从郑州举家迁京，7 口三娃家庭，在学区与舒适住房之间艰难抉择

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

2024年中向您咨询过东城龙体片区龙腾阁的房产，当时听从您的建议果断放弃，非常庆幸。现在又有房产置换方面的困惑，想听听您指点迷津。

我们在京有2套房，一套自住房在大兴旧宫宣颐家园，一套金融街宏庙的占坑学区房。目前老大刚入学一年级，相应地住房方面的矛盾随之而来。

背景介绍：我们是7口之家：我们夫妻85+88后生人，40岁上下，双一流985博、硕，无任何不良嗜好，兢兢业业；两位老人65岁上下，农民无退休金，身体非常康健，无任何基础病；3个孩子（老大女孩6岁半，双胞胎2男孩4岁半）。

2019年，由于先生有北京户口，为给孩子更好的教育，我们夫妻商量，从操持得一应俱全的郑州搬到一无所有的北京。从最开始难以接受老破小，心心念念郑州的大房子，到租挤在70平两居里幸福地生活了3年。到得知怀了双胎时，意识到人口多得有套大房子，便于2021年卖掉郑州房产，高贷购入现住房。

我们现住房在旧宫宣颐家园，目前无房贷。2021年入手价➕装修750万左右，目前市价550万左右。6-7层板楼电梯复式+尖顶阁楼，建面150平标准四居，套内实得也有150平。

2024年咨询您后不久，紧接着我们入手金融街宏庙占坑房，现还有150万贷款。居住属性弱，计划他们都入学后随即卖掉。目前老大一年级，被调剂到奋斗小学；2028年双胞胎入学，有希望入读宏庙。

买宏庙时是按置换考量的：二合一：现住房+28年占坑房全卖，置换一处离学校相对近些的3居。这样拿出大部分卖房款做首付约800万，贷200万，预算1000万左右。

但现在有几个顾虑：一是，舍不得现在这套居住舒适度很高的房子，7口之家各得其所很幸福，周边被大大小小的公园环绕，很适合生活。且结合邻居们的经验孩子大些后或者上高中住校后，大部分又回来住；二是，1000万级别的房源在核心区挑选难度大，很难找到心仪的房源。同时又担心若照此趋势下跌，对我们普通家庭来说，1000万的资产缩水会更多。

同时我们也备选了不置换的方案：

方案1：在学校附近租老破小一家5口日常住。2位老人住旧宫通勤：下午帮趁着接孩子、做饭，晚上回去。而我们小家周末、寒暑假再回旧宫住。

方案2：比如在广内择机拿500万左右，购入一套约80平老破小，改造后小家住，周末寒暑假回旧宫。未来就算不好出售，也可以出租，留给孩子。月供与房租相当，最后留下套房子。

方案3：干脆通勤。就是大人孩子辛苦些。但最经济，手头能慢慢积累积蓄。

背景补充：宏庙学区房是铁定要卖的，这个不纠结。只是现住房，体验很好：6层电梯板楼，6-7复式，与老人同住物理隔离好，少了许多矛盾（与老人住，矛盾不可避免，此处省略一万字。甚至常想若不是孩子多，需要老人帮衬，绝不能与老人生活在一起，等孩子大了他们也就回农村老家了）。二层挑高3米（阁楼没有单独使用）敞亮明快。小区规模大、密度低、环境安静；周边配套成熟，万科、奥莱、物美、胖永辉，碧海、旺兴湖、世界之花三大公园环绕，距离南海子公园也近，生活成本不高，进城距离也可接受。电车10分钟以内即可到宋家庄地铁站。

目前我们通勤情况：先生在西直门附近，自驾公益西桥+地铁通勤约70分钟，我在磁器口附近，电动车+地铁通勤约30分钟。老大由先生送，早上6：50起，叠加路上早餐，大约60分钟。她放学早由老人或我打车接回，大约35分钟。

我们目前都是普通工薪。之前我作为小合伙人与团队一起做工程建设方面的项目，工资相对好些，后来疫情公司也拖倒闭了。现在另寻了个年入20来万的差事，以方便照顾孩子为主。先生年入40来万，相对稳定。我们家庭开支不小，月供保险托育兴趣班提前还房贷年年几乎没什么积蓄。这随着孩子长大，意识到手头有一定的积蓄更为重要，因此人也保守了很多，凡事不敢冒进了。

想请教章哥，以我们家庭情况，该怎么取舍？置换还是保留现有住房，采用租房/再购置老破小的方案？亦或不再碰房子，干脆通勤。

章哥：

1、您的家庭真让人羡慕。龙腾阁，那是典型的单体楼公寓，备案名是龙潭北里商住楼。这种产品上学和自住都合适，其他方面不占优。

2、宣颐家园挺好的，我前些天还写过这小区和宣颐路+庑殿路历史的帖子呢。如果置换，以1000万总价，在金融街等北城学区是几乎买不到溢价低的房子的。在广外等南城学区只能说有可能，但得费时费力的去找房，精力+运气很重要。

3、方案一在理论上可行，现实中难度大。不仅老人辛苦，而且孩子经常丢三落四。我家这种周末奔波的时候老忘东西，主要是卷子和签字的通知书，经常火急火燎的来回折腾。所以没坚持多久就放弃了，其他家庭也经常有这种情况，很难坚持。

方案二，如果能买到溢价很低或没溢价的房子还行，否则不建议。这就多看房+多算账吧，只能说有可能买到合适的，但挺辛苦的，毕竟现在平均溢价降的还不多，想找到性价比高的不容易。

方案三，这在孩子低年级还行，高年级或者初中就够呛了，高中几乎不可能。因为随着学业加重，您考虑的就该是孩子的休息问题了。现在的孩子太累了，每天能让他们多睡15分钟，都是很多家长的奢望。所以最好是减少通勤时间，让孩子多睡会儿，哪怕是租房呢。

4、既然很喜欢宣颐家园的房子就留着吧，老人轻易不愿上楼，这样既避免了他们挑毛病，我们跟孩子鸡飞狗跳的时候也省的他们护犊子。

我要建议是三种方案。一是如果能在西城找到没溢价或溢价很低的，那就赶紧买下，相当于捡漏儿，这就算各项兼顾了。不过说实话，以500万总价来说，在西城无论哪个学区的难度都不小。

备用方案是在海淀的北太平庄+花园路+学院路等学区找房，都有溢价低的房子，大概率比西城的选择多。

二是如果在西城买不到，那如果还想换房，就在丽泽周边寻找。前几年丽泽被概念炒的溢价高，现在应该好多了。以千万左右的预算，应该能买到不错的了。另外如果没溢价了，那居住的性价比不低，房子从投资角度也大概率强于大盘。

三是如果实在舍不得宣颐家园的房子，那考虑一下是否能接受换租？把宣颐的租出去，拿着租金在孩子学校附近租房。优势是从经济角度来说肯定能占西城学区房的便宜，比例还应该不低呢，就因为您家是复式的。另外也可以跟着孩子换学校而换房，接送方便+保证孩子休息+增加学习补课的时间。劣势是要损失装修了，而且是要租别人的房子很多年。

5、简单就这情况吧，我没有明确建议，只是列出这些供参考。另外一定考虑好孩子学业加重后的休息+补课问题，时间精力金钱+心态，那是一个也不能少啊，最好早点儿考虑和准备。

仅供参考。

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