马德里87岁老人离世与“失血”小区忧思：无造血机能，如何安居？

导语
近日新闻报道：在西班牙马德里丽池区，有一幢建于1952年的西班牙老集合公寓，类似我国的多层老旧住宅小区，最终不是玛丽亚·德尔·卡门生命的最后驿站，她被赶出住了70年的房屋，几天后在养老院床位上离世。

玛利亚女士居家照片，图源网络

因为房东-国外某房屋租赁公司-类似国内某些公司化商业租房公司。要涨房租，而当地法律在“产权保护”与“租客权益”的博弈中，最终倒向了前者。

马德里类似老旧集合公寓参考图

法院依法判决87岁的玛利亚，因为老租约到期，如果不愿意按市场价承租，就必须腾房走人。

最终常年靠轮椅出行的她，就算微薄的退休金全部给房东，也不够市场价租金。二战后西班牙保护住户，法律规定老租约不得涨租价，所以她才得以低租价，一直租住在此公寓70年。

警察搬离玛利亚老人离开公寓，图源网络

法院判决必须依法保护房主利益，她需要搬离腾空，然后当地警察依法执行，她被抬上担架、送往养老院，但她因这番折腾，没几天就在养老院去世，再也没有回到她租住了70年的家。

此事引起西班牙不少马德里市民的愤怒，引发了对马德里住房制度的声讨，首相和市长不得不仓皇应对。

玛利亚被搬离老屋，引发市民不满 图源网络

舆论在同情老人的同时，往往也惊叹这欧洲老建筑的“长寿”——这栋房龄70多年的公寓，依然有较好的外貌和功能，还能让人安全祥和地维持居住的体面，从图片看，虽然老人靠轮椅生活了，屋内外依然保持良好的状态，70年房龄的集合公寓的完好度还是让人啧啧赞叹的。

马德里类似老旧集合公寓参考图

PART 1 玛利亚愁“不让住”，我们愁“住不爽”

长期关注小区物业治理的我感叹之余，突然略感背脊发凉，有一种令人不寒而栗的疑惑：为什么人家的房子70年还能住，而我们的很多房子，往往不到30年就已破到不想入住呢？

如建筑寿命和房屋保养机制都撑不住，当中国的“老破小”问题集中爆发危机时，我们将面临的，会不会是比玛丽亚的悲剧更庞大、更无解的社会难题呢？

PART 2 “失血”病灶：流失的公共资产与造血机能

面对国内大量二三十年就外墙剥落、园路坑洼、电梯罢工、管网跑冒滴漏的小区，很多人呼吁推行“房屋体检”制度。但我必须直言：这仅仅是打补丁式的诊断。

一个长期失血、丧失造血机能的小区，即便查出再多病灶，如无改造提升的收入，也是无力回天，或不得不成为地方财政的的巨大包袱。

真正的痛点，在于我们的顶层设计的房屋养老红利-小区专属配套公共用房和设施，在实操与演进中，甚至默许下，“成功”地换了主人了。

大量本该属于全体业主的小区公共资产，比如会所、地下车库、活动中心、游泳池、电梯广告位、公共场地……，沦为开发商或前期物业的专属财富。

小区公共配套设施的建设成本，有没有计入开发成本，进而成为房价的一部分，至今鲜有开发商能拿得出合法合规、有理有据的全套事实依据。

从另一个层面看，把配套设施丰厚作为房屋卖点的楼盘，其房价必然高出对标楼盘一大截，也侧面证明，楼盘的销售溢价其实早已包含配套和装修等因素，好配套必然高房价。

然而但是，在现实中，于法于情都应归属小区的公共配套，却往往不被小区全体业主享有，公共配套没有实现小区顶层设计的良好初衷，公共配套没有成为能为房屋及设施的维护保障提供资金的造血机，反而绝大多数成为开发商或前期物业的“私产”，沦为非业主的“提款机”，房屋维修与养老当然变成大难题了。

本该是小区的“现金奶牛”，房屋维修和养老的“造血干细胞”，在业主当家作主后，这些资产收益——如租金、停车费、广告费——就会源源不断地回流到小区公共维修资金池，小区才会有自我更新的能力。

这样的例子不胜枚举，大量小区完成华丽蝶变，无一例外都是因为有了真正为全体业主、小区利益着想的优秀业委会，更换前期物业或赢回了大量公共资产或公共收益。

不少小区，从前期物业手中，接过百废待兴的小区，靠着“业主当家、共建家园”“自我造血投入”才完成了华丽的蝶变。

才真正形成：小区“有钱投入提升改造—>满意度提升—>物业费收缴率提升—>小区品质提升”的良性正循环。

反之，当资产被侵占，小区就成了无源之水，只能坐吃山空，最终陷入“没钱修—>环境差—>拒交物业费—>更没钱修”的恶性死循环。

PART 3 “失管”推手：物业维护异化与“以拆代养”

