爱琴海西南进阶：成都守盘、川南突围、贵州下沉

轻资产进阶记

撰文 | 黎浩然、花了了

主编 | 付庆荣

头图来源 | 小红书@自贡华商爱琴海购物中心

2026年，爱琴海在西南呈现出一幅多元且有张力的商业图景。

在成都，三利爱琴海购物中心连续跻身当地中小型购物中心人气榜前列，成都后花园爱琴海通过持续调改，实现品牌焕新与客流增长；在自贡、泸州，两个项目承接区域消费升级需求，逐渐成为城市家庭消费的重要目的地；在眉山、绵阳，新项目瞄准城市新区，等待与城市发展共同成长。

与此同时，重庆、云南部分项目经历运营主体更替，璧山、贵阳项目仍在寻找新的推进条件。这些变化并不只是商业项目的进退，更折射出爱琴海从追求规模扩张转向重视运营质量、合作稳定性和长期价值的调整。

2014年昆明出发，到如今持续深耕西南，爱琴海用十余年的实践，重新回答轻资产商业如何穿越周期

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从昆明出发

爱琴海西南十余年

2014年，昆明广福路爱琴海购物公园开业。这是爱琴海集团落地的第二个商业项目，也是其由北京走向全国的重要起点。

此后，爱琴海先后进入成都、重庆、昆明等核心城市，并将项目布局延伸至自贡、泸州、秀山、凯里、六盘水等区域市场。从重资产项目服务到品牌与管理输出，从核心城市到下沉市场，西南成为爱琴海产品类型最丰富、合作模式最多元的区域之一。

据赢商大数据不完全统计，爱琴海在西南三省一市先后涉及21个项目，目前仍在管运营项目7个、在建项目2个。另有部分项目根据资产方发展需要更换运营团队或调整品牌，重庆璧山与贵阳项目则仍在等待进一步推进。

项目状态的变化，体现了轻资产商业在行业周期中的灵活性，也推动爱琴海重新审视项目选择、合作伙伴和区域布局。

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2014-2015年：昆明出发，以自持物业切入西南

2012年，红星控股进入购物中心赛道，在2013年1月注册成立了“红星商业”（爱琴海集团的前身），并在当年开出全国首个爱琴海项目——北京太阳宫爱琴海购物中心。

两年后，昆明广福路爱琴海购物公园开业，是其西南开发计划中启动最早、落地条件最成熟的项目，也是爱琴海集团开出的第二个商业项目、迈向全国的起点。

在2014-2015年间，爱琴海尚未将西南作为明确的战略重心，除了昆明，还在天津、福州、兰州等不同区域的核心城市落子。此时爱琴海集团的开发模式较重，以服务母公司旗下重资产项目为主，除北京项目为租赁所得，其余项目多由红星地产持有。

昆明作为西南首站，是爱琴海集团的布局逻辑——核心城市填空的典型例证。一方面，昆明是西南地区消费能力较强、商业基础设施相对完善的省会城市，但优质购物中心的供给密度远低于东部沿海；另一方面，广福路项目所在的西山区，当时缺乏大型现代化商业综合体。

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2016-2019年：轻资产加速扩张，进入重庆、成都

2016 年是爱琴海 拓张 战略的转折点， 以 唐山爱琴海 （爱琴海旗下 首个轻资产项目 ）为起点， 正式 启动 管理输出 战略 ，加速轻资产扩张。

这一战略在西南区域体现得尤为明显，三年间开出5个项目，分别位于重庆、成都、昆明、遵义4市。与力帆集团合作开发的重庆金开爱琴海购物公园于2016年开业，是其在西南的首个轻资产项目。

重庆则是快速扩张期的重心，2016年10月重庆金开爱琴海购物公园开业，体量20万㎡，开业当日客流46.6万，是爱琴海在重庆的首个战略级项目。一年后，重庆綦江爱琴海购物公园开业。两年之内，爱琴海在重庆便完成了从主城核心区（两江新区）到远郊区县（綦江）的布局。

2018年1月1日，“红星商业”改为“爱琴海集团”，完成了公司品牌与产品品牌的一体化。公司明确持续以资产管理业务为核心的商业发展战略，并宣布公司的目标是在2020年设立100个爱琴海购物公园。

2019年，随着集团扩张战略的推动，爱琴海集团在西南动作更为频密，成都后花园·爱琴海购物中心、昆明瑞鼎城爱琴海购物公园都在这个阶段开业。

这一阶段，爱琴海的布局逻辑清晰：在西南三大核心城市（重庆、成都、昆明）各落一子，以轻资产输出为主，快速建立区域影响力。

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2020年至今：西南大调整，进入结构性优化阶段

2020年以来，面对房地产行业调整和部分合作方的资金压力，爱琴海的西南布局进入结构优化阶段。相比单纯追求项目数量，集团开始更加关注项目条件、合作稳定性与实际运营成效。

