广东
大盘子的价格已经涨起来了，这是铁一般的事实但你要是把这句话理解成普涨，那就又踩回老坑里去了，早就已经发生了一个巨大的改变了，并不是单纯的一两句话能够说得清楚的。
1、涨的其实不是同一批房子
今年1到8月，百城新建住宅的价格累计涨了1.00%，一线城市的新建住宅涨了2.65%。同一段时间，百城的二手住宅累计跌了3.76%，一线城市的二手住宅跌了2.76%。
新房在涨，二手在跌，这两个数放在一起看，你就明白那个“涨”是怎么来的了。一部分是核心城市改善项目入市，把均价的结构往上抬了，另一部分是价格便宜的老房子成交占比变高了，成交结构自己在往下沉。
一个往上抬，一个往下沉，这就是当下最真实的样子。所以我这几年一直讲，别问房价涨没涨，要问涨的是哪一批房子！
不同的房子差异真的是非常非常的大，不能单纯的一句话，能够把事情讲得清楚。
2、成交量支撑的是相对低总价的。
今年1到8月，北京300万以下的二手房成交占比到了72.3%，上海是68.8%。对比2025年全年，这两个数还各提高了2.2个和4.9个百分点。
北京今年1到8月的二手网签总共121507套，创了近五年的新高，这里面有过半是300万以下的房子。
上海那边更直观，一半是内环的老房子，一半是外环的刚需盘，康桥、曹路、三林、九亭这些地方，总价降下来了，门槛低了，年轻人就敢上车了。
面积上也对得上，北京70平以下成交占比36.6%，上海41.2%，90平以下那一段，北京62.6%，上海66.7%。
深圳相对来说，250万以内的这些小户型更加的受欢迎，一方面相对来说的整体价格没有北京上海这么夸张。
3、一家三口住在60平里，到底够不够
我有个朋友在深圳，两口子加一个上小学的孩子，住的是一套六十多平的两房，我去过一回，进门是客厅，隔一道墙是主卧，再隔一半是儿童房，厨房和卫生间都不大。
晚上他家孩子在客厅写作业，他老婆在厨房做饭，他自己坐在餐桌边上回工作消息。就这么点地方，三个人转来转去，也没见谁真的碍着谁。
大部分人来说都是牛马，早上7点多、8点就出门了，晚上要到8点才回来，洗个澡，躺在沙发或者床上，就这样。一天又过去了即便是周末啊，也是睡到中午才起来，下午也可能出去溜达一下。
这话听着有点心酸，但它是实话，对绝大部分普通老百姓来说，在公司待的时间，真的比在家里长。毕竟回到家也就是洗洗睡，谁还天天在家待着呢。
那房子为什么还要买那么大呢，一年用不上十次的客房，每个月都在还利息！
住建部那边的口径，我们城镇人均住房建筑面积已经超过40平方米，户均超过1.1套。
可这个40平是摊开在全国算的，2020年那次普查里，一线城市的人均只有26.4平，所以人均20平在大城市不是落后，它就是这个阶段的常态。
反正越大的城市，整体的住房面积越小，越核心的地方，住房面积也越来越小，人均住房面积有20平米，很不错了。
4、真正该守在25%以内的，是月供
今年8月28号，国家金融监管总局和央行发了《个人住房贷款管理办法（试行）》，文号是金规〔2026〕5号。里面第10条写得很明确，月房贷支出与收入比要控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在60%以下。
审批上限，其实没有什么特别大的用处的，对于绝大部分普通人来说，得要按照25%以内，相对来说是比较健康的存在。
剩下的那一半要覆盖吃饭、交通、孩子、老人、看病，一旦中间有一个人收入断了，这套房子立刻就从家变成负担，更多的是一半家庭开销，一部分。这也就是25%用于偿还房贷，25%是用于家庭存款，所以相对来说是比较合理那么一点点的。
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