北京
海淀西部，又有新住宅用地值得关注。
10月19日，海淀区宝山村整体改造项目二期用地深化调整方案公示。此次规划范围内包含多幅二类城镇住宅用地，其中，位于宝山北街、宝山中街沿线的3宗地块——1412-0008、0011、0013，具备后续住宅供应的可能。
这3宗地块位于中建壹品·海宸元境、北京隅·海岄北侧。两大项目已经入市销售，成交均价分别约为8.34万元/平方米、8.51万元/平方米。
也就是说，未来如果这3宗地块陆续进入供应阶段，海淀宝山板块将迎来新一轮住宅供应。
值得关注的，不仅是海淀又有住宅用地调整，更在于：在现有项目已经形成一定销售和价格参照的情况下，后续地块将如何延续板块的产品路线，又将如何面对同区域的市场竞争？
海宸元境、海岄之后，3宗洋房用地浮出水面
先看这次规划调整。
宝山村整体改造项目二期位于海淀区四季青镇，北至田村路，东至巨山路，南至阜石路，西至西五环。
规划范围内共包含8幅二类城镇住宅用地。不过，阜石路39号院、碧桐园、绿谷雅园等均为已经建成的住宅项目，并不属于本次新增住宅供应。
真正值得关注的，是宝山北街、宝山中街沿线的3宗地块：1412-0008、0011和0013。
从规划指标来看，3宗地块均为容积率2.1、建筑限高36米。
这意味着，如果后续规划条件没有发生实质性变化，项目大概率仍将以多层、洋房或小高层产品为主，整体居住形态与目前在售的海宸元境、海岄比较接近。
地块北侧还邻近规划中的九年一贯制学校。至于学校的具体建设及投用时间，仍需以相关部门后续公布的信息为准。
从区位和规划条件看，这3宗地块并不是一次完全不同路线的产品供应，而更像是对宝山现有住宅板块的进一步补充。
两个在售项目，已经提供了价格参照
新地块的价值如何判断，绕不开已经入市的海宸元境和海岄。
这两个项目所在的地块均于2025年6月5日成交。
中建壹品以27.78亿元竞得海宸元境所在的1412-0016地块，住宅楼面价约5.68万元/平方米，溢价率1.76%。
项目规划11栋7—11层住宅，共414套房源，户型涵盖99平方米、107平方米三居，以及123平方米、139平方米、181平方米四居等。
相邻的1412-0017地块由金隅地产以33.64亿元竞得，住宅楼面价约5.73万元/平方米，溢价率1.48%，后续开发为北京隅·海岄。
该项目规划13栋6—11层住宅，共458户，主力户型为129平方米，另有108平方米三居及145平方米产品。
从目前网签情况看，两个项目已经形成了一定的销售规模。
截至原稿统计时点，海宸元境网签310套，去化率约75%，成交均价约8.34万元/平方米；北京隅·海岄网签330套，去化率约72%，成交均价约8.51万元/平方米。
需要说明的是，网签和去化数据会随时间变化，以上数据对应原稿统计口径，并非实时成交结果。
但至少从现有数据看，两个项目已经为宝山板块提供了可供观察的销售样本。
对于后续地块而言，这些数据的意义在于：未来项目入市时，购房者和开发商都可以参考现有项目的产品、价格和销售表现。
不过，参考不等于复制。
即使同处一个板块，不同地块的具体位置、楼栋排布、景观条件、户型设计和入市时间，也会影响最终的产品定位和销售表现。
同样是2.1容积率，后续项目怎么做出差异？
从目前披露的规划条件看，宝山后续3宗住宅用地与海宸元境、海岄具有一定相似性。
容积率2.1、限高36米，这样的条件有利于形成以洋房及小高层为主的居住产品。
但对开发商而言，类似的规划指标，也意味着未来的竞争不能只停留在“都是洋房”这个层面。
户型面积如何搭配，怎样处理楼栋间距、采光和景观，社区公共空间如何设计，以及产品总价能否与目标客群匹配，都可能成为影响销售的因素。
尤其是在同一板块内，前期项目已经入市的情况下，后续项目需要面对更加直接的比较。
如果产品形态相近，购房者自然会比较户型、得房空间、园林、物业服务和总价；如果入市时间相近，项目之间的竞争也可能更加直接。
当然，眼下还不能断言这3宗地块最终会采用什么具体产品方案，更不能仅凭容积率和限高就判断其销售表现。
目前能够确认的是，宝山板块未来仍有新增住宅供应的空间，而现有项目已经开始积累市场反馈。后续地块如何利用自身条件形成差异，将是值得关注的看点。
海淀西部新房供应，有望进一步接续
从更大的范围看，宝山这批地块的意义，还在于海淀西部住宅供应的延续。
海宸元境和海岄目前仍处于销售阶段，未来3宗地块如果陆续进入土地供应和开发流程，将进一步丰富区域新房选择。
对于购房者来说，新增供应意味着未来可能有更多项目可供比较，但不意味着价格一定下降，也不代表所有项目都会在同一时间入市。
对于开发商来说，现有项目的销售情况可以提供参考，却也意味着后续项目需要面对更加明确的竞争对象。
接下来，值得继续关注的有三个方面：
一是3宗地块何时正式进入供地流程，具体出让条件是否还会调整；
二是后续项目最终采用怎样的户型组合、社区设计和产品定位；
三是海宸元境、海岄等现有项目的后续销售表现，能否为板块新项目提供更清晰的市场参照。
目前，这批地块仍处于规划调整阶段，距离正式成交、开工和入市还有后续流程。
但可以确定的是，海淀宝山的住宅供应并没有随着海宸元境、海岄入市而结束。随着后续地块逐步推进，这一板块未来的产品选择和项目竞争，都值得持续关注。
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