存量房无人要，新房卖不掉，未来五年楼市会如何波动，还会涨价么？

前两天楼下中介门店又换招牌了。我站那儿看了会儿，玻璃上贴的房源单子，有些边角都卷起来了，灰扑扑的。一套两居室，挂牌价从年初的185万，现在写着“145万可谈”。旁边路过的大爷瞄了一眼，嘟囔了句“早该降了”，背着手走了。

说实话，我心里挺不是滋味的。因为我手里也有一套老房子挂着，挂了快一年，看房的人加起来不超过十个。有两个来了，转一圈，问能不能再降二十万，我没答应，人家扭头就走。中介后来跟我说，哥，现在不是降多少的问题，是根本没人接。

这就是眼下很多城市楼市的真实切面。不是某一家的难题，是无数普通家庭正在经历的资产焦虑。

先说说我看到的几个现象，不绕弯子。

一个是二手房越挂越多。你打开任何房产平台看，好多小区在售套数都是几十上百套。同一户型，这家挂150万，那家就敢挂140万，还有挂130万“急售”的。买家呢？不着急，慢慢挑，挑到最后往往是价格最低的那个成交。剩下的，继续挂着，继续降价。这种“踩踏式”的挂牌，让存量房彻底失去了定价权。

另一个是新房卖不动。开发商搞各种活动，送车位、送装修、送物业费，甚至帮你垫首付。有的楼盘开盘半年，网签率不到三成。工地上的塔吊立着，但进度慢得让人心里发慌。买房的人怕什么？怕交不了房，怕减配，怕今天买完明天又降。这种观望情绪，像一层厚厚的冰，不是靠几个促销就能化开的。

还有土地市场。很多城市拍地，要么底价成交，要么直接流拍。地方上着急，城投出来托底，但托得了一时，托不了一世。土地出让金少了，公共服务、基建、甚至体制内的工资都受影响。这事儿跟我们普通人有没有关系？太有了。你门口那条修了一半的路，可能就是因为没钱停了。

那问题到底出在哪儿？我琢磨了很久，觉得不是一句话能说清的。

有人说是人口。确实，2022年开始人口负增长，2023年继续减少。结婚的人少了，生娃的少了，需要买房的人自然就少了。你看现在年轻人结婚，三金五金要买，彩礼要谈，婚宴要办，哪一样不花钱？我表弟去年订婚，女方家要了18万8的彩礼，加上三金、酒席、婚庆，小四十万出去了。房子呢？他说再等等，先租房。这不是个例。好多年轻人现在想明白了，与其背三十年房贷，不如先把日子过舒服。

有人说是预期。以前大家觉得房价永远涨，砸锅卖铁也要上车。现在呢？你问问身边人，还有几个敢拍胸脯说“买房稳赚”？我一个跑网约车的哥们儿，前几年在环京买了套，首付还是借的，现在房价跌了一半，月供还得照还。他跟我说，这辈子最后悔的事就是买房。这种故事听多了，谁还敢轻易加杠杆？

还有人说是收入。中年失业这事儿，不是新闻了。我认识一个做教培的，双减之后转行送外卖，一个月跑断腿挣七八千，房贷就要还五千。他说现在最怕生病，最怕车坏，最怕孩子学校要交钱。这种紧绷绷的日子，哪还有余力去想换房、买二套？

但我想说的是，光抱怨没用。楼市走到这一步，有它必然的逻辑，也有我们普通人能做的事。

先看政策面。从2023年到现在，降首付、降利率、取消限购、认房不认贷，能出的牌基本都出了。有些城市甚至搞出了“以旧换新”，政府指定国企收购你的旧房，让你去买新房。效果怎么样？说实话，有限。因为核心问题不是资格，不是利率，是信心，是收入，是大家对未来三十年的判断。

