江苏
南京的赵某欠钱不还，法院查封了他的一套房子准备拍卖。查封后第二天，赵某和表弟刘某补签了一份20年的租赁合同，租期从查封前开始倒签。拍卖时，刘某拿出租赁合同说“买卖不破租赁”，要求继续租住。法院审查发现，租赁合同是查封后补签的，租金明显低于市场价，且没有租金支付记录。法院认定虚假租赁无效，裁定拍卖，刘某必须搬走。
【结论先行】查封后签订的租赁合同不能对抗法院执行。恶意倒签、租金明显偏低、无支付记录的租赁，法院会认定为虚假租赁，裁定无效。
【一、买卖不破租赁的例外情形】
民法典第725条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。但以下情形租赁无效：①查封后租赁：法院查封后才签订的租赁合同，不能对抗执行。②虚假租赁：合同是伪造的，没有真实租赁关系。③恶意租赁：租金明显偏低、租期过长（如20年）、承租人明知房子将被拍卖。④没有实际占有：租客根本没有住进去，只是签了合同。
【二、债权人如何破除虚假租赁？】
①申请法院调查租赁合同的签订时间。可以委托司法鉴定机构对合同的形成时间进行鉴定（鉴定合同用纸、墨迹年份）。
②查询租金支付记录。如果租客说每月交租金，要求提供银行转账记录。现金支付的，要求提供取款记录。没有记录，说明是假的。
③实地查看居住情况。如果房子里根本没有住人，或者租客临时搬进去，说明是虚假租赁。
④申请法院裁定租赁无效。法院认定虚假租赁后，直接裁定拍卖，不受租赁影响。
【三、如果租客已经实际居住多年，租金也正常支付，能赶走吗？】
如果租赁真实有效、签订时间在查封之前、租金合理、租客善意不知情，那么买卖不破租赁，买受人必须继续租给租客。但这种情况在债务执行中很少见，因为大部分老赖查封前不会主动租房子。
【四】买受人拍到房子后，遇到虚假租客怎么办？
买受人可以起诉租客，要求确认租赁合同无效、排除妨害、搬离房屋。法院查实虚假租赁后，会强制腾房。如果租客拒不搬离，可以申请法院强制执行，甚至追究其拒不执行判决裁定罪。
【五】给债权人的建议
在查封房产时，同时申请法院对房屋现状进行勘验，拍照录像，记录是否有人居住、居住人身份。查封后发现有人入住，可以主张是恶意租赁。诉讼中申请法院对租赁合同的真实性进行审查。
【律师最后说一句】
老赖用虚假租赁阻挡拍卖，法院有办法识别。查形成时间、查租金支付、查实际居住，一招破功。债权人不要被假租客吓住。
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