仲量联行发布2026年第三季度上海商业地产市场回顾与展望

2026年第三季度，上海商业地产租赁市场活跃度延续复苏态势。

三季度市场速览

甲级办公楼：净吸纳量录得40.4万平方米，空置率环比下降1.1个百分点至22.4%；租金环比下降1.1%，同比跌幅收窄。

产业园区：净吸纳量录得31.2万平方米；集成电路、智能机器人等先进制造需求受AI技术带动租赁需求持续扩张。

零售物业：6个新项目集中入市、市区净吸纳约12.4万平方米；截至2026年年中，服务消费类租户面积占比已升至52.4%，成为项目构筑差异化优势、激活客流与销售的关键抓手。

物流地产：净吸纳量超40万平方米，空置率降至21.6%；租金环比下降2.9%，未来供应压力有望逐步缓解。

投资市场：录得23宗交易、成交约93.1亿元；办公物业占成交宗数65%，险资主导长租公寓与产业园区大体量资产包。

酒店市场：截至8月，全市星级酒店平均入住率70.2%、平均房价731元（同比+0.7%），会展与入境游形成双轮驱动。

企业不动产：78%的受访企业预计AI将在未来三至五年显著影响企业房地产战略，但仅15%已进入AI应用优化阶段。

甲级办公楼

2026年三季度，上海办公楼市场持续受益于升级型需求，全市净吸纳量录得40.4万平方米。

上海商业地产部副总监朱熙东表示：“升级型需求持续活跃，整体市场保持复苏态势。部分高品质项目收获较为活跃的租赁需求。”

抓住窗口期升级办公空间的租户占比继续上升。行业来看，以游戏和人工智能相关为代表的科技互联网企业展现扩张势头。金融及专业服务企业需求保持稳健。外资零售品牌寻求升级机会。同时，本季度录得高端制造企业大面积成交。

三季度全市录得三个甲级办公楼项目竣工交付，建筑面积22.2万平方米。受益于租赁需求的回暖，整体市场空置率环比下降1.1个百分点至22.4%。

整体市场租金表现仍然承压，环比下降1.1%至5.1元/平方米/天，然而同比跌幅有所收窄。项目层面租金表现分化持续，部分出租率较高项目的议价空间有所收紧，同时部分超甲级项目显现租金企稳复苏的信号。

产业园区

2026年第三季度，上海产业园区净吸纳量录得31.2万平方米，产业园区租户寻求品质升级与成本节约的需求持续。新兴板块产业生态及商务氛围持续成熟，优质企业持续导入。

仲量联行上海商业地产部产业园区总监俞则人表示：“先进制造类企业因受益于AI技术的发展，集成电路、智能机器人等赛道办公需求持续扩张，科技互联网企业中游戏公司的租赁仍较为活跃；产业孵化器及科研机构等需求持续。”

2026年第三季度，一个产业园区项目竣工交付，总建筑面积录得1.106万平方米。短期内，持续供应下的积压面积使得市场租金继续承压。整体市场租金环比下降1.2%至3.2元/平方米/天。

零售物业

2026年第三季度，六个新项目集中入市，带动上海市区录得净吸纳量约12.4万平方米。消费者对健康生活、情绪价值及性价比的追求延续，带动运动服饰、潮玩杂货、平价餐饮等业态的扩租需求保持活跃。

服务消费在上海零售项目中的作用日益凸显。仲量联行基于上海30个优质零售项目的租户面积占比分析发现，服务消费类租户面积占比已从2022年的50.1%上升至2026年年中的52.4%。从服务消费内部的细分业态来看，运动场馆、娱乐游戏场馆、演艺空间、按摩养身等业态面积持续扩张。仲量联行上海商业地产部总监兼华东区零售地产部负责人黄臻表示：“服务消费正跳出传统商场配套的定位，转而成为购物中心构筑差异化竞争优势的关键抓手。”

2026年第三季度，核心商圈和非核心商圈分别迎来约11.4万平方米和14万平方米的新增供应，平均空置率分别上升至9.3%和14.1%。随着新增供应集中入市，市场竞争加剧，业主方持续利用更优惠的租金条件吸引或保留租户。第三季度，核心商圈首层平均租金环比下降0.4%至41.2元/平方米/天。非核心商圈首层平均租金环比下降0.8%至14.0元/平方米/天。

