重仓中东、疯狂买地，京东到底在下怎样一盘棋

从电商巨头到游戏、AI等新兴科技公司，互联网浪潮诞生了当代一批中国的"新贵大佬"。当地产老板退场，这一批大佬正在悄悄"囤地"：字节跳动一年内花90亿拿地用于职场办公，拼多多花45亿买房，卡游在上海买楼、在浙江多城拿地建厂。

相比退居幕后低调布局的张一鸣、黄峥，刘强东这位"隐形地主"更加高调——仅海外，京东就已布局12个国家（越南、新加坡、印尼、日本、澳洲、英国、荷兰、德国、墨西哥、阿联酋、沙特），在全球管理300多个基础设施项目、总建筑面积超2800万平方米、资管规模超160亿美元。

最近，京东产发又发出最新消息，已经完成位于阿联酋阿布扎比哈利法经济区（KEZAD）的智能物流枢纽的土地交割。项目规划总面积约15万平方米，将配套智能自动化仓储与数字化运营系统，预计2028年起投入运营。这已经是过去一年多里京东在中东披露的第7个物流项目。

来源：界面新闻

01.

惊人的“不动产版图”

“京东系”这些年拿下的土地和物业，已经铺成一张惊人的“不动产版图”，通过总部大楼、区域中心、物流产业园、员工配套住宅等模式，在北京亦庄、上海真如、深圳南山、杭州钱江世纪城、南京建邺、宿迁、广州黄埔、无锡高新、上海张江等城市持续落子。

而且京东倾向走“重资产”模式，即拿地、自持。例如，在“大本营”北京亦庄，京东2012年首拿总部地块，此后总部大厦、研发中心、青年城、员工公寓连片开发；在深圳湾超级总部基地砸下31.09亿元拿地，打造京喜大湾区总部和AI研究院；在杭州6.63亿元摘钱江世纪城沿江商业地，做浙江区域中心和京东MALL；在南京建邺拿下研发中心，紧挨阿里小米；在老家宿迁建的智慧城，还配建了人才公寓和“小哥之家”。

来源：腾讯新闻

虽然买地自持的成本高、流动性低，但对于上升期和平稳期的公司而言，这些资产除了配合发展使用，还能做大公司报表、增加融资抵押标的、提升公司品牌效应和信誉背书。因而“京东”选择用经营现金流逆势收楼、拿地、建总部、盖产业园。

02.

反着来的出海打法

中国电商出海，主流打法是轻资产的流量生意。阿里速卖通做平台撮合，拼多多Temu靠全托管加极致低价，TikTok Shop吃内容流量红利，本质上都是把中国制造的货，通过别人的物流网络卖给外国人，赚的是流量和撮合的钱。

京东偏偏反着来：自己买地、自己建仓、自己搭建本地物流网络，把国内起家的重资产供应链护城河原样复制到海外。但这套打法不能凭空落地——它必须找一个“轻资产玩家还没把地基占满、而本地物流又足够原始”的市场，中东正好就是。

京东在中东的布局，是一张沿着物流关键节点铺开的网，核心逻辑是要辐射亚欧非三大洲。再把这一年的动作按时间排一遍：2025年6月迪拜JAFZA首座物流园交割，京东物流接管运营；三个月后同一自贸区第二座智能物流园完成收购，交割即运营；7月和阿布扎比机场自由区签7万平方米高标准仓；11月和沙特MODON签战略合作备忘录，未来联合开发超过200万平方米工业和物流资产；12月在利雅得特别综合物流区拿一处A级仓；2026年7月签吉达伊斯兰港高标仓，8月底吉达MODON Oasis智慧枢纽破土，9月28日KEZAD的15万平方米大仓落地。

来源：起点财经

每一个都沿着物流网络的关键位置，一颗颗钉了下去。这些仓钉下去之后，最先跑起来的不是京东自己的货，而是中国出海品牌的货。从已有的成绩单来看，京东物流和荣耀在阿联酋、沙特做双仓联动，2025年荣耀在沙特的手机出货量突破200万台，出库及时率超过99.9%；吉利汽车也借京东的物流节点出海。

来源：界面新闻

03.

为什么是选择重仓中东

先看市场红利。中东北非电商市场规模2025年已突破1100亿美元，行业预测2028年有望增长至1500亿美元。沙特是其中增长最猛的市场，2025年电商收入约166.8亿美元，预计2029年增至242.9亿美元；沙特统计部门数据显示，2025年三季度当地零售业电商销售指数同比上涨33.9%。

再看市场结构，这才是真正的诱惑。中东地区人口约4.9亿，18至35岁年轻人口占比超过六成，互联网渗透率高达92%，但电商渗透率仅约5%，而同期中国约35%，美国约24%。换句话说，这里有一群年轻、有钱、爱上网的消费者，却还没有养成网上购物的习惯，每一点渗透率的提升都是巨大的增量。阿联酋人均GDP约5.1万美元，沙特约3.3万美元，当地消费者对价格的敏感度远低于对品质和体验的追求，愿意为好商品和好服务付溢价。

最后是地理位置。中东地处亚欧非三大洲交汇地带，吉达港扼守红海航道，迪拜是全球贸易要道，阿联酋2024年转口贸易总额高达7344亿迪拉姆。在这里建一个仓，辐射的不只是一个国家，而是三大洲二十多亿人口的市场。天然适合做国际物流中转枢纽。

来源：搜狐网

04.

做制造业出海的配套

这套基建网络的野心，不止于电商卖货。2025年10月，京东物流与小鹏汽车在迪拜杰贝阿里自贸区落地小鹏中东区域备件仓，储备超千种汽车零部件，是小鹏在中东地区规模最大的备件中心，支撑其覆盖中东、北非多国的售后服务网络。

截至目前，京东物流已在中东布局近10个海外仓，重点服务汽车、3C电子、电商、家电家居、新能源等行业。从港口大型仓储，到本地自营快递末端配送，再到制造业海外售后配套，京东正在中东搭建一套完整的供应链体系。这套体系对内支撑京东自己的零售业务，对外向所有出海中国企业开放，赚基础设施租金和供应链服务的钱。

京东的国际化并非没走过弯路。2015年做印尼站，2018年做泰国站，还投资过越南电商Tiki，以平台模式硬闯东南亚，亏损多年之后，2023年初关停了泰国和印尼业务，欧洲也只保留荷兰的部分业务。

这一轮中东扩张明显吸取了教训：不下场做电商平台，不和亚马逊、Noon拼流量，而是基础设施先行，做所有玩家的生意。

但挑战同样真实。重资产建仓周期长、投入大，15万平方米的大仓从签约到交付要三年，回报要靠时间慢慢熬；中东地缘局势时有波动，霍尔木兹海峡的任何风吹草动都会传导到物流成本；各国监管规则差异不小；竞争对手也在环伺——亚马逊2017年就收购了中东本土电商Souq，靠FBA和Prime做当日达；极兔、菜鸟、顺丰同样在这片沙漠里跑马圈地。京东要抢的，是这些对手已经经营多年的市场。

本文由胡润百富综合整理

联系方式

官网：http://www.hurun.net

微信：hurun-1999

邮箱：service@hurun.net

❖ END ❖