，彩生活、中海物业、绿城服务等均有过相关的经历。

从上表分析，国内物企出海的路径主要有二。一是跟着“大腿”走，比如中海物业跟着中国建筑去埃及，特发服务跟着华为去非洲，宝石花物业跟着中石油去拉美。该部分物企出海的本质是中资业主全球布局的延伸。

二是跟随“一带一路”国家战略，具体体现就是出海区域高度集中，东南亚国家往往是第一目的地，该部分地区不仅与国内地理相近，而且华人网络成熟、中资园区密集。中东区域则属于卡位点。

当然也有一些“非主流”打法，比如绿城服务收购澳洲教育公司MAG、宋都服务收购澳洲金矿公司，但这些大多以失败告终。

实际上，新大正此次选择的蒙古国同样不是常规目的地，对国内大多数物企而言，其存在明显硬约束——市场盘子小、经济波动大、气候环境恶劣等。

从行业逻辑来看，无论是地理、配套、资源等因素，东南亚国家无疑都是出海首选。但近水楼台的另一面是拥挤，对落后一步的新大正而言，东南亚如同国内市场一般也已进入到了“存量切分”的局面，而蒙古国的机会窗口尽管比较小，但目前属于无人开垦的“草原增量”。

此外，新大正此番牵手蒙古国或许也是一次提前卡位。

根据央视消息，中蒙甘其毛都至嘎舒苏海图铁路工程已过半，预计2027年能够建成通车，这是继1956年二连浩特—扎门乌德铁路之后，时隔近70年的第二条中蒙跨境铁路。

而这条铁路上或许就潜藏着新大正的目标客户。跨境能源通道意味着沿线口岸城镇的扩容，矿企营地、物流园区、通关枢纽的物业服务需求随之而来，而机场、园区、口岸后勤等，恰恰是新大正在国内验证了二十年的看家本领。

总体而言，新大正已经将业务旗帜插到了蒙古高原，但这片空白市场的成色，还要等第一份物业管理合同落地才知道。

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