那未来五年会怎么走？我斗胆说几个自己的判断，不一定对，但都是真话。

第一，城市之间的分化会越来越狠。

一线和强二线，有人口流入、有产业支撑、有资源聚集，房价大概率是横盘震荡，核心地段的好房子还能保值，但想大涨，难。因为政策工具箱里还有牌，比如进一步放松落户、比如收购存量房做保障房，这些能托底，但托不起一轮暴涨。

弱二线和三四线，尤其是人口净流出的地方，压力会非常大。存量房无人要，不是夸张。我老家一个地级市，新区建了一大片，晚上亮灯的不超过三成。这种地方，房子就是砖头水泥，金融属性基本没了。如果你在那儿有多套，我的看法是，趁早处理，别等。

第二，房子的逻辑变了，从“投资品”变回“消费品”。

以前买房，大家想的是增值，是杠杆，是“今天不买明天就买不起”。现在你得想，这房子我住着舒不舒服？通勤方不方便？物业好不好？学区稳不稳？说白了，跟买车、买家电一样，是个大件消费。消费品就会折旧，就会过时，就不可能年年涨价。这个心态转变，我觉得是好事。房子本来就是用来住的，炒来炒去，最后接盘的还是普通人。

第三，租房市场会越来越重要。

你看现在年轻人，好多不着急买房了。我侄女在杭州上班，月入一万五，跟人合租个两居室，房租三千。她说剩下的钱，旅游、健身、买点喜欢的东西，不香吗？何必掏空六个钱包，背一身债，就为个红本？这种活法，老一辈看不惯，但我觉得挺务实。未来五年，长租房、保障性租赁住房会越来越多，租购同权虽然路还长，但方向是明的。当租房也能落户、也能上学，买房的需求就会被分流。

第四，老房子的处境会很尴尬。

尤其是那些房龄超过二十年、没电梯、没车位、物业几乎为零的小区。以前靠着学区还能撑一撑，现在学区政策也在变，多校划片、教师轮岗，不确定性太大。这种房子，未来要么等拆迁，要么就砸手里。我自己的那套老房子，现在想通了，与其挂着闹心，不如先租出去，租金虽然不高，但好歹是个现金流。等哪天政策有变，或者市场回暖，再考虑出手。

第五，保障房和商品房的“双轨制”会越来越清晰。

上面已经明确了，要加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋。这意味着什么？意味着以后刚需可能更多走保障房渠道，商品房回归商品属性，面向改善型需求。如果你手里的是刚需盘，未来会面临保障房的直接竞争。如果你手里的是品质盘，反而可能更稳。这个趋势，我觉得五年内会看得很清楚。

说到这儿，可能有人要问：那到底还会不会涨价？

我的看法是，普涨时代结束了。闭眼买房就能赚钱的日子，一去不复返。未来五年，有的城市会涨，有的会跌，有的会横盘。同一个城市，有的板块涨，有的板块跌。同一个板块，有的小区涨，有的小区跌。甚至同一个小区，不同户型、不同楼层、不同装修，价格都能差出一大截。

这不是楼市变了，是楼市正常了。任何一个市场，都不可能永远单边上涨。涨多了要调，调多了要稳，这才是规律。

那我们普通人能做什么？我自己的几条办法，不一定适合所有人，但可以参考。

一是别硬扛。如果你手里有多套房，尤其是人口流出城市的、老破小的、远郊的，该割肉就割肉。别想着“再等等就涨回来了”，等来的可能是更深的下跌。现金流比账面资产重要得多。

二是别乱加杠杆。现在这个环境，工作稳不稳定、收入能不能持续，比什么都重要。月供别超过家庭收入的四成，这是底线。超过这个线，稍微有点风吹草动，你就扛不住。

三是把房子当房子看。如果你是刚需，要结婚、要上学、要改善，该买还是买。但别想着一步到位，别想着抄底。选个通勤方便、配套齐全、物业靠谱的，住着舒服就行。涨跌跟你关系不大，反正你也不卖。

