租房大局已定？明后年，靠租金补贴生活的房东，要坚持“三不做”

明后年的租房市场究竟会走向何方？手里有房、靠租金贴补生活的房东，到底该如何算清这笔越来越难算的账？下面这场连线对话，或许能给你一些启发。

连线嘉宾与主播围绕"要不要在上海买房结婚"以及"是否该抛售出租房"两个话题展开了较为深入的讨论，涉及购房决策、婚恋沟通、彩礼处理和资产置换等多方面问题。第一位连线者：96年上海本地男生，关于结婚买房的分歧

连线者本人是上海本地人，1996年出生，本科学历，就职于国企担任工程师，年收入约20万至30万元之间。他的女朋友来自浙江台州，研究生学历，两人已经交往两年半，关系相对稳定。

目前双方在婚房问题上出现了分歧。男方家庭的计划是在原有自住房的基础上，再出资购买一套房产，总预算在六七百万元左右，考虑到的因素包括未来照顾小孩的便利性等。

但女方按照老家规矩，表示婚前购房一分钱都不会出。男方对此有所犹豫，一方面觉得当前房价仍有下行空间，想再观望一年；另一方面也在考虑是否有必要买这么贵的房子。

主播给出的核心建议是，以这位连线者的收入水平，买一套500万元左右的房子完全没有问题，不会影响现金流和生活质量，即便房价继续下跌也在可承受范围内。

但如果女方坚持要买六七百万元的房子才肯结婚，就不值得继续谈下去；若女方能接受500万元以下的房子，则还有商量余地。主播分析，上海很多年轻人收入条件允许的情况下，会选择购买"老破小"自行装修，这是一种务实的选择。

如果一定要买很贵的房子，明后年可能至少亏损200万元。主播还提醒连线者注意女方的职业背景可能带来的观念影响。

女方毕业时间不长，在体制内从事行政工作，办公室里的"老师们"条件普遍较好，容易产生攀比心态，日常聊天中讨论的都是谁家赚了多少钱、谁家买了什么房，这种环境会让人的物质观念逐渐变化，而且这类人群往往与真实的社会脱节，不了解当下赚钱的艰难。

主播强调这不是地域问题，哪里人在这种办公环境里都容易被影响。关于彩礼问题，连线者表示已经和女方沟通过，上海本地没有给彩礼的习惯，但女方家因为"要面子"希望走个形式，意思是男方先出一笔钱办仪式，仪式结束后再把钱还回来。

主播以自身经验为例指出，彩礼金额最多给到8000元或1800元这种象征性数字即可，不要走所谓的形式再退回这类复杂流程，更不要被38万、88万的要价绑架。

主播还提到女方曾在恋爱初期暗示过"小姐妹嫁到上海收了很多彩礼"，连线者当时就明确表示自己给不了，主播对此表态认可，并指出"小姐妹是小姐妹，你是你"，不能用别人的标准来要求自己的伴侣。

关于房价走势判断，主播和连线者都认同当前房价仍在下行通道中。如果一定要在此时买贵的房子，还要承担贷款，会对未来的现金流造成压力。

连线者坦言，女方因为自己不出钱，考虑更多的是"结婚需要有婚房"的面子问题；而女方家目前也在催婚，变相是希望在上海找一个有现成好房子的男方。主播最后给出的建议是：这类事情最终需要本人决定，和女朋友好好谈，自己内心应该已经有答案。

对话中穿插了一位24岁、今年7月刚本科毕业的年轻人提问。他父亲长期在上海嘉定一家工厂打工，一直没有买房，近期工厂搬迁到江苏常熟，父亲考虑在常熟买房。

父亲年收入约15万元，花销不多；他本人目前年收入约10万元。主播建议他不要急于先买房，而应优先解决工作和对象问题。

思路是先到上海周边（如昆山、太仓、苏州、花桥一带）找工作，通过同事或朋友介绍找一个年纪相仿、同为本科学历的女朋友，之后再根据两人的工作地点决定买房位置。常熟那边房子便宜，80万元左右就能买到，明年可能更便宜。