如果说公共资产的流失是小区衰败的“内伤”，那么物业管理企业在日常维保中的严重失职，则是加速房屋“未老先衰”的“外伤”。这 也是引发广大业主对物业服务强烈不满的核心导火索之一。

从马德里这个上世纪中叶的老旧集合公寓例子看，虽然大楼是二战战后初期建设的，也系归属私营公司的私产，但这不影响房屋被长期维护保养得较好，也证明其建筑质量并不比“基建狂魔”建造的质量差。

甚至反观我国同龄住宅小区的房屋，要么三十左右房龄就不得不拆迁掉、从此不见踪影；要么老旧不堪、居住体验感极低，正等待老旧改造或城市更新来蝶变；要么岌岌可危、苦等待原拆原建来续命。

不少中国式老旧小区，虽说已是商品化住宅小区，依然不得不靠巨额财政投入来改造提升，仅靠自身（房主和物业）的运维，至今都各方面良好的老旧住宅用房-二十年房龄以上的，无一例外，基本上还是那些有了优秀业委会的、那些业主能当家做主的小区，且与包干制/酬金制/信托制物业没直接关系。

同样是商业化住宅开发、同样是市场化物业服务，南橘北枳，值得深思！

难道我们的房地产业学的只是皮没有学到精髓？难道我们的住宅服务业，也只是一张皮并无真功夫？难道我们“基建狂魔”唯一秘籍是“唯快不乱、唯快不败”，住宅质量其实真的很一般？何为好房子、好小区？

住建部门的官员们、学者们，应该好好为民研究怎么破题吧。破题秘籍，肯定不仅仅只是：“房屋体检制度”、“房屋养老制度”、现在加推的好房子概念”。这三招，应该只能算偏方，真正刮骨疗伤的大手术，已势在必行，不能再麻木和犹豫了。

建造质量弱化与监理地位弱化，是好房子缺少的重要原因之一，以后另表；本次谈住宅物业服务与后期运维。

当前，大量物业企业早已背离“服务”初心，在设施设备的养护上表现出惊人的短视与傲慢。为压缩成本、追求账面利润，许多物业公司大搞“以拖代修、以大修代小修、以换新代小修”模式，让小问题拖成大问题、让个别问题拖成整体问题、少履职或不履职自身义务，把小修拖成大病，要求业主用公共收益或公共维修资金处理，已成为住宅物业赚钱的公开秘籍。

所以住宅物业服务行业，普遍无预防性维护意识，日常工程巡检与维保多流于形式，绿化养垆也较敷衍，甚至电梯、消防等关乎生命安全的特种设备，也有都敢在维保上弄虚作假的。

更令人痛心的是责任边界的模糊与推诿。面对灯具监控、消防日常维护、电梯日常维保、下水管道定期清淤等高频小修，不怎么做，静待大面积有状况后，物业往往再以“需要动用专项维修资金”为由，强行套入繁琐的大修流程，把本该由日常物业费覆盖的“小修小补”甩锅给全体业主。

这种“坏多再修、小病拖大”的粗放管理，不仅大幅缩短了建筑和设备的使用寿命，更让小区在短短几年内就呈现出破败之相。

当一个小区的“管家”不仅不护家，反而成了加速房屋折旧的“败家子”时，业主的愤怒与拒付物业费便成了必然反抗。而物业则借之为由说是被迫削减服务，或借之为由弃管退场。

住宅物业服务行业的信任危机，住宅物业服务领域投诉频发，让地方政府如热锅蚂蚁、焦头烂额，甚至不少地方出现病急乱投医倾向，打着各种旗号的物业治理新招、概念层出不穷，但真看长期实效、获业主真心赞许、小区物态明显向好的，貌似少之又少。

房屋体检与房屋养老制度，是否是伪命题？

在失血又失管的双重绞杀下，现在很多人把希望寄托在“房屋体检”和“房屋养老金”制度上。但我必须泼一盆冷水：没有造血功能的小区，必然难以维护。

体检制度并不会让小区自我造血，解决不了根本的财务危机-因为只是查病而不是造血。失血首先要查清失血原因，堵住破损血管，查出谁之错、谁之过、谁负责，少破洞少失血少生病，才是真治根。