四是多关注政策，但别被政策牵着走。降利率了、放松限购了，是好事，但别因为一个政策就冲动下单。政策是风向标，不是发令枪。你得看自己的实际情况。

五是留足现金。手上有粮，心里不慌。现在这个世道，现金就是底气。别把所有的钱都压在房子上，留点应急的、留点投资的、留点让自己能喘口气的。

再往大了说，我觉得楼市的这轮调整，未必是坏事。

过去二十年，房子把太多资源吸走了。年轻人不敢消费、不敢创业、不敢生娃，就因为背着房贷。中年人不敢辞职、不敢休息、不敢生病，就因为月供等着。老年人把养老钱掏出来给子女凑首付，自己省吃俭用。这种模式，撑得了一时，撑不了一世。

现在楼市降温，反而给了我们一个重新思考的机会。房子不是人生的全部。除了房子，还有生活、有家人、有健康、有爱好。我认识一对小夫妻，去年把北京的房卖了，回成都买了套小的，剩下的钱开了个咖啡馆。他们说，以前每天通勤三小时，现在走路十分钟到店，下午还能接孩子放学。挣得少了，但日子是自己的。

这种选择，搁以前会被说“没出息”。现在呢？我觉得挺酷的。

当然，楼市的问题，不全是市场的事。

地方财政对土地的依赖、户籍制度跟房产的绑定、教育资源的不均衡，这些都是深层次的东西。不是一朝一夕能解决的。但方向是明的，就是让房子回归居住，让市场回归理性，让普通人不用为一套房子搭上一辈子。

这个过程会疼，会有人被套，会有人割肉。但长痛不如短痛。把泡沫挤掉，把预期调低，把规则理清，后面的路才能走得稳。

最后，说几句掏心窝子的话。

我自己也在经历这个困惑。手里的房子挂了一年没卖掉，说不焦虑是假的。但我现在想明白了，焦虑解决不了问题。与其天天盯着房价涨跌，不如把精力放在提升自己、陪伴家人、过好当下。

房子是重要，但它不是唯一。未来五年，楼市会怎么走，谁也说不准。但有一点我敢肯定：那些把自己日子过好的人，不管楼市怎么变，都不会太差。

至于要不要买房、要不要卖房，我的建议是，别听专家的，别听中介的，听你自己的。你的收入、你的需求、你的风险承受能力，只有你自己最清楚。

想清楚了，就去做。做了，就别后悔。

日子还长，房子的事儿，慢慢来。

几个具体的小建议，给跟我一样正在纠结的人：

如果你在考虑卖房，先别急着降价。去周边中介问问最近的真实成交价，不是挂牌价，是成交价。然后看看自己房子的优缺点，能不能花点小钱收拾一下，拍点好看的照片，或者换个靠谱的中介。有时候不是房子不好，是没展示好。

如果你在考虑买房，别只看新房。二手房里也有捡漏的机会，尤其是那些急售的、业主换房的。但一定要查清楚产权、抵押、户口这些，别贪便宜吃大亏。能买现房不买期房，能买国企不买小开发商，这是底线。

如果你既不买也不卖，那就好好住着。把房子收拾舒服，把贷款按时还着，把工作稳住，把身体养好。楼市的风浪再大，有个安稳的家，心里就不慌。

说到底，房子是为人服务的，不是人为房子服务的。这个理儿，什么时候都不能忘。

未来五年，楼市会波动，会分化，会有人欢喜有人愁。但只要我们把自己的日子过明白了，把风险控制住了，把预期调理性了，就不会被市场牵着鼻子走。

涨价也好，降价也罢，生活总要继续。与其在焦虑中等待，不如在行动中寻找机会。机会不一定是买房卖房，也可能是换个城市、换份工作、换种活法。

我现在的办法是，每个月固定存一笔钱，不多，但雷打不动。然后拿出一部分，带家人出去吃顿饭、看场电影、周边转转。剩下的，该还贷还贷，该理财理财。房子的事，交给时间。

你呢？不管你怎么选，我都觉得，只要是想清楚了的决定，就是好决定。

楼市这趟水，深也好，浅也罢，趟过去，就是路。