政策要闻丨杭州、深圳、宁波商品房销售制度改革实施细则落地（10.12-10.18）

摘要：中共中央办公厅、国务院办公厅印发《文化遗产保护传承“十五五”规划》，明确“先考古、后出让”文物保护前置要求。杭州、深圳、宁波出台落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见；山东、广东等地出台城市更新配套政策；北京、山东出台“好房子”配套政策，北京出台住宅公共空间品质提升意见，山东提出增量住房全部建成“好房子”；北京盘活存量商业消费空间，岳阳推行住房“以旧换新”。

中央：中共中央办公厅、国务院办公厅印发《文化遗产保护传承“十五五”规划》

要闻一：中共中央办公厅、国务院办公厅印发《文化遗产保护传承“十五五”规划》，明确“先考古、后出让”文物保护前置要求

9月29日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《文化遗产保护传承“十五五”规划》。规划提出推动制定文化遗产保护法，推动修订历史文化名城名镇名村保护条例，强化历史文化街区保护法制保障；在城乡建设中落实“先调查、后建设”“先考古、后出让”的文物保护前置要求；实施历史文化名城、街区、村镇保护提升工程，采用微改造方式开展小规模、渐进式修缮，建立以居民为主体的保护实施机制，促进历史文化街区内文物建筑和历史建筑合理利用；强化空间规划管控，统筹划定历史文化保护线并纳入国土空间规划“一张图”，严格落实国土空间用途管制和规划许可制度。

该规划将历史文化保护传承与城市更新、国土空间规划管控紧密衔接，为各地在城市更新中落实“保护第一、应保尽保”提供了顶层依据。

地方：杭州、深圳、宁波落地商品房销售制度改革实施细则

要闻二：杭州、深圳、宁波出台落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见

本周，杭州、深圳、宁波三个核心城市相继落地实施细则：

10月15日，杭州印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见（试行）》，从加强商品住房预售管理、有序推进现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理、支持项目分期开发、实施分阶段竣工备案七方面落地。预售管理上，8月28日后新出让项目单体建筑应完成主体结构封顶，购房人支付的定金、首付款、个人住房贷款、分期或一次性购房款等购房资金应全部存入资金监管账户（7城中购房款存入范围最详细），竣工验收、水电气等配套设施具备交付条件后解除监管；在途项目分类推进，历史遗留问题项目经区政府评估风险、报市房产行政主管部门备案后过渡期可延至2028年底（与武汉并列最长）。现房销售上，8月28日后取得建设用地使用权的项目完成竣工备案、具备交付条件后报备，鼓励企业在完成房屋首次登记后申请现房销售，定金金额不超过商品住房总价款的5%；分户抵押首次落到“按套”口径，按套设定国有建设用地使用权益、编制不动产单元代码、办理抵押登记。土地供应与融资上，出让价款分期缴纳、首付30日内不低于50%且2年内缴清，开发贷款分批发放、按建设周期匹配，并支持分期开发与分阶段竣工备案（全装修项目可按毛坯、室内装修两个建设阶段办理竣工备案）。此外，杭州同步印发的高质量发展通知明确，除在土地出让公告中明确实行现房销售的项目外，房地产开发企业可自主选择预售或现房销售。

10月15日，深圳印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》。从完善商品住房预售管理、有序推进现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理、强化质量监管与市场规范六个方面提出措施。预售管理上，8月28日后新发布出让公告的商品住房项目申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，并将封顶标准细化为“屋面层结构混凝土浇筑”＋建设、设计、施工、监理等单位签字盖章的《主体结构分部工程质量验收记录》，预售资金全额、全过程监管，项目联合竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件后方可解除资金监管；在途项目按“新老划断”分类，其中建设工程规划许可证有变更的以首次取得工规证的时间为准认定，已拿地未取工规证项目经区政府评估风险、报市住房建设局备案后2027年12月31日前可按原有预售条件申请预售并设定预售资金监管额度，“三旧”改造历史遗留项目由有关部门另行研究。现房销售上，开发企业取得房屋首次登记后编制现房销售方案报区住房建设部门备案后组织销售，已取得住宅楼栋主体结构工程施工许可的现售项目可收取定金、一般不超过购房总价款的3%。资金监管与融资上，由深圳市住房公积金管理中心在主办银行开立资金监管账户，个人住房贷款（含公积金贷款）竣工备案后方可发放，并加大对现房销售项目和“好房子”项目的开发贷款支持力度。