如果我们把视野拉得更高，会发现这背后折射出的是我们住房制度中长期存在的结构性问题——住房体系的全周期监管乏力与“重出售、轻运维”的制度短板。

在过去二十年的房地产狂飙猛进中，我们过度依赖“建”商品房来解决居住问题，忽略了建成后的“管”和“养”。对于像玛丽亚这样87岁的老人，或者国内无数住在“老破小”里的高龄老人来说，房子不仅是资产，更是最后的生存体面。但在我们的制度设计中，当商品房老化、物业失管、小区环境恶化时，缺乏一个强大的“托底机制”。

由于公租房源稀缺、申请门槛也高，绝大多数住在老旧小区的老人被“绑定”在了那套不断贬值的房子里。

当小区因为缺乏造血机能而沦为“贫民窟”时，那些居住在没有造血能力的、仅靠微薄退休金的孤独老人，既拿不出钱来修缮，也无法依靠一纸西班牙马德里的“旧租约”来对抗市场，更没有公租房可以兜底，则可能就会被困在漏水的屋顶下、瘫痪的电梯旁，眼睁睁看着自己的晚年尊严随着墙皮一起剥落。

这不仅仅是物业管理的失败，更是住房保障制度在应对“老龄化社会”与“存量房时代”双重夹击时的滞后。

PART 4 凤凰涅槃的启示：唯业主当家方能破局？

没有造血功能的小区，必然难以维护；而放任失管的物业，必将加速家园衰败。但现实中，我们已经看到了打破这一死局的希望。

在西安的心晴雅园、长沙的金色比华利、宁波的紫郡小区，我们看到了破败老旧小区“凤凰涅槃”的奇迹。这些小区之所以能摆脱衰败，靠的绝不是政府拨款或外部资本的施舍，而是业主们真正当家作主，通过强有力的业委会治理，硬生生从开发商和物业手中拿回了属于全体业主的公共资产，并建立起了透明、专业的全套小区运行机制，不断投入，再加上物业服务效果提升，才让老旧小区重新焕发了光彩。

当公共收益物归原主，当物业履职被严格监督与考核，小区的“现金流”重新回到小区，那些原本瘫痪的电梯得以更换，斑驳的外墙得以翻新，那些裸土成了花园......

这证明了一个铁律：只有物归原主、业主当家，小区才有造血机能；只有建立严密的闭环保障，才能支撑起房屋的全生命周期管理。

PART 5 破局之道：从“打补丁”走向“真赋权”

真正的宜居城市，不应只是高楼林立、租金高涨的金融中心。真正的安居，不能仅靠事后补救的“房屋体检”，而必须从源头上解决小区运维阶段的“造血”与“失管”问题，并补齐住房保障的短板。

呼吁推进社区治理和房屋全生命周期管理时，应必须做好三件事：

1、公共资产确权与收益归还。将“公共资产确权与收益归还”作为第一要务，让小区拥有自我造血的现金流。

2、建立刚性约束机制。建立对物业服务成效的刚性约束与问责机制，别再物业服务只理解成“有人扫地、有人看门、有人剪草”的劳动密集型行业，物业服务更应是能提供专业技术服务、能确保房屋和各种设施得到真正保养维护的高门槛行业。取消物业服务企业等级制、从业人员此证上岗制后，“拎个皮包刻个公章”就可开物业公司、有手有脚就可当物业管理人员现象，就是轻运维的真实写照，应该彻底扭转。

3、完善住房保障机制制。老龄化逐步加剧，应未雨绸缪，尽快完善保障性租赁住房建设并修缮相关制度，特别是应该针对老旧小区的原住民，应设计“原居安老”的置换通道或兜底保障机制。

PART 5 草根谈

只有让业主真正掌控小区的现金流，让每一分公共收益都能合法、透明地反哺于房屋及设施的维护，同时有保障房体系作为最后的防线，我们的房子才能稳稳地撑过30年、50年，甚至70年，才不会今后爆发类似玛利亚女士老无所依、老无所居的尴尬。

马德里玛丽亚的离世故事，死于那里的法律的理性冷酷。而中国小区的“30年之痛”“70年之养”，拷问的则是我们整个房地产业与住宅物业行业体系的良心。

别让没有造血机能、被失管、被透支的小区，成为无法安抚老人们晚年安居尊严的幻境。

我们都会老去，我们的房屋比我们更快老去，如何居有所安，如何老有所安、住有尊严，成为必须面对的现实问题。

社会的老龄化，叠加房屋的老龄化，我们计划好了吗，准备好了吗？

草根的思考，为千万业主发声

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