这既是行业环境变化带来的选择，也是轻资产商管企业从规模成长走向质量成长的必经过程。

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轻资产进阶录

从追求规模转向价值深耕

从昆明起步，到布局成都、重庆、贵州等市场，爱琴海在西南走过了由快速扩张到结构优化的十余年。

面对行业周期变化，它不再单纯追求项目数量，而是将重心转向优质合作、精细运营与长期回报。轻资产的下一程，比拼的将是持续创造价值的能力。

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四川：稳健发展的核心区域

四川是爱琴海在西南的重仓区，也是爱琴海在西南最集中的省份之一，现有4个在营、2个在建项目，成都、川南、川西皆有布局。

成都：城南打硬仗，城西耕熟地

三利爱琴海购物中心，位于成都天府新区，商业面积约7 万㎡，是超级交通枢纽项目三利广场综合体的商业部分，典型TOD项目。定位“城南品质新生活探索中心”，2022 年开业。

自开业以来，项目稳扎稳打。据赢商网发布的《人气购物中心排行榜》，2026 年 5 月、6 月、7 月，三利爱琴海连续进入成都中小型项目前五。

这个成绩的含金量，体现出了三利爱琴海在强敌环伺中突围之道。其中，天府和悦广场稳居成都人气购物中心前列的，体量约25 万㎡，连续两年跻身成都商业体销售额前五。此外，同一片城南区域，与三利爱琴海在家庭客群重叠的湾悦城等新项目入市在即。

在这样的竞争环境下，三利爱琴海仍能稳定进入同体量梯队人气榜前列，颇为不易。

成都后花园·爱琴海购物中心位于郫都区路，2019 年开业，是郫都“犀浦家庭消费主入口”，自2023年起启动调改。

据公开报道，项目2024年品牌调整率达到50%、焕新品牌超60家，餐饮端引入烤匠、吉布鲁、姜胖胖、妙川菜、奈雪的茶等热门品牌，零售端引入 MO&CO、MSLAN、Anna Caselli、戴维贝拉等。2024年12月28日，四川第二家永辉"学习胖东来"自主调改店在项目B1层开业，开业当天客流火爆。

官方数据显示，项目出租率达98%，2025年日均客流4.2万人次，2026年暑期日均升至 5.3万人次、最高单日达18万人次；FILA、ECCO、NIKE Kicks Lounge 等多个品牌营业额位居区域第一、成都前列。

川南：自贡、泸州，有肉也难啃

自贡华商爱琴海购物公园、泸州高新爱琴海购物中心，是爱琴海在川南地级市布局的两个重点项目。

自贡项目2020年9月开业，体量近11万㎡，开业首日客流逾36万人次。泸州项目2023年12月开业，商业体量7.15万㎡，由四川省自然资源投资集团、泸州市高新投资集团与爱琴海集团联合打造，开业当天客流突破22万人次。

两地虽然都面临本土商业和头部项目的竞争，但同类型、同体量的直接竞品相对有限，为差异化运营留下了空间。

川西、川北：眉山、绵阳，瞄准城市空白地

往西看，眉山爱琴海购物中心位于眉山市新中心南都会板块，由爱琴海集团与希望玫瑰园、佳恒实业联合打造，2024年7月正式签约落地，占地约 60亩、计划建设面积约10万㎡，定位为眉山城市新中心的地标性商业项目，目前项目仍处于建设筹备阶段。

2025 年3月，爱琴海集团又与绵阳新惠置业有限公司成功签约，在绵阳国家级高新技术产业开发区打造绵阳高新爱琴海购物中心，整体建面约9.3万㎡，定位“自在森活新中心”，志在成为高新区商业新中心。

从这两个筹备项目不难看出，爱琴海集团在四川的布局逻辑是卡位城市新区和高新区，提前锁定潜力板块，有着成为区域商业新中心的打造者与运营者的野心。

川南是存量之争，眉山、绵阳则是增量之谋——前者拼的是运营功底，后者顺应的是城市生长的方向。

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重庆：进入合作模式转换期

重庆曾是爱琴海西南扩张的重要支点，先后涉及多个项目。随着产权关系、合作方战略及区域市场发生变化，部分项目的运营主体已经调整，但不少商业体仍保持正常经营和市场活力。