10月16日，宁波印发实施意见，从完善商品住房预售管理、有序推进商品住房现房销售、优化土地供应管理、实行主办银行制度、加大金融支持力度、完善开发建设管理、加强政策措施协同七个方面提出措施。预售管理上，8月28日后新公告出让土地项目可以楼幢（栋）为最小销售单位，且该预售批次的全部楼幢（栋）工程形象进度均达到单体建筑主体结构封顶，首付款、个人住房贷款等购房资金全部存入预售资金监管账户，竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件后解除监管；在途项目分类推进，已拿地未取工规证项目经区政府确保交付、报市住房和城乡建设部门备案后2027年底前可按原有预售条件申请预售，历史遗留问题项目2028年底前可按原有预售条件申请预售。现房销售上，8月28日后新公告出让土地优先选择现房销售、出让公告未明确销售方式的由企业自主选择并鼓励实行现房销售，项目竣备并取得不动产首次登记证后对外销售，实行定金制销售的在取得施工许可证后可收取定金、金额不高于房屋总价的5%并存入现房销售定金监管账户。土地供应与融资上，出让价款分期缴纳、第一期30日内缴不少于50%、余款两年内缴清且不计利息，个人住房贷款（含公积金贷款）竣工备案后发放，开发贷款分批发放、按建设周期匹配。开发建设管理上，支持凭出让合同申请工规证、施工证，全装修项目可按毛坯、室内装修两阶段办理竣工备案，凭预登记证明分期分栋办理已缴清土地出让金部分的销售许可；不动产登记上推行“交房即交证”，并探索按分户土地使用权集合办理开发贷款抵押登记、按套设定国有建设用地使用权益、编制不动产单元代码。此外，宁波还从统筹推进“好房子”建设（商品住房开发建设实行项目开发公司制、大力推动智能建造与工业化建筑、鼓励装配式建筑与装配式装修）、优化项目行政审批、加强房地产市场监管等方面提出措施。

至此，8.28新政后已有北京、上海、广州、武汉、天津、杭州、深圳、宁波8城发布实施细则，共同以“新老划断、分类推进”落实封顶预售、重点监管额度、现房销售、主办银行制和土地款分期，对于房企项目开发也留出一定缓冲空间。（详见：）

要闻三：山东、广东等地出台城市更新配套政策

山东印发《山东省城市更新“十五五”规划》，从创新驱动、改善人居环境、绿色转型、筑牢安全底线、赓续历史文脉、强化“机智”支撑、完善政策制度、组织实施八方面部署。规划提出全面建设“好房子”，增量住房全部建成“好房子”、老旧住房系统推进功能性改造和品质升级，新出让住宅用地严格落实国家住宅项目规范；在350个社区实施完整社区建设改造；支持老旧住房自主更新、原拆原建；深化公积金制度改革，将更多灵活就业人员、新就业形态劳动者纳入制度覆盖。

《太原市城市更新条例》经山西省人大常委会批准，将于12月1日起施行。条例要求定期开展城市体检评估、编制城市更新专项规划和片区策划、建立城市更新项目库；对既有建筑改造、老旧小区更新、老旧街区厂区更新、城中村更新、公共服务设施更新、城市基础设施更新、城市生态系统修复及历史文化保护传承分别作出规定，支持危险住房、老旧住房自主更新、原拆原建，支持具备条件的楼栋加装电梯；并建立城市更新项目资金筹措机制，统筹利用预算资金、超长期特别国债、地方政府债券等支持城市更新。

