重磅研报：再过4个月，房价将大范围上涨

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网上关于房价的争论，已经吵到什么程度？

刷到说"还要跌三年"的帖子，底下一堆人附和；刷到"马上要反弹"的视频，底下又全是"早就该涨了"；中间还有人劝"别做梦了，以后横盘"。

三派各执一词，谁都觉得对方看错了。

但吵来吵去都是情绪。真正有分量的，是专业机构的判断。

这阵子翻了十几份近期研报，发现一个被绝大多数人忽略的现象——从国内头部投行到华尔街巨头，从第三方数据机构到官方学界专家，几乎在同一时间，把拐点对准了同一个节点：再过4个月。

这不是拍脑袋的结论。

9月29日，中信证券发布研报，明确判断到2027年春节前后，房价会在较广范围内止跌回升，市场景气复苏可能明显提速。

算下来，从现在起约4个月。

很多人以为只有中信这么看。错了。

中金判断核心一二线2027年一季度环比转正，把现房销售比作地产"供给侧改革"；华泰指出租金回报率已反超实际房贷成本，上一次出现是2008年底；国君算了一笔账，累计宽松超320轮，购房门槛降到2009年以来少见低位；招商测算新开工连续4年负增长累计降超50%，2027到2028年供应缺口15%到20%。

外资口风也变了。高盛9月上调评级至"增持"，摩根士丹利用"U型复苏起点"做标题，一向谨慎的瑞银也把企稳时间提前到2027年上半年。

官方学界同样在明朗。秦虹说这一轮调整进入尾声，倪鹏飞判断核心城市已触底，央行三季度储户调查购房意愿升至19.8%，创2021年二季度以来新高。

从中资到外资，从券商到学界，时间点集中在2027年1到2月，误差不超一个月。

这不是巧合。

有人会问：凭什么是4个月？这个数是怎么算出来的？

拆开来看。

房地产周期有一条铁律：量在价先。价格不会凭空涨，一定是成交量先持续放大，库存消化到一定程度，卖方才有底气不再降价。

贝壳研究院数据显示，8月底到9月底72城二手房成交同比增19.4%。中指研究院数据显示，9月重点20城二手成交同比增13.1%，国庆25城新房日均同比增33.8%。

回看历史更清楚。2008年成交转正后2个月价格转正，2014年成交转正后3个月价格转正。这一轮重点30城从6月开始连续同比正增长，按3到6个月的时滞推算，价格拐点正好落在2027年春节前后。

正在攒首付的刚需可以算笔账，贴息后实际利率约2.06%，月供比同地段租金还低，这种窗口不会一直开着。

再说现房销售，把悬在购房者头上5年的石头搬开了。

8月28日三部门联合推现房销售，预售必须封顶取证、资金全额监管。过去几年不敢买房，核心顾虑不是买贵了，是"钱交了房没了"。当"所见即所得"成为常态，被压制的需求就有了释放前提。

海南验证过这条路。海南2020年就率先全面推行现房销售，在全国开了先河。这一轮调整出清得更干净，据国家统计局数据，2026年以来三亚新房价格连续多月环比转正，海口封关后也逐步走稳。

供给侧也在踩刹车。8月末商品房待售面积连续6个月下降，1到8月开发投资同比降19.9%，宅地供应连续4年缩量。按建设周期推算，2027到2028年核心城市新房供应会出现断层。

政策端进入少见的友好窗口。40年贷款把月供拉低约18%，中央财政首套房贷贴息1%是头一回直接贴息，首付低至15%，首套利率3.06%，绝大多数城市限购已取消。国常会明确"研究出台稳定房地产市场政策措施"，工具箱还有牌。

租金也在涨，"供平过租"在很多城市出现。贝壳研究院数据显示，截至2026年7月北上深租金连续5个月环比上涨。贴息后实际房贷利率约2.06%，核心城市租金回报率2.5%到3%。月供比租金便宜，这种状态不会长期持续。

几层逻辑叠在一起，4个月这个点，是周期规律和数据传导算出来的，不是喊出来的。

说到这儿，有人会问：机构说归说，真有人信吗？

资本市场已经用资金表态了。

10月16日A股全线震荡，沪指只涨0.24%，地产板块却逆势涨2.12%，95只个股84只飘红，主力净流入8.27亿元。9月下旬以来银华房地产ETF累计涨8.63%，华宝地产ETF连续5日净流入。

更有意思的是私募圈的声音。半夏投资李蓓9月底把对地产板块的判断从"十年一遇"上调到"二十年一遇"，核心逻辑不是房价要大幅跳涨，而是现房销售带来的供给侧出清——活下来的头部房企将独享市场。

公募基金地产持仓一度降到0.4%左右，接近"按行业消亡定价"。这种极端低配本身就是很大的反转空间。

股价总比房价早半年。2008年底四万亿出台前2个月，地产股已经见底启动；2014年930新政前3个月，保利、万科已经悄然涨了30%。现在政策底已经确认，市场底正在夯实，房价底是晚些出现的。

手里有房观望要不要卖的，不妨先看看所在城市是不是产业和人口持续流入的核心城市，如果是，别在这个位置往外抛。正在看房拿不准时机的，首付和月供都在承受范围内、看中的房子符合工作生活半径，现在就是政策友好、选择多、议价空间大的窗口。

说点实在的。

"大范围上涨"不是大幅跳涨。所有机构说的都是核心城市率先走稳、较广范围止跌、温和上涨3%到5%，没有哪家说要涨20%。产业扎实、人口流入、配套成熟的核心板块会率先回暖；远郊无配套、人口流出的收缩型城市，重心还是去库存。这轮复苏是健康的、结构性的。

底部大概率已经过去了。等你看到房价全面不跌了再动手，难得的窗口已经关了。连续5年调整，泡沫挤得够彻底，政策底、市场底、基本面底正在依次确认。

对普通人来说，有真实自住需求的，首付、利率、贴息、现房四张牌一起打出来，这种组合过去十几年没出现过。但抱着炒一把赚快钱心态的，趁早打消念头——靠炒概念、赌普涨的路子已经走不通了，未来能涨的房子，都是真正有居住价值、有产业支撑的好房子。

从期房高周转到现房精品化，从靠加杠杆投机到靠月供租金性价比支撑，旧周期在落幕，新周期在开启。

专业机构、聪明资金、政策制定者都在朝同一个方向看的时候，你要做的不是逆着趋势怀疑一切，而是看清楚这个趋势的真实模样——它不是泡沫重来，是价值回归。

免责声明：本文仅为市场观察与个人观点，不构成任何购房或投资建议。