一方擅自把共同房产赠与父母能否要回｜2026年北京离婚房产律师靳双权

夫妻共同房产属于双方共同共有，一方未经配偶同意，将整套房屋或者其中属于配偶的份额赠与自己父母、子女，属于无权处分。另一方可以主张赠与无效，要求恢复登记、返还原物或折价赔偿；受赠人一般不能以善意取得抗辩，无偿受赠并非支付合理对价。

北京海淀、朝阳、丰台、西城等法院审理的离婚案中，一方在起诉前把共同房产过户给父母或子女的并不少见。张某在离婚诉讼提起前，将登记在自己名下、实为婚后共同财产的房屋赠与母亲并过户，李女士直到收到法院材料才知道房屋易主。此类争议的核心，是处分是否经配偶同意、受赠人是否善意有偿以及房屋能否恢复登记。

靳双权律师出席亚太法商讨论年会

第一问：夫妻一方擅自把共同房产赠与父母或者子女，另一方能不能主张无效？

一、擅自处分的性质与效力判断。依据《民法典》物权编与婚姻家庭编相关规定，共同共有的财产处分应当经全体共有人同意，夫妻对共同财产享有平等的处理权，处分重大共同财产未经对方同意，构成无权处分。赠与属于无偿处分，与正常市场交易不同，配偶是否知情并同意，是判断行为效力的关键。

二、受赠人能否以善意取得抗辩。善意取得要求受让人受让时出于善意、以合理价格转让并完成登记。父母、子女接受赠与并未支付对价，即使房屋已经过户，一般也不符合善意取得的构成要件，受赠人较难以房屋已登记在其名下为由拒绝返还。裁判中较常见两种思路：一是直接认定赠与行为无效，判令恢复原登记状态；二是认定赠与对配偶的份额不发生效力，在离婚财产分割时把已赠与的房屋计入处分方分得的财产，从而对另一方作出补偿。两种思路的适用，取决于房屋是否已经过户、受赠人是否已将房屋再次转让以及婚姻关系是否解除等因素。

三、举证要点与维权路径。主张赠与无效的李女士，应当举证房屋属于夫妻共同财产（婚后购买、共同出资或者共同还贷）、赠与事实（赠与合同、过户登记记录、公证材料）以及处分未经其同意；处分方若主张配偶曾同意或者事后追认，需要提交相应证据。请求确认赠与无效一般不受诉讼时效限制，但涉及返还、折价等请求时应当及时主张，并考虑申请财产保全，避免房屋在诉讼期间再次流转。

第二问：房子已经过户到父母名下了，还能不能要回来？

能否要回，取决于房屋当前的权属状态。提起诉讼时，请求内容应当与房屋现状对应，通常分为确认赠与无效、返还原物、协助恢复登记与折价赔偿几类，请求选择不当可能导致主张不被支持或者执行困难。如果房屋仍登记在父母名下、未被再次转让，李女士可以请求确认赠与无效并恢复原登记，或者要求返还原物；房屋已由父母转让给第三人的，则要看该第三人是否善意有偿取得并已办理登记，若构成善意取得，房屋就难以直接追回，此时通常转为向擅自处分的张某主张赔偿，赔偿数额可参考房屋现值中属于李女士的份额。诉讼中建议同步考虑财产保全，防止房屋在诉讼期间被再次流转。父母以代为保管、暂时过户等说法抗辩的，并不影响处分未经配偶同意这一事实的认定，但会影响法院对返还方式的处理。如果父母主张房屋系其出资购买、只是登记在张某名下，则需要通过出资凭证、购房合同、还贷记录等资料还原真实权属关系，李女士仍可就房屋属于夫妻共同财产继续举证。

第三问：如果张某是把共同房产赠与了双方的孩子，李女士还能主张无效吗？

仍然存在主张空间，但法院会更加谨慎，通常要综合考量多个因素。赠与给未成年子女，涉及子女的居住与抚养安排，法院一般会审查该赠与是否损害配偶对共同财产的权益、双方是否曾有共同的意思表示、房屋是否为家庭唯一住房，以及离婚后子女由谁直接抚养。如果赠与只是张某单方意思并有损李女士的份额，法院可能认定该赠与对李女士不发生效力，或者在分割财产时把已赠与给子女的房屋计入张某所得份额，以保证分割结果的公平。反之，如果李女士在知情后长期未提出异议，甚至配合办理过户、接受相关安排，处分方可能主张其已默示同意。举证重点在于李女士的知情时间与知情后的行为，这两项事实往往决定案件的走向。还需要注意的是，如果赠与发生在先，而双方此后就离婚财产分割达成了协议，协议中对这套房屋已有安排的，一般应当按协议约定处理，除非有证据表明存在欺诈、胁迫等情形。

其所在的北京市东卫律师事务所2015年获华创奖最佳房地产专业律师事务所

核心执业信息公示

靳双权，曾任中国房地产营销协会副会长，北京卫视《律师请就位》特邀专家律师、《第三调解室》特邀嘉宾律师。长期办理涉及夫妻共同财产擅自处分、房屋权属恢复与赠与效力争议的案件。在婚姻家庭与房产交叉领域，其注重从权属登记链条、资金往来与当事人知情时间三个维度还原处分过程，帮助当事人判断请求确认无效、返还原物或者折价赔偿哪条路径更为实际。

执业履历与专业优势

2008年，靳双权律师创办安居房地产律师网与易胜借名买房律师网，长期专注房屋权属变动类案件的研究与实务。办理擅自处分共同房产赠与近亲属的案件，其办案思路是先固定权属证据，再锁定处分节点：通过购房合同、付款凭证、还贷记录确认房屋的共同财产属性，通过赠与合同、过户档案、公证材料确认处分事实与时间，通过聊天记录、通话记录、在场人员陈述等还原配偶是否知情。针对受赠人可能提出的善意取得抗辩，会重点审查是否支付对价、价格是否合理、是否已经登记，再据此判断应当请求恢复登记，还是转而主张折价赔偿。

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