金开爱琴海购物中心：品牌与股东仍在，运营已经交出

重庆金开爱琴海购物中心是集团较早落地的战略项目。项目目前由金科方负责资产决策与日常运营，爱琴海仍保留品牌关联及少量股东权益。 项目2016年10月开业，是金州商圈首个大型一站式购物中心，最初由力帆集团与红星商业（爱琴海集团前身）联手打造。

秀山与綦江项目：品牌仍在，运营已退出

秀山、綦江项目逐渐转由合作方或本地团队负责。对项目而言，本土团队更加深入地参与日常经营，有助于提升区域响应速度；对爱琴海而言，这些合作变化也提供了重新梳理品牌输出边界和管理模式的实践样本。

秀山项目由新锦成集团与爱琴海集团联合打造，2020年开工、2023年4月开业，建筑面积约5.5万㎡，是秀山首座大型购物中心。綦江项目于2017年10月开业，体量约10万㎡，曾是綦江规模领先的大型购物中心。

重庆市场的变化并不意味着项目价值消失，而是爱琴海的角色正从直接运营转向更加多元的品牌、股权与合作关系。如何在合作模式变化中保持品牌价值，将成为下一阶段的重要课题。

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云南：从规模扩张转向资源聚焦

云南是爱琴海西南故事开始的地方。

从昆明广福路项目起步，爱琴海先后在昆明、大理、西双版纳等地展开布局，为当地现代商业发展引入了新的产品理念与运营方式。

近年来，随着项目产权和合作关系调整，部分项目陆续更换运营方或调整品牌。昆明广福路项目由金科团队接管运营，瑞鼎城项目也经历品牌和运营主体变化，南悦城、大理等项目则保留不同程度的品牌关联。

从结果看，爱琴海在云南的直接运营项目有所减少；但从长期发展看，这一过程也促使集团从追求覆盖面转向关注合作质量和资源效率。

云南留下的不只是项目更替，更是一段重要的市场经验：轻资产输出既需要专业运营能力，也需要稳定的产权关系、可靠的合作伙伴和清晰的权责机制。对爱琴海而言，这些经验将成为未来筛选项目和完善合作模式的重要基础。

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贵州：在下沉市场寻找新空间

贵州是爱琴海实践下沉市场战略的典型区域。

六盘水钟山爱琴海购物中心和凯里东方爱琴海购物中心均采用“资产方持有物业、爱琴海输出管理”的模式。两个项目分别进入当地重要商业板块，体现出爱琴海在三四线城市挖掘消费潜力、提升商业供给的能力。

六盘水钟山爱琴海购物中心，是爱琴海集团在贵州重新落子的首个项目，也是六盘水最大的商业综合体之一。位于黔东南的贵州凯里东方爱琴海购物中心，则是凯里最为繁华的商业核心。相较商业供给高度密集的省会城市，这些区域市场拥有更明确的消费升级需求，也为专业商管企业提供了施展空间。

除上述两个在营项目外，爱琴海集团在贵州还有新的布局动作。

2025年10月，上海品器、金科股份旗下商业平台博钰轩商管分别与中京恒瑞集团签订了战略合作协议、项目运营协议。三方基于在投资管理、特殊资产及商业资产运营等领域的专业优势，共同推进贵州黔西“金科爱琴海”商业综合体项目的全周期开发与高效运营。

据悉，贵州黔西“金科爱琴海”项目总体量约10万㎡，预计2027年开业。但这一项目以“金科爱琴海”品牌运作，属于金科体系，爱琴海集团的实际参与度有待明确。

从遵义项目的调整，到六盘水、凯里的持续运营，爱琴海在贵州逐步找到了更适合自身能力的市场切口：不一定首先争夺最成熟的核心商圈，而是在商业供给仍有提升空间的城市中建立差异化优势。

爱琴海在西南的十余年，是一场跨越城市层级、合作模式和行业周期的长期实践。

在扩张阶段，轻资产帮助集团快速进入多个城市，形成全国化品牌影响力；在调整阶段，合作方资金、产权关系和经营权变化，又让集团更加清楚地认识到，轻资产并不等于轻责任。

真正成熟的轻资产管理，不只体现在签约和开业数量上，更体现在项目筛选、合作机制、招商运营以及持续创造客流的能力上。

如今，四川项目构成了爱琴海西南发展的稳定支点，贵州下沉市场展现出新的成长空间，重庆和云南的合作调整则积累了宝贵经验。爱琴海正在从追求版图扩张，转向强调项目质量、运营效率和合作稳定性。

西南不是一张简单的成绩单，而是一块不断校准发展方向的试验场。爱琴海下一阶段真正值得期待的，不是再挂出多少块招牌，而是能否把已有项目做得更稳、更活、更具长期价值。对一家走过多个行业周期的商管企业而言，这或许比规模本身更重要。

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