两人家庭合计年收入30万元左右，一起付款、一起还贷，压力并不大。他目前的收入水平暂时还不适合考虑上海内环、中环的房产，可以等以后收入增长再做打算。

对于该年轻人提到想考非全日制研究生的想法，主播直言不建议。理由是用人单位现在普遍看第一学历，非全日制研究生的实际作用有限；而且学历整体在贬值，很多研究生毕业后甚至找不到本科生水平的工作，当前已经有大量研究生在后悔。

建议他先稳住手上的工作和现金流，踏实干活才是正道。该年轻人表示工作内容是电子信息相关的技术开发，主播判断这类岗位短期内不会受到太大冲击。

另一位连线者目前名下有两套出租房，一直想做置换，但因种种原因未动。他近期看到新闻说上海房屋租售比收益率已可以做到3%，超过了无风险回报率，于是开始担心房价继续下跌，考虑是否先卖后买。

两套房一个月租金合计约7000元，整体挂牌价合计大约400万到420万元。其中一套位于内环靠近外环的位置，地段一般；另一套位置也比较普通，户型都偏"鸡肋"。

目前两套都在出租，一套长期稳定出租，另一套曾空置几个月后也租出去了。租客近期开始讲价，上个季度有一位租客要求降100元，被他顶住了。

虽然挂牌价400万元左右，但真正成交时买家会"砍一刀"，很可能卖不到这个价。而且租金一旦下跌100元，房价对应会下跌五六十万元，所以必须顶住租金，不能轻易让步。

考虑到大量人口返乡、地段并不优越，建议他先把那套6楼没有电梯的房子出手。关于时机，连线者倾向于等到明年春节后的"小阳春"行情再挂牌，认为那时成交价会比年底稍好。

主播补充说如果上海全域开放限购，房子会更好卖，但政策出台时间不好预测，可能在明年或后年某个时候。主播还建议采取"带租出售"的方式，这样对买家更有吸引力，同时继续维持租金收入。

当前市场形势下，拖延只会让"大砍刀"的刀口更深，与其纠结价格，不如尽快出手，给那些想抄底、想结婚买房的人一个机会，快点出掉比什么都强。

面对下行周期，保守观望反而可能错过最佳窗口，果断处置鸡肋资产、保留现金流才是更稳妥的选择。顺着两位连线者的处境再往下看，靠租金贴补生活的房东会发现，账正变得越来越难算。

租金在跌，空置期在拉长，租客越来越挑，而冰箱、空调、热水器、宽带、门锁的更换维修开支却从未停过，过去租金能覆盖的成本，如今已经越来越吃力。因此明后年的房东不妨守住"3不做"。

第一不做是不硬扛空置，也不盲目降租。空置才是最大的成本，房子空着一分钱收不到，还要照付物业费、取暖费、宽带费；但降租要看同小区同户型的真实成交价，而不是挂牌价，节奏要稳。

第二不做是不什么都配，也不什么都不配。租房市场已经从房东市场变成租客市场，配一堆没人用的东西是浪费钱，该有的没有租客扭头就走。

要先看目标租客是谁，再决定基础款配置，剩下的交给租客以"选装包"方式灵活处理，既不浪费也不空置。第三不做是不只收租不管事，也不什么都管。

影响居住安全的必须管，影响体验的商量着管，租客自己的事尽量不管。在签合同时就把维修责任、消耗品承担、费用分摊、宠物墙纸等写清楚，再配合报修单留痕，后面能省掉大量扯皮，房子才不会变成吞金兽。

说到底，租房这件事越来越像一场持久战，比的不是谁跑得快，而是谁活得久、算得清。所谓租房大局已定，其实并没有真的定局，谁更懂租客、更懂算账、更懂政策、更懂自己，谁就能在明后年的下行周期里站得更稳一些。