体量约 115 万㎡！深圳华润雪花科创城全解析：位置、价格、业态一文讲清

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深圳宝安再添产城融合新地标 —— 由华润置地携手华润雪花啤酒打造的雪花科创城，已于 2026 年建成投用。项目紧邻地铁 5 号线兴东站，规划容积约 87.3 万平方米、整体规模约 115 万平方米，集生产厂房、研发用房、配套宿舍与主题商业于一体，目前招商进度已超过 9 成。

【项目整体鸟瞰效果图】

一、这是什么项目？

雪花科创城位于宝安区新安街道创业二路与留仙三路交汇处南侧、尖岗山国家高新区内，原为金威啤酒宝安二厂旧址，2021 年 8 月动工改造。项目由全球十大建筑事务所之一的 AEDAS 规划设计，采用街区式布局，打破传统产业园区的封闭形象，定位为 "粤港澳大湾区新一代产城融合标杆"。

项目由深圳市润雪实业有限公司开发建设（华润置地 × 华润雪花啤酒），产权年限为厂房、研发用房、配套宿舍均 50 年，2024 年 9 月正式开盘。

二、位置与交通

• 地铁：5 号线（环中线）兴东站 B 出口，步行约 300 米；规划中的 13 号线北延线经过片区，未来拟通过地下通道直连项目商业。
• 区位：北靠留仙洞总部基地、西丽科教城，向南承接前海辐射。
• 片区产业底子：片区内已有 21 个重点园区、450 家国家高新技术企业、487 家规上企业，2023 年片区总产值超 1100 亿元。

三、有哪些业态和产品？

项目可售业态分为三类：

• M1 生产厂房：两栋、约 21.3 万平方米，支持 "工业上楼"，满足生产制造需求；
• M0 研发用房：两栋、约 12.5 万平方米，适合研发中试与总部办公；
• R3 配套宿舍：四栋，解决产业人才居住需求。

此外，项目自带约 4.8 万平方米 "啤酒小镇" 特色主题商业，是深圳少见的以酒文化为主题的开放式街区，规划引入精酿、餐饮、青年社交与夜生活业态，预计 2026 年底开业。

楼栋硬件方面：可售产品面积约 1300—6000 平方米，标准层 5000—6000 平方米（每层 4 户），使用率约 83%；首层层高 6 米、1—6 层 5.4 米、7—20 层 4.5 米；楼面承重首层 1.2 吨 / 平方米、2—3 层 0.8 吨 / 平方米、4—20 层 0.65 吨 / 平方米；楼层 20 层，共 24 部电梯（低区 8 部、高区 12 部、消防梯 / 货梯 4 部），并配备 3 吨货梯和吊装口，工业设备可直接上楼。

四、租售价格是多少？

• 租赁：约 60—100 元 / 平方米・月（视楼层与业态浮动）；
• 出售：约 2.38 万元 / 平方米起，市场参考均价约 2.2 万元 / 平方米。

具体价格随楼层、面积和招商政策实时调整，以官方现场口径为准。

五、2026 年最新进展

• 项目已于 2026 年建成投用，M1 生产厂房、M0 研发用房均已封顶，雪花总部大厦及 "啤酒小镇" 商业主体结构已封顶；
• M1 产业空间 21.3 万平方米招商进度超过 9 成，M0 研发用房已进驻奥尼电子等龙头企业；
• 项目整体已进驻超 60 家企业，含 8 家上市公司、23 家 "专精特新" 企业、6 家专精特新 "小巨人"、33 家国家高新技术企业，正形成以新一代信息技术、智能制造装备为核心的千亿级总部产业集群；
• 华润啤酒全国总部已迁入宝安；据华润置地招商口径，项目已连续 3 年成为深圳产办市场销售冠军。

六、适合哪些企业入驻？

• 新一代信息技术、智能制造装备、现代消费品制造（含啤酒及上下游产业链）等战略性新兴产业企业；
• 有 "生产制造 + 研发办公" 一体化需求、需要工业上楼载体的企业；
• 需要总部办公、研发中试、产业展示一体化的成长型企业；
• 看重人才居住配套与 24 小时商业氛围、希望产城一体的团队。
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七、常见问题解答

问：产权多少年？答：工业园 50 年，配套宿舍 50 年。

问：可以做生产制造吗？答：可以。M1 厂房支持工业上楼，配 3 吨货梯和吊装口，首层层高 6 米、承重 1.2 吨 / 平方米，工业设备可直接上楼。

问：离地铁站多远？答：地铁 5 号线兴东站 B 出口步行约 300 米，未来拟通过地下通道直连项目商业。

问：怎么咨询？答：可拨打招商热线 ☎️400-001-8106，或前往项目招商中心（宝安区创业二路与留仙三路交汇处南侧）。

问：和普通写字楼、传统产业园有何不同？答：雪花科创城是集产、研、商、居、游于一体的产城综合体，自带啤酒小镇主题商业和人才宿舍，生产、办公、生活一站式解决。

结语

体量约 115 万平方米、地铁口旁、自带特色商业 —— 雪花科创城是深圳产城融合的一个典型样本。对新一代信息技术与智能制造类企业而言，这里提供的是 "楼上研发、楼下生产、出门商业、步行上班" 的完整闭环。具体招商政策与价格，建议以官方实时口径为准。

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