广东印发《关于推进城镇老旧住房自主更新试点工作的指导意见》，明确老旧住房自主更新对象（经鉴定为B级、C级、D级危险房或严重损坏房、无独立厨房卫生间的非成套住宅、砖木结构及海砂房、预制板房等），并明确8大工作流程（划定试点范围、提交申请、审核纳入试点计划、表决确定实施主体、编制实施方案、审查、施工建设、竣工验收与不动产登记），支持适度增加建筑面积、增配服务设施，在金融、资金、税收等方面给予支持。

广东印发《广东省完整社区建设扩面提质增效工作方案》，明确“十五五”期间全省建设不少于481个完整社区，到2030年底社区养老服务机构和设施覆盖率不低于80%、新增私人充电设施超过100万个，一体推进好房子、好小区、好社区、好城区建设。

基于现有的理论和实践经验，中指研究院能够为各地政府、广大城市更新服务商提供“十五五”城市更新业务专项规划研究、城市更新发展调研报告、城市更新评价指数研究、城市/企业城市更新发展报告/白皮书、城市更新企业对标研究、城市更新月度/季度/年度报告、城市更新项目测评等服务。

要闻四：北京出台住宅公共空间品质提升意见，山东提出增量住房全部建成“好房子”

北京印发《关于本市住宅公共空间品质提升的意见（试行）》，创新住宅空间形态、因地制宜开展抬板设计（七层及以上住宅可开展，抬板高度原则上不超过8米，抬板平台以下地上建筑空间不计入地上建筑规模），鼓励设置风雨连廊并与城市公共空间衔接（不计入容积率），开展空间复合利用、实现功能垂直混合。另外，北京印发《北京市“十五五”时期深化国际消费中心城市建设规划》，提出持续推动建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，引导发展装配式装修与全屋智能物联，积极打造住房租赁经营品牌，探索“物业+生活”服务模式。

山东城市更新“十五五”规划明确全面建设“好房子”，实施房屋品质提升工程，增量住房全部建成“好房子”、老旧住房系统推进功能性改造和品质升级，设区的市中心城区新出让住宅用地原则上不低于山东省高品质住宅建设标准要求建设。

要闻五：北京盘活存量商业消费空间，岳阳推行住房“以旧换新”

北京《北京市“十五五”时期深化国际消费中心城市建设规划》中提出盘活存量商业消费空间，明确石景山鲁谷商圈盘活地下存量空间、释放区域消费活力，丰台长辛店商圈推进老镇历史文化街区有机更新、探索“老建筑＋新消费”模式。

岳阳印发《岳阳市中心城区住房“以旧换新”实施方案》，采用“评估定价、资金监管、差价补足”的收购置换模式，由市城发安居置业有限公司、市城运乐居置业有限公司及区属国企作为收购主体；对购买新房的家庭按新房价款给予2%购房补贴，出售自有住房1年内重新购房的纳税人享受个税退税；回收房屋由收购主体统筹运营，可转化为保障性租赁住房、人才房或纳入城市更新储备房源。

3.政策汇总：深圳、杭州等多地跟进优化公积金政策，杭州进一步提高公积金贷款额度上限

深圳、杭州等多地优化公积金政策，主要聚焦于跟进支持装修、物业费等公积金提取用途，提高公积金贷款额度上限。深圳就公积金优化政策发布征求意见，新增装修提取、物业费提取、阶段性提高无房职工租房提取额度；杭州公积金支持装修提取、优化贷款次数认定、将多子女家庭贷款额度上浮由50%提高至60%（公积金贷款额度上限提高至324万元）、支持公积金贷款用于城市危旧房自主更新。

表：近3月主要政策类型出台频次

注：合计列中一条政策可能覆盖多个维度。

资料来源：中指研究院综合整理

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附表：

表：10月12日至10月18日房地产市场重点政策及事件汇总

（详情请查看中指数据库)

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