物流地产

2026年第三季度，上海物流地产市场租赁活动延续了2026年上半年的复苏趋势，净吸纳量超过40万平方米，推动全市整体空置率下降至21.6%。在租金持续下行及租赁条款日益灵活的背景下，成本敏感型租户持续寻求面积优化，拓展物流仓储布局。尽管三季度松江子市场因新增供应承压，但全市年度新增供应将大幅回落至峰值的20%以下，中短期供给压力预计将显著缓解。本季度，因业主在新项目中采取较为激进的定价策略，上海物流地产平均租金降至1.0元/平方米/天，环比下降2.9%。

仲量联行中国区产业及物流服务部负责人尹鸿表示：“供应压力自2026年起将逐步缓解，空置率有望进一步下降。然成本控制仍是租户决策的核心考量。因此，租金预计仍将延续下行走势，但预计降幅将随供需关系改善而趋缓。”

投资市场

2026年第三季度，上海大宗交易市场共录得23宗交易，成交金额约93.1亿元。其中，办公物业成交15宗，占总成交宗数65%，占总成交金额的46%，交易活跃度居各类资产首位，并呈现多点布局特征；长租公寓与产业园区两类资产紧随其后，分别约占总成交金额的25%和22%。

从需求结构看，本季度投资型交易占据主导，占成交金额的70%。投资金额主要来源于保险资金分别在长租公寓和产业园区两个板块的大体量资产包交易。值得注意的是，两个资产包的交易标的均位于上海外环外，反映险资较于区位更看重资产本身更高的现金流回报。

本季度出台的工商业项目土地使用权续期指导意见，明确了到期续期及符合条件项目提前续期的办理路径。这一规则的完善提升了存量资产长期持有的确定性，增强了资产估值的可预期性，为符合发行条件的项目通过REITs盘活存量资产提供了有利支持。

仲量联行投资及资本市场华东区负责人孙翎表示：“上海出台的土地续期政策为投资者评估剩余年期较短的项目提供了政策依据，但具体的执行细则还有待市场进一步明确。”

酒店市场

会展与入境游形成双轮驱动，支撑酒店客流与经营业绩保持稳健。得益于国际级展会密集举办及入境旅游需求持续释放，上海入境游大幅增长。在这些利好驱动下，截至8月，全市星级酒店平均入住率达70.2%，五星级酒店达76.5%；均价方面，全市星级酒店平均房价为731元，同比增长0.7%；五星级酒店达943元，同比增长1.2%。2026年前三季度，上海高奢及高端酒店市场新增供给约1,800间客房。其中，张江万豪行政公寓于9月初正式开业，提供249间客房。

仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛表示：“在‘会展+入境’双轮驱动的强劲势头下，上海酒店市场不仅实现了客流与业绩的稳健表现，更随着新品牌的入驻持续丰富供给矩阵，充分彰显了上海市场卓越的韧性与蓬勃活力。”

AI时代的未来办公

人工智能（AI）对员工结构、人才布局与协作方式的影响尚未明朗，企业仍需提前作出长期房地产决策。仲量联行《2026全球未来办公调研》显示，78%的受访企业预计，未来三至五年AI将显著影响企业房地产组合战略及职能，但仅15%进入企业房地产运营中的AI应用优化阶段。专业能力缺口首次超过预算限制，成为企业房地产转型的首要制约。

面对持续变化的办公需求，可靠的空间数据能帮助企业实现敏捷规划，也为AI辅助的需求预测、情景分析与空间配置优化提供基础。企业还需以灵活布局适应变化，以人本设计促进人际连接，并统筹科技基础设施与资本投入，支持员工与业务发展。

仲量联行中国区智动办公咨询业务董事陈德瑾表示：“中国企业AI部署进度不一，内部团队的空间需求也有差异。管理层应从整体战略出发推动跨职能协作，结合内部能力建设与外部专业合作，提升房地产团队的AI应用、空间数据分析与治理及变革管理能力。通过试点与员工反馈检验规划，把握投资时机与规模，为未来调整保留弹性。”